Media wieszczą czarne chmury nadciągające nad rynek mieszkaniowy, a analitycy, bazując na statystykach i wskaźnikach, przyznają im rację. Czy obraz gospodarki w Polsce i na świecie jest rzeczywiście na tyle wyraźny, aby przewidzieć turbulencje grożące sektorowi nieruchomości?
Nawet meteorologia, przewidująca sytuację w znacznie krótszych okresach niż ekonomia, w trosce o wiarygodność opiera się na raportach precyzyjnych urządzeń pomiarowych, a nie przypuszczeniach „najstarszych górali”. Ci ostatni może uchodzą za posiadaczy niezawodnej intuicji i ekspertów od tendencji, ale raczej w anegdocie, nie w prognozach. Aby się o nie pokusić, warto spojrzeć na satelitarne zdjęcia rynku. Widać na nim sprzedaż, która w drugim kwartale br. była niższa od analogicznego okresu sprzed roku. Widać mniejszą ilość wydanych pozwoleń na budowę, ale widać również wzrost cen. Z czego to wynika?
Trzy segmenty, trzy prawdy
Odpowiedzi należy szukać w trzech podstawowych segmentach rynku nieruchomości ze świadomością, że wszędzie będzie ona inna. Spójrzmy na ich ekonomiczną osobowość. Rynek popularny (lo price) jest najbardziej wrażliwy na cenę. To klienci, którzy kupują pierwsze mieszkanie. Koncentrują swoje zainteresowania zakupowe wokół dotychczasowych miejsc zamieszkania, szukając najtańszej oferty. Ich siłę nabywczą determinuje zdolność kredytowa.
Zupełnie inaczej wygląda obraz sektora podwyższonego (medium price). Tworzą go nabywcy posiadający kapitał często w postaci mieszkań, w których od lat mieszkają. Chętnie kupują za gotówkę, a nawet jeśli nie mają pełnej kwoty na zakup nieruchomości, nie muszą ograniczać swoich decyzji wyłącznie do ceny. Szukają lepszej lokalizacji, wyższego standardu.
Wreszcie rynek premium (hi price). O jego kondycji i regułach gry decydują przede wszystkim inwestorzy, licząc nie tylko na yeld, ale również na wzrost z inwestycji w czasie, najlepiej w ciągu 8-12 lat. W tej grupie znajdują się również osoby kupujące apartamenty wakacyjne, realizujące tzw. efekt tezauryzacji, czyli kupowaniu nieruchomości w celu gromadzenia majątku w obawie przed jego utratą.
Wzrost cen i co dalej?
Pierwsza grupa, osoby zdeterminowane posiadaniem własnego mieszkania, nie zrezygnują z realizacji życiowych planów nawet jeśli przyjdzie im zapłacić więcej. Rozgrzany rynek umożliwił im zakup statystycznie większej ilości metrów kwadratowych, ale nastąpił okres inercji. Bez wątpienia czeka ich proces adaptacji do nowych warunków. W jego efekcie ten sam wolumen mieszkań zostanie zbyty, ale sprzedadzą się głównie mniejsze metraże, lub tańsze lokalizacje. Nietrudno również przewidzieć, jak zachowają się inwestorzy pierwszego sektora. Dopóki stopy procentowe nie przewyższą poziomu 5-6 proc. zwrotu z wynajmu mieszkań, będą zasilali sprzedaż w swoim segmencie, kupując ekonomicznie, tzn. najwięcej pokoi przy najmniejszej powierzchni.
A klienci rynku podwyższonego? Tu pojawia się najwięcej niewiadomych. Drugi sektor zaspokoił już swoje potrzeby mieszkaniowe, co oznacza, że nie musi kupować. Jak się zachowa? Słuchając komunikatów o końcu koniunktury oraz przegrzaniu rynku nabywcy mogą działać emocjonalnie. Efekt jest trudny do przewidzenia, co oznacza że ten segment rzeczywiście może mieć wpływ na cały rynek.
Sektor premium. Ten co do zasady nie jest wrażliwy na impulsy płynące z mediów, a na pewno nie traktuje ich jako wyznaczników. Współrzędne rynku trzeciego segmentu definiują dwa pojęcia: lokalizacja i standard. Co do standardu – nie ma on ograniczeń. Technologia i jakość materiałów gwarantują ciągły wzrost, ograniczony jedynie normami. Za to lokalizacja to towar deficytowy. Mamy coraz mniej działek w miejscach uważanych za pożądane do zamieszkania. Ten rynek definitywnie się kurczy, co limituje zapotrzebowanie na luksus, a tu również działa podstawowe prawo popytu i podaży. Podsumowując – ten rynek, jeżeli chodzi o popyt, nie jest zagrożony. Nawet przy wzroście cen.
Obserwować, nie wróżyć
Spadek dynamiki wzrostu liczby pozwoleń na budowę to sygnał ostrożniejszego podejścia deweloperów do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Wzrost kosztów robocizny, materiałów, gruntów, czy wg. raportu Coface rosnące opóźnienia w płatnościach w budownictwie, co powoduje rosnącą liczbę upadłości, mogą być powodem do zmian w strategii rynkowych deweloperów, czyli bardziej zachowawczego planowania przyszłości, ze skutkiem dla klienta w postaci limitowanej podaży, co spowoduje wzrost cen.
Na koniec statystyka z raportu KPMG i REAS. Pierwszy segment to 73 proc. całego rynku nieruchomości, sektor podwyższony to 22 proc., a premium 5 proc. Struktura dotyczy jednostek mieszkalnych, czyli ilości. Największa niepewność generuje segment podwyższony, stanowiący nieco ponad jedną piątą rynku. Może ona hamować dynamikę wzrostu, ale nie odwróci trendu. Pozostała część tortu będzie w najbliższych latach rosła. Jak długo? Tak długo jak niskie będą stopy procentowe, które z jednej strony wpływają na zdolność kredytową, a z drugiej na nieakceptowalną rentę z tytułu lokat. Dzisiejsze notowania WIBOR dyskontują brak wzrostu na najbliższe 1,5 – 2 lata.
Piotr Tarkowski – pełnomocnik zarządu Allcon Osiedla