16.3 C
Warszawa
wtorek, 27 września 2022

Rewolucja mieszkaniowa

Koniecznie przeczytaj

Kredyty hipoteczne drożeją i będą drożeć, a ceny wynajmu mieszkań będą rosnąć. Rosnąć będą również ceny samych mieszkań.

Blisko 2 mln uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy zmieniło polski rynek mieszkaniowy. Liczba ofert najmu w największych polskich miastach (czyli podaż) spadła od 25 proc. w Białymstoku do 60 proc. we Wrocławiu, w którym mieszka ogromny odsetek Ukraińców (przed wojną było to ok. 25 proc. mieszkańców). Warszawa z 34 proc. spadkiem podaży sytuuje się w środku stawki. Te liczby błyskawicznie się zmieniają i prawdopodobnie spadek podaży będzie postępował. Ceny wynajmu wzro[1]sły już w większości miast przynajmniej o ok. 10 proc. i na tym nie koniec. Do kwietnia spodziewane są podwyżki o 20-30 proc. w najbardziej popularnych aglomeracjach.

Rosną bowiem stopy procentowe, a więc raty kredytu. Ci, którzy kupili mieszkania na wynajem lub jako lokatę kapitału (lub na oba te cele razem), będą mieli wzrost kosztów (wyższe raty kredytu), ale przy jednoczesnym wzroście popytu na mieszkania. Tak więc to będzie rynek wynajmujących przez najbliższe lata. W Warszawie, do której do końca marca przybyło ok. 300 tys. uchodźców, docelowo spodziewa się ich około pół miliona. To oznacza gigantyczny wzrost popytu na wynajem mieszkań, a także na same mieszkania. Według Jakuba Rybackiego, zastępcy kierownika zespołu makroekonomii Polskiego Instytutu Ekonomicznego, możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen nieruchomości nawet w dwucyfrowym tempie. Z danych portalu OtoDom wynika, że na początku marca liczba dostępnych ofert wynajmu mieszkań zmniejszyła się z 20 tys. do 9 tys. Dla porównania: pod koniec 2020 r. dostępnych było 35 tys. ofert.

Tanio już było

Podstawowe zasady gospodarki wolnorynkowej mówią, że jeśli poszukiwanego dobra jest mało, a chętnych na nie dużo, to ceny będą rosnąć. Około 1 mln właścicieli mieszkań oferuje ok. 2 mln mieszań do wynajęcia. Przed napływem uchodźców wolne było około 10-15 proc. tych lokali. To się już zmieniło. Z rynku wynajmującego błyskawicznie przeszliśmy do rynku najemcy. W Polsce buduje się ok. 200 tys. mieszkań rocznie. Jednak problemem będą możliwości zakupu. Stopy procentowe wzrosły w ostatnich miesiącach znacznie. Już obecnie Polacy, którzy pożyczyli dużo pieniędzy na mieszkanie, borykają się z drastyczną podwyżką rat. Na przykład: przy kredycie 300 tys. zł na 25 lat różnica między ratą z października ubiegłego roku a obecną to ponad 540 zł (do 1980 zł). Kolejne podwyżki stóp procentowych (czyli kosztu pożyczania pieniędzy) są nieuniknione, bo sam Narodowy Bank Polski szacuje, że inflacja w trzecim kwartale br. wyniesie ponad 12 proc.

Aby polscy najemcy nie bali się wynajmować uchodźcom, powstało specjalne prawo. Ustawodawca przytomnie pomyślał o pomocy Ukraińcom uciekającym przed wojną i zawarł w niej możliwość podpisania tzw. umowy najmu okazjonalnego.

Cechują ją uproszczona procedura, brak regulacji (dotyczących podwyżek czynszu), a przede wszystkim możliwość eksmisji najemcy zalegającego z czynszem. Taką umowę najmu okazjonalnego trzeba za[1]wrzeć u notariusza. Jest to konieczne, ponieważ zawiera ona oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Na jej podstawie właściciel mieszkania może zwrócić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności i mieć możliwość bez konieczności kierowania sprawy do sądu. Po jej nadaniu komornik może opróżnić mieszkanie. Najważniejsze dla wynajmującego okazjonalnie jest to, że nie ma w tych umowach ochrony kobiet w ciąży, matek z niepełnoletnimi dziećmi, niepełnosprawnych z opiekunami, czy bezrobotnych, nie ma zatem konieczności, aby otrzymali od gminy socjalny lokal zastępczy. Nie muszą również wskazywać lokalu przy umowie (zwolnienie przez ustawodawcę z takiego obowiązku), do którego ma nastąpić eksmisja. Byłby to bowiem warunek nie do spełnienia dla zdecydowanej większości uchodźców. Do zawarcia takiej umowy wystarcza więc wizyta ukraińskiego najemcy u notariusza i zgoda na poddanie się egzekucji. Ustawa wyłącza również taki najem okazjonalny z zakazu eksmisji najemców w trakcie pandemii koronawirusa.

