Rosjanie odkrywają nasz rynek nieruchomości.
Rosjanie odkrywają polski rynek nieruchomości, dlatego należy oczekiwać, że kolejne lata przyniosą mocno zwiększoną ilość transakcji. Wskazują na to zarówno okoliczności ekonomiczne i społeczno-polityczne w samej Rosji, jak i doświadczenia polskiego rynku z obywatelami Ukrainy. Potencjalny rosyjski boom to oczywiście bardzo dobra wiadomość dla naszego budownictwa i całej gospodarki. Z militarnego i politycznego punktu widzenia sprawa nie jest już tak oczywista.
Polska na start
Czytelnicy plotkarskich serwisów, a dla równowagi poważni komentatorzy ekonomiczni, wiedzą doskonale o rosyjskich inwestycjach w nieruchomości dokonywanych na terenie całej Europie. Pierwsi śledzą finansowe tropy rosyjskich oligarchów w takich państwach jak Wielka Brytania, Francja czy Szwajcaria. Prasa epatuje wręcz bajońskimi sumami wydanymi przez obrzydliwie bogatych Rosjan na francuskie zamki czy rozkoszne apartamenty w Londynie. Jeśli chodzi o uwagi ekonomistów, to większość z nich traktuje podobne „transakcje wieku” w kategorii zyskownych inwestycji, przypominając, że Rosjanie są tylko plagiatorami. Szlak usłany czekami na zawrotne sumy przetarli już dawno arabscy szejkowie z naftowych monarchii Zatoki Perskiej.
W rzeczywistości rosyjski boom na europejskim rynku nieruchomości ma głębsze podłoże i z pewnością nie ogranicza się jedynie do dwu stron medalu. Warto zatem przyjrzeć się dokładnie biznesowym motywom naszych wschodnich sąsiadów, ponieważ Polska również przyciąga uwagę rosyjskich inwestorów. Już i tak wartki strumień transakcji ma szansę przekształcić się w sporą rzekę. Tak podpowiada logika wydarzeń w samej Rosji i rosnące zainteresowanie naszym krajem ze strony tamtejszego rynku nieruchomości.
Polscy deweloperzy od dwóch lat odnotowują rosnący trend zainteresowania pojawiającymi się na rynku mieszkaniami ze strony cudzoziemców. Integracja z Unią Europejską oraz rozwój naszej gospodarki przełożyły się na obszerne kontakty biznesowe i międzyludzkie. W sferze obrotu nieruchomościami zaowocowały one sporymi zakupami. Tyle że dotychczasowy ranking otwierały nacje Europy Zachodniej, z Niemcami, Brytyjczykami, Francuzami, Holendrami i Włochami na czele, co świadczy o skali wzajemnych obrotów gospodarczych. Jeszcze 10 lat temu na rynku nieruchomości pierwsze miejsca zajmowali Brytyjczycy i Irlandczycy, którzy rocznie nabywali 33,7 tys. metrów kwadratowych powierzchni mieszkaniowej. W 2015 r. wyprzedzili ich Niemcy, którzy kupili ponad 40 tys. metrów lokali mieszkalnych.
Jednak od dwóch lat cudzoziemska lista zakupów przeżywa prawdziwą rewolucję. Deweloperzy, a więc rynek pierwotny, a także biura nieruchomości operujące na rynku wtórnym odnotowują skokowo zwiększoną ilość transakcji dokonywanych przez obywateli Europy Wschodniej. Według raportu Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, w 2015 r. na drugie miejsce rankingu wysforowali się Ukraińcy, którzy kupili 35 tys. metrów mieszkań. Rok później obywatele Ukrainy byli już na pierwszym miejscu, bijąc przy tym rekord. Jeśli w 2015 r. ilość ukraińskich transakcji mieszkaniowych wzrosła o 17 proc., to rok później już niemal o 50 proc., a bilans 2016 r. zamknął się powierzchnią 60 tys. metrów powierzchni mieszkalnej.
