Z Waldemarem Wasilukiem, wiceprezesem Zarządu Victoria Dom, rozmawia Katarzyna Mazur
Czy posiadają Państwo bank ziemi, który w przyszłości pozwoli na uruchomienie kolenych inwestycji mieszkaniowych ?
Nie ma możliwości prowadzenia inwestycji na rynku deweloperskim bez banku ziemi. To element strategii każdego poważnego dewelopera. Victoria Dom posiada bank ziemi pozwalający na realizację ok. 12 000 mieszkań w ciągu najbliższych pięciu lat. Na zakup ziemi wydajemy ok. 200 mln zł rocznie. Dbamy o systematyczny rozwój, uwzględniając potrzeby klientów oraz możliwości rynkowe. Po kilku latach powiększania banku ziemi w najbliższym czasie planujemy utrzymać stabilny stan posiadania w tym zakresie.
Co decyduje o tym, że jakaś inwestycja jest uruchamiana?
Dostępność i możliwość sprzedaży. Żyjemy z tego, że kupujemy, budujemy i sprzedajemy. Zatem jeśli tylko jest możliwość realizacji inwestycji, to wchodzimy w teren, budujemy i sprzedajemy. W zależności od tego, jaki jest rynek, możemy otworzyć sprzedaż większej liczby mieszkań, kiedy widzimy dobrą koniunkturę, a czasami, jeśli czas nie jest najlepszy, czekamy, aż rozkręci się przedsprzedaż i dopiero dokładamy kolejne lokale. To jest rynek, na którym działa się tu i teraz. Jedynym ograniczeniem wprowadzania inwestycji do sprzedaży jest brak warunków komercyjnych umożliwiających – na danym rynku – sprzedaż mieszkań na poziomie określonych kosztów. Podam konkretny przykład – jeśli kupisz grunt za 4 tys. złotych za m2, a koszt generalnego wykonawcy to 8 tys. za m2, a w danej lokalizacji mieszkania sprzedają się za 12 tys. zł za m2, to budowanie w danym momencie nie ma sensu. To jedyna sytuacja, w której się czeka. Nie chodzi w tym przypadku o to, że rynku nie ma, tylko o to, że nie ma rynku na cenę, którą deweloper jest w stanie uzyskać z tej działki. Ale generalnie rzecz ujmując, żaden rozsądny deweloper, a do takich się zaliczamy, nie czekamy z gruntem na jakoś bliżej nieokreślony lepszy czas.
Jak wygląda dostępność interesujących działek w lokalizacjach, w których Państwo budują?
Podaż gruntów w dużych ośrodkach miejskich typu Trójmiasto, Kraków czy Warszawa jest bardzo ograniczona. Wynika to w dużej mierze z eskalacji oczekiwań sprzedających. Prawa do zabudowy realizowane są czasami bardzo długo. Zdarza się, że na określonym terenie przez kilka lat nic nie możemy budować, albo przygotowujemy procedury planistyczne, co potrafi trwać latami – w przypadku niektórych gruntów kwestie planistyczne mogą zająć około 10 lat.
Ogólnie jednak rzecz biorąc, gruntów jest mało, co nie znaczy, że ich nie ma. Dostępne są mniej zurbanizowane części miast. Dużo w tym kontekście zależy od polityki włodarzy. Podam przykład byłej fabryki FSO w Warszawie, gdzie docelowo może powstać około miliona metrów kwadratowych mieszkań i biur. I obecny właściciel tego gruntu, i jego poprzednicy, opracowywali miejscowy plan zagospodarowania terenu. To trwa już ładnych parę lat, a potrwa pewnie jeszcze kolejnych 5 czy 10. Czasami administracja miejska wcale nie jest chętna do tego, żeby wspierać tego rodzaju inicjatywy. W takich przypadkach procedowanie planów jest bardzo trudne, bo de facto dotyczy wielu podmiotów, które reprezentują różne interesy.
Co może wpłynąć na zmianę tej sytuacji?
To, czego potrzebujemy jako deweloperzy, to to, żeby poszczególne administracje zrozumiały dynamikę swoich własnych miast. Niejednokrotnie bowiem postrzeganie potrzeb mieszkaniowych między nami deweloperami a włodarzami miast różni się diametralnie. Choćby dlatego, że inaczej szacujemy liczbę ludzi w mieście. Warszawa dzisiaj – według GUS – ma 1,86 miliona mieszkańców. A dla nas nie jest tajemnicą, że w stolicy mieszka około 2,2 miliona ludzi. To ta rzeczywista liczba powinna być uwzględniana, kiedy są uchwalane poszczególne plany zabudowy miejskiej. Zmienianie ich później, urealnianie, jest trudne i pracochłonne. Według aktualnych miejscowych planów zagospodarowania terenu w Warszawie jest miejsce na wybudowanie kilkudziesięciu tysięcy mieszkań, a tylko w ubiegłym roku sprzedano ich w stolicy 19,1 tys. Tak mało gruntów jest dzisiaj objętych możliwościami zabudowy bez procedowania długiego postępowania państwowego! Mam jednak takie poczucie, że powoli miasto zaczyna rozumieć, co stanowi problem, co powoduje tak gwałtowny wzrost kosztów budowy i kosztów gruntów. Im więcej bowiem miasta przerzucają na deweloperów, a tak naprawdę dzisiaj powszechne jest, że to my budujemy drogi, infrastrukturę dla mieszkańców, dla miasta jako takiego, tym jest drożej. Dzisiaj, żeby kupić działkę we w miarę atrakcyjnym miejscu, niejednokrotnie trzeba zapłacić 5 czy 6 tys. zł za m2. Do tego dochodzą wysokie koszty budowy i procedur planistycznych. To powoduje, że we w miarę atrakcyjnym miejscu mieszkania muszą kosztować 20 tysięcy zł za m2.
To jest psychologiczna bariera, której nie można już przekroczyć?
To jest dobre pytanie. Równowartość w złotówkach 7,8, czy 10 tys. euro za m2 mieszkania, jak w Paryżu, to w Warszawie abstrakcja? Myślę, że niekoniecznie tym bardzie, że w niektórych lokalizacjach to są ceny tranzakcyjne . Abstrakcją było jeszcze kilka lat temu myślenie, że średniej klasy mieszkanie w Warszawie będzie kosztować 17 tys. złotych. Dziś nie mam oporów przed zadaniem pytania, czy za 5 lat nie będzie kosztować 35 tys. za m2. Przy dzisiejszych niewielkich zasobach gruntów i powoli, bo powoli, ale rosnącym popycie w stolicy, wzrost cen nieruchomości jest nieunikniony. Zakładam, że w niewielkiej perspektywie czasu będą one coraz bardziej oderwane od możliwości finansowych nabywców.