Rynek po rewolucji

Przed wojną analitycy PKO BP prognozowali wzrost cen mieszkań zaledwie o 3 proc. To, biorąc pod uwagę ok. 10 proc. inflację, oznaczałoby, że inwestycja w nieruchomości nie jest skutecznym zabezpieczeniem kapitału. Jak będzie teraz? „Inwazja Rosji na Ukrainę może w krótkim okresie osłabić aktywność inwestorów w tym zakresie z uwagi na ryzyka inwestycji w kraju położonym blisko rejonu, gdzie są prowadzone działania wojenne. Z drugiej jednak strony w długim okresie duży potencjał rynku wynajmu z ofertą dla Ukraińców, którzy zdecydują się pozostać na dłużej w Polsce, może skłaniać do kontynuacji inwestycji” – czytamy w raporcie PKO BP.

W Polsce fundusze inwestycyjne odpowiadają za wynajem zaledwie 3,3 proc. lokali. W krajach zachodnich jest to ponad 21 proc. Czynnikiem skłaniającym fundusze do wyboru Polski będzie fakt, że kapitał wynosi się z Rosji i Ukrainy. A gdzieś musi się podziać. Pytanie, czy inwestujący nie uznają, że Polska jest objęta za dużym ryzykiem udziału w wojnie. Tutaj wszystko zależy od osobistych decyzji inwestujących. Mało osób zrozumiało, że wizyta amerykańskiego prezydenta Joe Bidena wPolsce i złożenie obietnicy, iż USA będą bronić Polski, było nie tylko moralnym podbudowaniem naszego kraju, ale też sygnałem do inwestorów, że mogą zostać. Te słowa i 10 tys. amerykańskich żołnierzy na polskiej ziemi, w dużym stopniu powinny pomóc inwestującym w podjęciu decyzji o pozostaniu z kapitałem w Polsce. Jeszcze przed wojną w Polsce rosła liczba osób, które wolały wynajmować mieszkanie niż brać kredyt na 25-30 lat. Wynajem jako sposób na własne mieszkanie jest standardem na przykład w sąsiednich Niemczech.

Jak będzie naprawdę, pokażą najbliższe tygodnie. W tym też perspektywa ile potrwa wojna. Wszystko dlatego, że na kwestie gospodarcze wpływają nie tylko uchodźcy i rosnący popyt na mieszkania, ale również kwestie podaży nowych lokali. W dużej części firm budowlanych i wykończeniowych brakuje pracowników, Ukraińcy bowiem nie tylko uciekali przed wojną do Polski. Część z tych, którzy mieszkali i pracowali w kraju od lat (szacuje się, że ponad 150 tys., w tym 80 proc. mężczyzn) wróciła na Ukrainę walczyć z agresorem rosyjskim. Pracowali oni w sektorze budowlanym i wykończeniowym. Ich brak na rynku będzie odczuwalny.

Szykuje się wzrost chętnych na mieszkania „pod wynajem”, ale ta[1]kie niewielkie. Na wynajem takich właśnie mieszkań będzie bowiem największy popyt. Przy rosnących cenach kredytu (coraz wyższe stopy procentowe) popyt na nowe mieszkania nie będzie rósł tak jak dotychczas. Dodatkowo spowolnienie gospodarcze odbić się może nie tylko na możliwościach zakupu nowych mieszkań, ale też na obsłudze już zaciągniętych kredytów. Tak więc od tego, czy spowolnienie gospodarcze przejdzie w pełnowymiarowy kryzys, także wiele zależy. Jedno jest pewne. Stabilnie nie będzie przez parę najbliższych lat.

Autor

Najnowsze