IHIF Berlin 2026: Kapitał wraca, ale na nowych zasadach
International Hospitality Investment Forum Berlin (IHIF) to najważniejsze w Europie wydarzenie poświęcone inwestycjom hotelowym i szeroko rozumianej branży hospitality. Od ponad dwóch dekad forum gromadzi w Berlinie liderów globalnych sieci hotelowych, funduszy inwestycyjnych, deweloperów oraz doradców, tworząc unikalną platformę wymiany wiedzy, prezentacji trendów oraz inicjowania kluczowych transakcji.
Dla wielu uczestników IHIF jest nie tylko konferencją, ale także barometrem nastrojów i kierunków rozwoju całego sektora.
Zakończone w ubiegłym tygodniu International Hospitality Investment Forum Berlin 2026 potwierdziło, że europejski rynek inwestycji hotelowych wchodzi w nową fazę. Po okresie niepewności, wysokich stóp procentowych i wyraźnego spowolnienia transakcyjnego branża odzyskuje dynamikę. Jednak, jak zgodnie podkreślali uczestnicy forum, nie jest to powrót do „starej normalności”, lecz początek bardziej wymagającego, selektywnego cyklu inwestycyjnego.
Tegoroczne IHIF nie przyniosło euforii. Zamiast tego dominował ton rzeczowy i analityczny. Kapitał jest dostępny, ale oczekuje jakości. Projekty są poszukiwane, ale tylko te najlepiej przygotowane. A sama hotelowa nieruchomość przestaje być postrzegana w izolacji – coraz częściej stanowi element większego, zintegrowanego ekosystemu.
Kapitał wraca – ale selektywnie
Najważniejszym sygnałem płynącym z Berlina jest wyraźny powrót kapitału na rynek europejski. Szczególnie aktywne okazały się fundusze z Azji oraz Bliskiego Wschodu, które ponownie analizują możliwości inwestycyjne w Europie.
Jednocześnie inwestorzy podkreślają, że obecne decyzje są podejmowane z dużo większą dyscypliną niż przed pandemią. Kluczowe znaczenie mają dziś:
- jakość lokalizacji
- wiarygodność partnera deweloperskiego
- trwałość modelu operacyjnego
- odporność projektu na zmienność rynku
Zamiast szybkich decyzji opartych wyłącznie na stopie zwrotu obserwujemy powrót do fundamentów. Projekty muszą być dopracowane zarówno koncepcyjnie, jak i finansowo.
Hotel jako element większej całości
Jednym z najmocniejszych trendów IHIF 2026 była zmiana postrzegania hoteli. Coraz rzadziej funkcjonują one jako samodzielne aktywa. Zamiast tego pełnią rolę rdzenia projektów mixed-use, integrujących różne funkcje i źródła przychodów.
W praktyce oznacza to łączenie hoteli z:
- apartamentami branded residences
- przestrzeniami gastronomicznymi
- ofertą wellness i rekreacyjną
- funkcjami handlowymi i społecznymi
Celem jest tworzenie miejsc – a nie tylko budynków. Takie podejście zwiększa atrakcyjność projektu, wydłuża czas przebywania klientów oraz poprawia jego stabilność finansową.
Branded residences – nowy filar rynku
Segment branded residences był jednym z najczęściej omawianych tematów w Berlinie. To, co jeszcze kilka lat temu było produktem niszowym, dziś staje się jednym z głównych motorów rozwoju rynku.
Deweloperzy i operatorzy wskazują na kilka kluczowych przewag tego modelu:
- wyższe marże niż w tradycyjnych hotelach
- silny popyt ze strony międzynarodowych nabywców
- możliwość ograniczenia ryzyka inwestycyjnego
Co istotne, branded residences przestają być domeną wyłącznie luksusu. Coraz częściej pojawiają się w segmencie upper-upscale i lifestyle, co znacząco poszerza rynek.
Model asset-light ewoluuje
Strategia asset-light, promowana m.in. przez Sébastiena Bazina, prezesa Accor, pozostaje dominującym modelem funkcjonowania globalnych operatorów hotelowych. Oznacza ona koncentrację na zarządzaniu i franczyzie, przy jednoczesnym ograniczeniu zaangażowania kapitałowego w nieruchomości.
Jednak IHIF 2026 pokazał pewną ewolucję tego podejścia. Coraz częściej operatorzy są gotowi:
- uczestniczyć w projektach w ograniczonym zakresie kapitałowym
- wchodzić w bardziej partnerskie relacje z deweloperami
- wspierać rozwój projektów już na etapie koncepcji
Nie oznacza to odejścia od modelu asset-light, lecz jego większą elastyczność.
Europa ponownie w centrum uwagi
Wielu uczestników forum wskazywało na rosnące zainteresowanie Europą jako kierunkiem inwestycyjnym. Po okresie dominacji rynku amerykańskiego i wybranych regionów Azji Europa wraca do łask globalnych inwestorów.
Szczególnie interesujące okazały się:
- Niemcy
- Europa Południowa
- Europa Środkowo-Wschodnia, w tym Polska jako lider.
Region ten postrzegany jest jako oferujący relatywnie atrakcyjne wyceny przy jednoczesnym potencjale wzrostu. Dla inwestorów oznacza to możliwość wejścia na rynek na korzystniejszych warunkach niż w najbardziej rozwiniętych lokalizacjach.
Wyzwania operacyjne nadal aktualne
Optymizm inwestycyjny nie przesłania jednak wyzwań operacyjnych. Branża hotelowa nadal mierzy się z:
- rosnącymi kosztami pracy
- niedoborem personelu
- presją na marże
W odpowiedzi operatorzy inwestują w technologie oraz optymalizację procesów. Efektywność operacyjna staje się jednym z kluczowych kryteriów oceny projektów przez inwestorów.
ESG jako standard, nie opcja
Na IHIF 2026 wyraźnie wybrzmiało, że kwestie ESG przestały być elementem wizerunkowym. Dziś stanowią warunek konieczny uzyskania finansowania.
Instytucje finansowe oczekują:
- wysokiej efektywności energetycznej
- redukcji śladu węglowego
- zgodności z regulacjami środowiskowymi
Brak spełnienia tych wymogów oznacza wyższy koszt kapitału lub wręcz brak dostępu do finansowania.
Nowy cykl, nowe zasady
IHIF Berlin 2026 pokazało, że rynek inwestycji hotelowych wchodzi w nowy cykl – bardziej dojrzały, wymagający i zintegrowany.
Największe szanse mają dziś projekty, które:
- łączą funkcje hotelowe, mieszkaniowe i lifestyle’owe
- oferują silną markę i wyraźną koncepcję
- są przygotowane w sposób kompleksowy – od finansowania po operacje
- spełniają standardy ESG
Wnioski dla rynku
Przekaz z Berlina jest jednoznaczny: rynek się otwiera, ale nie dla wszystkich. Kapitał szuka jakości, a nie okazji. Inwestorzy oczekują partnerów, którzy potrafią nie tylko zaprojektować atrakcyjny projekt, ale również skutecznie go zrealizować i prowadzić w długim horyzoncie.
Dla takich przedsięwzięć obecny moment może okazać się wyjątkowo korzystny.