Oprócz Ukraińców polskie nieruchomości kupowali także Białorusini oraz Rosjanie. W tym ostatnim przypadku ilość transakcji nie jest tak widowiskowa, jak u obywateli ukraińskich, ale zainteresowanie stale rośnie. W 2015 r. Rosjanie zajmowali 8 miejsce pod względem ilości zakupionych mieszkań o powierzchni ok. 7 tys. metrów. Wyprzedzili jednak pod tym względem Szwedów, Austriaków oraz obywateli Izraela i Chin. W 2016 r. Rosjanie nabyli już 1,5 tys. metrów więcej. Choć nie przesunęli się do góry w pierwszej dziesiątce, to wzrostowa dynamika rok do roku wyniosła 14,2 proc. To sporo, z nadziejami na więcej, ponieważ Rosja dopiero odkrywa nasz rynek mieszkaniowy.
Świadczy o tym nie tylko zainteresowanie kluczowych mediów branżowych. Na przykład portal Prian.ru oceniając sytuację na naszym rynku mieszkaniowym, nazywa Polskę jednym z najbardziej obiecujących krajów europejskich, czyli swego rodzaju objawieniem. Ten rosyjski portal to jedna z głównych instytucji, która dokonuje biznesowego przeglądu światowych trendów w handlu nieruchomościami oraz analizuje i rekomenduje konkretne rynki. Inaczej mówiąc, służy rosyjskim inwestorom jako drogowskaz transakcyjny. Polski rynek jest tam oceniany jako jeden z najstabilniejszych w Unii Europejskiej, co jest równoznaczne z jego opłacalnością. Przede wszystkim jednak rosyjska ocena zwraca uwagę na pozytywne trendy wzrostowe, bo ilość nowych mieszkań oddanych do użytku w 2016 r. podniosła się o 25 proc. Pozytywnie oceniana jest także rentowność zakupu lokali przeznaczonych na wynajem, co w połączeniu ze stałą przewagą popytu nad podażą jest tendencją nad wyraz obiecującą. Najważniejsze jest zaś to, że Polska jest w dalszym ciągu krajem tańszym od zachodnich państw UE.
Za czynnik sprzyjający rosyjskim interesom uznawany jest boom zakupów ukraińskich i zwiększona ilość transakcji dokonywanych przez obywateli Białorusi. To jest niezwykle ważne, ze względu na utrzymujące się w Rosji stereotypy, czyli mówiąc wprost powszechną opinię o złym nastawieniu Polaków do Rosjan. Także polskie uwarunkowania prawne i transakcyjne ewentualnych inwestycji są traktowane jako standardowe w całej Europie. Kluczowa jest jednak końcowa rekomendacja przedstawiona przez analityków portalu. Rosjanie są przekonani o dobrym zysku z wynajmu oraz ewentualnej odsprzedaży mieszkania, szczególnie w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej. Szczególną zachętą dla potencjalnych inwestorów z Rosji pozostaje fakt relatywnie wysokich inwestycji dokonywanych przez polską branżę budowlaną na rynku nieruchomości komercyjnych (użytkowych), w tym powierzchni biurowych.
Rosyjska prasa branżowa nieco ostrożnie przyznaje, co należy przypisać fatalnemu klimatowi politycznemu panującemu między naszymi krajami, że Polska jest krajem inwestycyjne bezpiecznym, a z punktu widzenia rynku nieruchomości wręcz komfortowym, biorąc pod uwagę przede wszystkim potencjał wzrostowy całej gospodarki. Przeglądy naszego rynku nieruchomości są już na tyle zaawansowane, że zawierają szczegółową analizę sytuacji rynkowej poszczególnych miast Polski, a to mówi wiele o zamiarach potencjalnych rosyjskich nabywców.
