Dlaczego inwestycja w rynek nieruchomości jest tak popularnym rodzajem lokowania aktywów? Wynajem wiąże się ze wzrostem kapitału i to niemałym. W Polsce rentowność z takiej inwestycji potrafi się kształtować nawet na poziomie 5,3 proc. w skali roku. Jeszcze lepiej jest na rynkach większych, rządzących się mocniejszą walutą. Co oferuje Europa i gdzie zakupiona nieruchomość przyniesie nam największe zyski z wynajmu?
Amelia Klejnowska
Kluczowymi elementami wpływającymi na rentowność inwestycji są m.in. lokalizacja, typ nieruchomości i jej stan techniczny, a także wiele innych, które zostaną omówione w dalszej części artykułu.
Kluczem jest adres
Istotne jest to, czy nieruchomość znajduje się w centrum miasta, a jeśli nie, to czy jest z nim dobrze skomunikowana. Ważne jest także, jak daleko znajdują się duże ośrodki biznesowe, ile minut potrzeba, by dojść na najbliższy przystanek. Czy niedaleko są nie tylko spore korporacje, ale i dobre szkoły. Im bliżej samego serca miasta i udogodnień, które ono oferuje, tym wyższa będzie stopa zwrotu z inwestycji. Wystarczy spojrzeć na najnowszy raport cen mieszkań oraz rentowności najmu w Warszawie. Im bliżej samego centrum stolicy, tym wyższe ceny za wynajem nieruchomości, a mediana cen pomiędzy dzielnicami potrafi różnić się nawet o 10,4 tys. zł.
Inwestycje w rozwijających się dzielnicach lub miastach mogą przynieść większe zyski długoterminowe, ponieważ ceny nieruchomości mogą szybko rosnąć w miarę wzrostu popytu. Nie tylko jednak to, gdzie w danym mieście znajduje się nieruchomość, ma znaczenie, ale także to, w jakim jest ona kraju. Na największe stopy zwrotu z inwestycji można zazwyczaj liczyć w krajach rozwijających się oraz w miastach, które przeżywają dynamiczny rozwój.
Popyt oraz wiążące się z nim obłożenie nieruchomości
Im większy popyt w danej lokalizacji, tym wyższe czynsze i lepsze stopy zwrotu. Czy dochód ten będzie stabilny? Warto inwestować w lokale w miejscach, w których funkcjonuje już wielu zadowolonych mieszkańców, w sprawdzone lokalizacje.
Cel
W jakim celu kupowana jest nieruchomość? Ma to być mieszkanie, a może nieruchomość komercyjna? Inwestycje w mieszkania często wiążą się z mniejszym ryzykiem, ale oferują niższe stopy zwrotu w porównaniu z nieruchomościami komercyjnymi, takimi jak lokale handlowe czy biura. Te drugie mogą przynieść wyższe zyski, ale są bardziej podatne na wahania rynku. Jeśli za to inwestorowi zależy na stabilnym dochodzie, nieruchomości przemysłowe, takie jak hale produkcyjne czy magazyny okażą się idealnym rozwiązaniem, szczególnie w okresach wysokiego zapotrzebowania na przestrzeń magazynową. Jak wygląda stopa zwrotu w przypadku nieruchomości inwestycyjnych?
- długoterminowy wynajem mieszkań – od 4 do 6 proc. zysku rocznie,
- turystyczny / krótkoterminowy wynajem mieszkań – od 6 do 10 proc. zysku rocznie,
- aparthotele i condohotele – od 5 do 9 proc. zysku rocznie,
- lokale komercyjne – od 7 do 10 proc. zysku rocznie.
Aby dokonać odpowiedniego wyboru, warto także spojrzeć na preferencje inwestorów. Jak wynika z najnowszego raportu CBRE „2024 European Investor Intentions Survey”, największym zainteresowaniem wśród inwestorów cieszą się lokale mieszkalne (28 proc.), a także te związane z przemysłem i logistyką (34 proc.). Dwie trzecie respondentów największego sektora spektrum zainteresowań, czyli nieruchomości przemysłowych oraz logistycznych, jest zdania, że popyt najemców pozostanie taki sam lub wzrośnie w 2024 r. Inwestorzy preferujący zakup nieruchomości mieszkaniowych są jeszcze bardziej optymistyczni co do przyszłości popytu.
