Flipy mieszkaniowe a VAT – obowiązki podatkowe w praktyce
Inwestowanie w nieruchomości poprzez tzw. flipy – czyli zakup lokalu, jego odświeżenie lub remont i następnie szybka odsprzedaż – cieszy się w Polsce coraz większą popularnością. To sposób na atrakcyjny zysk, ale również obszar, w którym pojawia się wiele pytań związanych z podatkami. Jedno z najczęściej zadawanych brzmi: czy osoba zajmująca się flipami musi zostać podatnikiem VAT?
Temat ten jest bardziej złożony niż mogłoby się wydawać. W grę wchodzi bowiem rodzaj rynku (pierwotny czy wtórny), moment pierwszego zasiedlenia, charakter wydatków poniesionych na nieruchomość oraz dodatkowe elementy, takie jak sprzedaż mieszkania wraz z wyposażeniem.
W tym artykule szczegółowo wyjaśni te kwestie ekspert kancelarii podatkowej KPAN, doradca podatkowy Wojciech Michalski, który przedstawi praktyczne aspekty rozliczania VAT w przypadku flipów.
Flipy a VAT – kiedy pojawia się obowiązek podatkowy?
Flipy, czyli inwestowanie w nieruchomości polegające na ich zakupie, remoncie oraz szybkiej odsprzedaży, to obecnie bardzo popularna forma lokowania kapitału. Potencjalny zysk bywa spory, ale wraz z nim pojawiają się również obowiązki podatkowe. Jedną z najczęściej zadawanych kwestii w tym kontekście jest pytanie, czy osoba zajmująca się flipami musi zostać czynnym podatnikiem VAT. Odpowiedź nie jest jednoznaczna – zależy bowiem od rodzaju transakcji i kilku istotnych okoliczności.
Flip na rynku pierwotnym a VAT
Rynek pierwotny dotyczy nowych lokali sprzedawanych bezpośrednio przez deweloperów. Tego typu sprzedaż z zasady podlega podatkowi VAT. W Polsce obowiązuje stawka 8% w przypadku lokali mieszkalnych oraz 23% dla lokali użytkowych czy komercyjnych.
Inwestor kupujący mieszkanie od dewelopera z myślą o jego odsprzedaży może być zobligowany do rejestracji jako podatnik VAT, zwłaszcza gdy flipy prowadzi w ramach zorganizowanej działalności gospodarczej i robi to w sposób powtarzalny. W takiej sytuacji sprzedaż nieruchomości wymaga naliczania podatku VAT.
Plusem takiej formy działalności jest możliwość odliczenia VAT od zakupu mieszkania (jeżeli jest ono przeznaczone wyłącznie na dalszą sprzedaż w ramach biznesu). Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy lokal kupowany jest z zamiarem wynajmu na cele mieszkaniowe.
Sprzedaż mieszkania z rynku pierwotnego w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia nie podlega zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, które dotyczy podatników osiągających obrót nieprzekraczający 200 tys. zł rocznie. W konsekwencji już pierwsza sprzedaż lokalu jest opodatkowana VAT, a sprzedający musi zarejestrować się jako czynny podatnik
Flip na rynku wtórnym a VAT
Rynek wtórny obejmuje nieruchomości, które były już wcześniej użytkowane lub sprzedane. Najczęściej są to mieszkania w blokach z tzw. wielkiej płyty, kamienicach czy nowszych apartamentowcach.
Tutaj sytuacja podatkowa jest bardziej złożona. Kluczowe znaczenie ma tzw. pierwsze zasiedlenie, czyli moment, od którego nieruchomość była faktycznie używana. Znaczenie ma także czas, jaki upłynął od tego momentu oraz ewentualne wydatki na ulepszenia nieruchomości.
Co do zasady sprzedaż lokalu z rynku wtórnego jest zwolniona z VAT, chyba że:
- sprzedaż następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub
- odbywa się w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.
W praktyce większość flipów dotyczy mieszkań w starszych budynkach, które zostały zasiedlone wiele lat temu. Takie transakcje korzystają więc ze zwolnienia z VAT, a inwestor nie musi rejestrować się jako czynny podatnik. Może to zrobić dobrowolnie, ale nie jest do tego zobligowany.
Pierwsze zasiedlenie a obowiązek podatkowy
„Pierwsze zasiedlenie” to kluczowe pojęcie w kontekście VAT. Oznacza ono moment, w którym lokal po raz pierwszy został faktycznie użyty – przez właściciela, najemcę lub na potrzeby własne po budowie czy większej modernizacji.
Jeżeli po takim pierwszym użyciu upłynęły już 2 lata, sprzedaż nieruchomości może być zwolniona z VAT. Natomiast jeśli inwestor przeprowadził prace modernizacyjne, których koszt przekroczył 30% wartości początkowej mieszkania, uznaje się to za kolejne „pierwsze zasiedlenie”.
Trzeba przy tym pamiętać, że typowe prace remontowe (np. malowanie, wymiana okien, odświeżenie łazienki, cyklinowanie podłóg) nie są traktowane jako ulepszenie w rozumieniu ustawy o VAT – pozostają zwykłym remontem, niezależnie od ich kosztów.
Sprzedaż mieszkania z wyposażeniem a VAT
Często mieszkania sprzedawane są razem z wyposażeniem – meblami, sprzętem AGD czy elementami wystroju. W takim przypadku należy traktować nieruchomość i jej wyposażenie osobno.
O ile sprzedaż lokalu z rynku wtórnego może być zwolniona z VAT, to już sprzedaż np. kanapy, lodówki czy zabudowy kuchennej podlega opodatkowaniu. W praktyce oznacza to, że inwestor sprzedający mieszkanie z wyposażeniem powinien zarejestrować się jako czynny podatnik VAT.
„Przy flipach na rynku pierwotnym obowiązek VAT pojawia się z reguły od pierwszej transakcji. Na rynku wtórnym najczęściej można korzystać ze zwolnienia, o ile od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata, a zakres prac ogranicza się do remontu. Dodatkowym elementem, który potrafi przesądzić o konieczności rozliczania VAT, jest sprzedaż wyposażenia wraz z nieruchomością.” – podsumował Wojciech Michalski.
Wojciech Michalski – doradca podatkowy, agent celny.
Ukończył Szkołę Główną Handlową w Warszawie na kierunku Finanse i Rachunkowość, specjalizując się w podatkach. Od wielu lat wspiera przedsiębiorców i osoby fizyczne w rozliczeniach podatkowych oraz w bezpiecznym prowadzeniu działalności gospodarczej.
W KPAN zajmuje się obsługą spółek i jednoosobowych działalności gospodarczych, przygotowuje wnioski o interpretacje podatkowe i wiążące informacje stawkowe, a także doradza w zakresie opodatkowania nieruchomości oraz ryczałtu od dochodów spółek. Dzięki połączeniu wiedzy prawnopodatkowej i praktyki księgowej oferuje klientom rozwiązania zgodne z przepisami i dopasowane do realnych potrzeb biznesowych.