Rosyjskie oceny są zresztą zbieżne z analizami zachodnimi, które polski rynek zaliczają do kategorii najbardziej przystępnych w Europie pod względem cenowym. W grupie 16 państw kontynentu, Polska zajmuje czwartą pozycję od końca, wyprzedzając jedynie Rosję, Portugalię i Węgry. Choć ceny rosyjskie są niewątpliwie przekłamane, ze względu na skomplikowaną medianę, czyli znaczne różnice choćby pomiędzy Moskwą, Petersburgiem i innymi miastami, czy też po prostu pomiędzy europejską a azjatycką częścią kraju. W przypadku Polski ważne jest to, iż o naszym rynku zaczynają pisać popularne tytuły, jak choćby ceniona w kręgach zamożnych Rosjan tamtejszą wersja „Forbesa”. Magazyn stawia Warszawę w pierwszej dziesiątce europejskich stolic, najbardziej interesujących z kapitałowego punktu widzenia. A to przekłada się na korzystne warunki zakupu i obrotu nieruchomościami. Natomiast inny, liczący się portal branżowy – Tranio.ru wprost zalicza Warszawę do kategorii 8 europejskich miast, których rynki mieszkaniowe wpisują się w trend najbardziej opłacalnych inwestycji w nieruchomości 2017 r. Taką sytuację oddają opinie naszych deweloperów, którzy odnotowują wzrost transakcji dokonywanych przez obywateli WNP, w tym Rosjan. Skąd wynika jednak taka tendencja?
Sprzyjające okoliczności
Rosyjski popyt na polskie mieszkania i inne nieruchomości najprawdopodobniej będzie rósł, co jest efektem splotu dwóch czynników. Pierwszy ma charakter długookresowy i jest niezależny od sytuacji gospodarczej w naszym kraju. Chodzi o stale pogarszającą się sytuację społeczną i ekonomiczną Rosji.
Cytowany portal Prian.ru przeprowadził ankietę konsumencką, której tematem były perspektywy rosyjskiego popytu inwestycyjnego na zagraniczne nieruchomości. Intrygujący jest kluczowy wniosek badania, zakładający, że motorem napędowym rosyjskich inwestycji jest chęć emigracji z Rosji. Taką przyczynę zainteresowania europejskim rynkiem mieszkaniowym deklaruje ponad 50 proc. respondentów poszukujących najdogodniejszych państw i miast dla przyszłego osiedlenia. Kolejne 23,5 proc. deklaruje, że chciałoby żyć za granicą od czasu do czasu, czyli kilka miesięcy lub tygodni w roku. Przy tym 35 proc. badanych to osoby w przedziale wiekowym 25-34 lat, a więc reprezentanci młodego pokolenia. Co najważniejsze z polskiego punktu widzenia, są to dane porównywalne z poziomem ukraińskiej emigracji, która w latach 2014-2015 ruszyła do Europy, zatrzymując się w ogromnej mierze na terenie naszego kraju.
Równie interesujące są dane dotyczące imigrantów z innych państw WNP, bo należy oczekiwać, że kolejne miejsca w kolejce po nasze wizy zajmą niebawem Kazachowie. Popyt obywateli tego kraju na zagraniczne nieruchomości wzrósł do 22 proc. Oczywiście na emigracyjnym szlaku największą popularnością cieszą się państwa, w których najłatwiej o obywatelstwo lub przynajmniej o prawo stałego pobytu. Jak na razie w Europie takie kryteria spełniają najbardziej: Hiszpania, Grecja, Niemcy, Włochy i Bułgaria.
Analizując możliwość zakupu nieruchomości, Rosjanie kierują się dwoma podstawowymi kryteriami. Należą do nich spadek cen mieszkań i domów w wyniku światowego kryzysu ekonomicznego oraz stabilność gospodarcza kraju potencjalnej emigracji. Jak łatwo zauważyć, Polska wpisuje się zarówno w warunki cenowe, jak i sytuacji gospodarczej. Co więcej, w Europie, może poza Niemcami i Wielką Brytanią, nie ma krajów, które tak jak Polska spełniałyby wyjazdowe oczekiwania Rosjan. Widać to najlepiej po nikłym zainteresowaniu osiedleńczym w republikach bałtyckich. Mimo iż Estonia, Łotwa i Litwa to bezpośredni sąsiedzi Rosji, mało kto z jej obywateli myśli o emigracji w tym kierunku.