Jaka strategia inwestycyjna zostanie przyjęta
Mieszkania na wynajem długoterminowy to gwarancja zarobku w długim okresie. Inwestor zarabia na wynajmie, pokrywając koszty kredytu hipotecznego oraz generując zysk z różnicy między dochodami z wynajmu a wydatkami.
Wynajem krótkoterminowy oznacza za to wyższe zyski niż w przypadku wynajmu długoterminowego, ale związany jest z większym ryzykiem i zmiennością przychodów, ponieważ inwestor kupuje nieruchomość, którą wynajmuje na krótki okres, np. turystom lub osobom potrzebującym tymczasowego zakwaterowania.
Flipping nieruchomości to strategia polegająca na zakupie nieruchomości w stanie wymagającym remontu lub modernizacji, przeprowadzeniu niezbędnych prac, a następnie sprzedaży nieruchomości po wyższej cenie. Wymaga on znajomości rynku, umiejętności oceny kosztów remontu i dobrej strategii marketingowej, można jednak zyskać wiele w krótkim czasie. Większe szanse na zakup nieruchomości po niższej cenie pozwalają pracować z relatywnie mniejszym kapitałem. Zysk z różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży po remoncie jest zaś bardzo szybki.
Warunki makroekonomiczne i podatki oraz regulacje prawne to ostatnie czynniki wpływające na stopę zwrotu z zakupu nieruchomości.
Wysokie stopy procentowe zwiększają koszt kredytu hipotecznego, co może wpłynąć na popyt na nieruchomości, a tym samym na ich ceny. Niskie stopy procentowe zwykle sprzyjają wzrostowi wartości nieruchomości. W dodatku nieruchomości mogą stanowić dobrą ochronę przed inflacją, ponieważ ich wartość często rośnie w czasie, gdy rosną ceny towarów i usług. Przykładem jest hiszpański rynek nieruchomości, który jeszcze 12 miesięcy temu utrzymywał wysokie stopy procentowe na poziomie 4,5 proc., ceny nieruchomości odnotowały wzrosty co najmniej zgodny z inflacją. Im silniejsza gospodarka, tym większy wzrost popytu, wynajmu i sprzedaży nieruchomości, a to wpływa na wyższe stopy zwrotu. Gdzie w takim razie znajdują się najkorzystniejsze rynki?
Polska
Wzrost gospodarczy, rosnąca liczba ludności, napływ inwestycji zagranicznych oraz rozwój infrastruktury sprawiają, że nieruchomości w Polsce mogą przynieść atrakcyjne stopy zwrotu. W wyżej wymienionym raporcie CBRE, na podstawie badań rynku europejskiego pod względem wolumenu inwestycji w ciągu ostatnich pięciu lat, Polska awansowała aż o dwa miejsca w górę. Wartości kapitałowe aktywów mieszkaniowych były odporne, szczególnie w kontekście migracji z Ukrainy. Migracja ta zwiększyła również popyt na biura, logistykę i centra danych. Podczas gdy inflacja pozostaje bardziej sztywna niż na innych rynkach europejskich, zwłaszcza w przypadku żywności, realny wzrost PKB był silny w drugiej połowie 2023 r. i obecnie prognozuje się, że Komisja Europejska będzie oscylować wokół 3 proc. rocznie do 2025 r. Jest to wartość wyższa niż na innych głównych rynkach strefy euro, takich jak Francja, Niemcy i Włochy. Jeśli inflacja i wyzwania polityczne ustąpią, inwestorzy na rynku powinni cieszyć się ciągłymi zyskami. Zaletami polskiego rynku nieruchomości są dobre warunki kredytowe oraz rosnąca liczba osób szukających mieszkań do wynajmu, a rentowność z wynajmu długoterminowego jest konkurencyjna w porównaniu z innymi krajami zachodnioeuropejskimi.
Hiszpania oraz Portugalia
Po kryzysie finansowym Hiszpania odbudowała rynek nieruchomości, a ceny w miastach, takich jak Madryt, Barcelona czy Walencja zaczęły rosnąć. Ten wzrost wartości nieruchomości oraz duży rynek wynajmu tylko zachęcają do inwestycji. We wrześniu średnia cena wynajmu mieszkania w Hiszpanii oscylowała na poziomie 992 euro, co oznacza, że była większa o 9,3 proc. w stosunku do analogicznego okresu w roku poprzedniego. W krajach tych dominuje wynajem krótkoterminowy. Wysoka rentowność wynajmu w popularnych turystycznie miastach może przynieść inwestorom znaczne zyski. Portugalia zyskuje w oczach poprzez korzystne warunki podatkowe, takie jak np. program „Golden Visa”. Za to Hiszpania przechodzi przez duże zmiany strukturalne, szczególnie w zakresie zielonej energii i cyfryzacji. W miarę rozwoju inwestorzy, którzy weszli na te rynki, mogą liczyć na wysokie zwroty.
Holandia i Irlandia
Sentyment inwestorów do tych rynków pozostaje silny. Jak podaje polonijny portal Polaków w Holandii Niedziela.nl, „w maju tego roku mieszkania i domy w Holandii kosztowały średnio o 35 proc. więcej niż w 2020 r. Średnia cena nieruchomości mieszkalnej sprzedanej w maju tego roku osiągnęła poziom ponad 445 tys. euro”. Irlandia może za to pochwalić się wzrostem cen nieruchomości o 8,39 proc. w czerwcu 2024 r. w porównaniu z tym samym miesiącem poprzedniego roku.
Węgry
Budapeszt, ze względu na rosnącą liczbę turystów, inwestycje zagraniczne oraz rozwój infrastruktury, stał się popularnym rynkiem. Wzrost wartości nieruchomości w stolicy kraju daje szansę na zysk zarówno z wynajmu, jak i sprzedaży.
Najwyższe stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości w Europie można uzyskać w krajach, takich jak Polska, Hiszpania, Portugalia, Holandia, Irlandia czy Węgry. Ceny nieruchomości w tych krajach rosną, a popyt na wynajem zarówno długoterminowy, jak i krótkoterminowy jest wysoki. Rentowność inwestycji w nieruchomości zależy od wielu zmiennych, w tym lokalizacji, warunków ekonomicznych, regulacji prawnych i strategii inwestora. Kluczem do osiągnięcia wysokiej stopy zwrotu jest jednak dokładna analiza rynku oraz dobrze przemyślana strategia inwestycyjna.
Źródła:
httpsexpander.pl/raport-expandera-irentier-io-najem-mieszkan-sierpien-i-ii-kw2024-r/
https://podkluczyk.pl/raport-cenymieszkan-za-metr-i-rentownosc-najmu-wwarszawie-w-sierpniu-2024/
https://www.reinwestuj.pl/blog/inwestowanie-w-nieruchomosci-stopa-zwrotu.html
https://www.realty-bridge.com/aktualnosc/
trendy-i-prognozy-na-hiszpanskim-rynkunieruchomosci-perspektywa-na-2024-
rok/397
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Masowe-protesty-przeciwko-cenom-najmu-wHiszpaniiMieszkania-do-mieszkania-a-niedo-interesow-8 828 236.html
https://smart-magazine.pl/artykuly/rynek-nieruchomosci-w-niemczech-czegomozemy-sie-dzieki-niemu-nauczyc
https://www.niedziela.nl/holandia/53 940-
2024-06-24-07-25-42
https://pl.tradingeconomics.com/ireland/residential-property-prices
- https://podkluczyk.pl/raport-ceny-mieszkan-za-metr-i-rentownosc-najmu-w-warszawie-w-sierpniu-2024/
- https://monitorurzedowy.pl/article/408/czym-jest-nieruchomosc-komercyjna
- https://www.cbre.com/insights/reports/2024-european-investor-intentions-survey
- https://www.interhome.pl/hiszpania/costa-blanca/javea-xabia/dom-wakacyjny-villa-adonia-es9710.2030.1/?partnerid=IH1000116
- https://pl.tradingeconomics.com/ireland/residential-property-prices
- https://krytykapolityczna.pl/swiat/ue/polska-wegry-slowacja-i-czechy-maja-najdrozsze-mieszkania-w-europie/
- https://buildingconnections.eu/pl/iparagi-hirek/2024/02/26/minden-idok-legnagyobb-beruhazasi-rekordjat-erte-el-magyarorszag-fokuszban-a-kapcsolodo-ingatlanfejlesztesek/