Jeśli chodzi o możliwości finansowe Rosjan pragnących się osiedlić za granicą, to rozpiętość cenowa, a więc konkretny kierunek emigracji waha się od mieszkania za 50 tys. euro w Bułgarii, przez nieruchomość hiszpańską za 100 tys. euro, po dom we Francji lub we Włoszech w cenie 350 tys. euro. Grecja i Cypr oferują nieruchomości w przedziale 200-250 tys. euro, podobnie jak Portugalia. A teraz najważniejsze. Jak widać, do emigracji przymierzają się nie miliarderzy – oligarchowie, ani nawet zwykli milionerzy, jakich jest w Rosji kilkadziesiąt tysięcy, ale tzw. zwykli Rosjanie. Ankieta konsumencka nie wyjaśnia bowiem przyczyn masowych wyjazdów z kraju.
Jeśli spojrzeć na proces nieco przekrojowo, to naftowa hossa przełożyła się w Rosji na rozwój średniego biznesu, który egzystował z podwykonawstwa zamówień państwowych gigantów surowcowych. W latach 2013-2014 rosyjska gospodarka stała się areną unikalnego zjawiska, przeczącego zdrowemu zmysłowi i zasadom wolnego rynku. Dobrze rozwinięte i prosperujące firmy średniej wielkości zaczęły się masowo wyprzedawać państwu. Trend nasilił się w 2014 r. po rosyjskiej agresji na Ukrainę.
Taki proces to wyraz nieufności rosyjskiego biznesu prywatnego co do przewidywalności Kremla, a więc objaw niewiary w perspektywy ekonomiczne. To myślenie potwierdził krach surowcowy i finansowy, z którego rosyjska gospodarka, także pod wpływem zachodnich sankcji, nie może się wydobyć do dziś. I nic nie wskazuje, aby sytuacja miała ulec poprawie w przewidywalnej przyszłości.
Obecnie w ślady średniego biznesu idzie mała i rodzinna przedsiębiorczość, która nie może lub raczej nie chce inwestować w Rosji, ponieważ nie uważa swojej ojczyzny za miejsce dobre do życia i prowadzenia działalności gospodarczej. Słowem emigruje lub przymierza się do wyjazdu z kraju rosyjska klasa kreatywna, do której można zaliczyć także wolne zawody oraz młodych, dobrze wykształconych absolwentów czołowych uczelni. Są to setki tysięcy osób, poszukujących obecnie w Europie miejsca do życia. A jeśli życie, to także możliwości ponownego rozpoczęcia biznesu oraz oczywiście mieszkania dla siebie i rodziny.
Pod względem finansowym emigranci są zazwyczaj dobrze zaopatrzeni, o czym świadczą badania czołowego tytułu społeczno-politycznego „Kommiersant”. Według dziennika, z powodu stale pogarszającej się sytuacji gospodarczej, Rosja dosłownie rzuciła się na Europę. Jednak nie na czołgach, tylko z wolnymi pieniędzmi, aby inwestować we wszystko, co może przynieść jakiś dochód i umożliwić bezpieczną egzystencję. A jak wiadomo, za inwestycjami ruszają ludzie, którzy muszą gdzieś mieszkać.
Dotąd głośno było o ekstrawaganckich inwestycjach rosyjskich miliarderów w europejskie kluby sportowe, koncerny czy media. Jak twierdzi jednak rosyjski dziennik, obecnie Rosjanie wykupują hotele, restauracje, kluby, a nawet stacje benzynowe, serwisy i myjnie samochodowe. No i mieszkania.
Pytanie tylko, kiedy główna fala odbije się od Europy Zachodniej i dotrze do Polski? Być może już za chwilę, bo na korzyść takiego scenariusza gra drugi czynnik. Mowa o wizytach Rosjan w Polsce, a ich liczba stale rośnie. Po chwilowym załamaniu, wywołanym zawieszeniem małego ruchu bezwizowego z obwodem kaliningradzkim, sytuacja wraca do normy. Lub raczej powstaje nowa jakość wzajemnych kontaktów, które odbywają się na podstawie długookresowych wiz unijnych.
Rosyjscy goście korzystają z prawa pobytu biznesowego, turystycznego i edukacyjnego na okres 90 dni, w ich zasięgu jest cała Polska, a nie tylko wybrane przygraniczne województwa, do tak długiego pobytu potrzebna jest zaś baza mieszkalna. Co więcej, należy oczekiwać, że zgodnie z emigracyjnym scenariuszem, coraz więcej Rosjan zdecyduje się na docelowy pobyt w Polsce, wybranej jako miejsce prowadzenia interesów i po prostu życia.
W perspektywie stoi przed nami zjawisko identyczne, jeśli chodzi o strukturę i skalę, z jakim mamy obecnie do czynienia w przypadku Ukraińców. Przypomnę, w latach 2014-2016 do naszego kraju zawitało 1,2 mln ukraińskich sąsiadów, jeśli brać tylko pod uwagę pracujących legalnie lub uczących się na polskich uczelniach. Ta masowa emigracja wywołała boom ukraińskich zakupów mieszkaniowych. Jak wynika ze statystyk naszych deweloperów i biur nieruchomości, Ukraińcy kupują cały asortyment metrażowy mieszkań, ale nowością jest hossa na rynku małych lokali, w tym tych znajdujących się na rynku wtórnym. Te swoim pociechom studiującym w Polsce kupują troskliwi rodzice, a przecież nie ma wątpliwości, że mieszkania są potrzebne do stałego pobytu, a nie jedynie na pięć lat edukacji. Podobnie postępują ukraińscy pracownicy, którzy po otrzymaniu karty stałego pobytu i znalezieniu zatrudnienia, ściągają do Polski rodziny. Jak stwierdził jeden z osiadłych nad Wisłą Ukraińców, zainwestowane w ten sposób pieniądze są warte życia w spokojnym kraju, gdzie każdy ma perspektywę realizacji zawodowej, opieki medycznej i świętego spokoju. Czego nie można powiedzieć o Ukrainie, skorumpowanej, a na dodatek w stanie wojny z Rosją. Jaki rozmiar przybierze zatem rosyjska emigracja, jeśli Rosjanie myślą o swojej przyszłości identycznie jak Ukraińcy?
Plusy i minusy
Oczywiście od przybytku głowa nie boli. Polska boryka się z niżem demograficznym i procesem starzenia społeczeństwa dlatego każda – w tym emigracyjna – para młodych rąk na rynku pracy to dobra wiadomość. W odróżnieniu od bliskowschodnich i azjatyckich emigrantów, przybysze z Ukrainy i Rosji pochodzą z tego samego kręgu kulturowego i dlatego nie wywołują zbytnich kontrowersji. Przy tym z Rosji wyjeżdża klasa kreatywna, która może odegrać znaczącą rolę w naszej gospodarce. Nie mówiąc już o tym, że stały potok migracyjny oznacza ciągłą hossę na rynku nieruchomości.
Jednak nie wszystko jest tak oczywiste i jednoznaczne. Jeśli mieszkanie bezpośrednio od dewelopera lub na rynku wtórnym kupuje pojedynczy Rosjanin, lub nawet kilkaset tysięcy jego rodaków, to jedna kwestia. Czymś innym jednak będzie, jeśli polski rynek mieszkaniowy stanie się przedmiotem zainteresowania rosyjskiego kapitału spekulacyjnego. Krótkie inwestycje obliczone na szybki zysk, a w efekcie destabilizujące popyt i podaż są ogromną groźbą, podobnie jak wrogie przejęcia największych firm budowlanych i handlu nieruchomościami. Takie zagrożenia niesie rosyjski kapitał, gdziekolwiek się pojawia, bo taka jest mentalność tamtejszych oligarchów i ich wyobrażenie o kapitalizmie.
Nie są to próżne obawy, bo wśród cudzoziemców, którzy kupują polskie lokale użytkowe oraz mieszkania dość wysoką pozycję zajmują bowiem obywatele Cypru lub firmy z tego kraju. Nie będzie odkryciem stwierdzenie, że ten kraj unijny to pralnia pieniędzy wyprowadzonych nielegalnie z Rosji i Ukrainy. Są to więc środki o korupcyjnym źródle pochodzenia, które psują obieg gospodarczy każdego kraju, w którym są inwestowane. Prowadzą nie tylko do politycznej, ale i dosłownej kryminalizacji.
Z drugiej strony, Europa odnotowuje przykłady geopolitycznego i militarnego zagrożenia ze strony rosyjskich kapitałów zainwestowanych w nieruchomości. Weźmy choćby Skandynawię, a dokładniej Finlandię. Jak donosi portal Defence.24, tamtejszy kontrwywiad zgłasza poważne zastrzeżenia co do intencji rosyjskich nabywców fińskiej ziemi. Stałe monitorowanie rosyjskich zakupów działek budowlanych, terenów uprawnych i nieruchomości przywiodło fińskie służby do wniosku, że inwestycje są dziwnie zbieżne z bazami wojskowym, strategicznymi węzłami komunikacyjnymi lub inną infrastrukturą wrażliwą z punktu widzenia bezpieczeństwa i obronności kraju. Wyniki kontrwywiadowczej obserwacji musiały zostać odpowiednio udokumentowane, a skala rosyjskich działań hybrydowych ogromna (nie można ich nazwać inaczej), skoro problematyce przeciwdziałania uwagę poświęcił fiński parlament.
Innym przykładem są Niemcy, w których rosyjscy emigranci lub obywatele pochodzenia rosyjskiego tworzą zwarte enklawy osiedlenia. Nie wyłączając Berlina i innych miast, w których powstały rosyjskie osiedla – kolonie, czy jak chce część niemieckich mediów – rosyjskie getta. Bez względu na nazwę, takie „małe Moskwy” są traktowane przez BfV (kontrwywiad) jako źródła hybrydowej destabilizacji. To nie żart, bo jak udowodniło rzekome porwanie rosyjskiej dziewczynki przez bliskowschodniego emigranta, rosyjska społeczność w Niemczech bardzo łatwo poddała się kremlowskiej prowokacji, wszczynając uliczne zadymy.
Na koniec jeszcze dwa ostrzeżenia. Za rosyjskim biznesem zawsze podążają dwie struktury. Pierwszą jest przestępczość zorganizowana, czyli rosyjskojęzyczna mafia, co wynika z kryminalnego często źródła angażowanych kapitałów. Drugą są służby specjalne, biznes jest bowiem wprost przesycony obecnymi i byłymi funkcjonariuszami FSB oraz wywiadu. Taka jest po prostu struktura rosyjskiej przedsiębiorczości. Najczęściej rosyjska mafia i rosyjskie służby pozostają w ścisłym związku, świadcząc sobie wzajemnie korzystne usługi. Jak pokazują doświadczenia hiszpańskie, tak wybuchowa mieszanka plus rynek nieruchomości, to najprostsza recepta nieszczęścia. W Hiszpanii trzeba było lat kosztownego śledztwa, aby przerwać pajęczynę korupcyjnych, mafijnych i wywiadowczych sieci Rosji. Jak zatem ustrzec się przed podobnymi praktykami w Polsce, a jednocześnie nie wylać dziecka z kąpielą?