Od zamrożenia do odbicia. Pięć lat, które zmieniły rynek nieruchomości
Z Oscarem Kazanelsonem, przewodniczącym Rady Nadzorczej ROBYG i Vantage, rozmawiała Justyna Szymańska.
Jak rozwija się rynek nieruchomości?
Ostatnie lata na rynku nieruchomości – zwłaszcza w okresie 2020–2025 – były czasem dynamicznych zmian, które wymusiły na firmach deweloperskich wysoki poziom elastyczności, zdolność przewidywania oraz gotowość do redefiniowania strategii. W tym czasie rynek przeszedł kilka wyraźnych faz: od pandemicznego zamrożenia, przez boom kredytowy i inwestycyjny, po okres inflacyjno- kosztowego zawirowania, które mocno zmieniło strukturę popytu i sposób funkcjonowania całej branży.
Najważniejszym zjawiskiem, które zdefiniowało te lata, był trwały wzrost cen mieszkań, wynikający zarówno z rosnących kosztów budowy, jak i ograniczonej podaży gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach. Wzrostom towarzyszyły wahania popytu – od chwil intensywnego ożywienia po momenty wyraźnego hamowania, kiedy podwyżki stóp procentowych ostudziły zapał kredytobiorców. Deweloperzy zmuszeni byli nauczyć się funkcjonowania w środowisku, w którym decyzje klientów coraz częściej zależą nie tylko od jakości projektu, lecz także od zmiennych czynników makroekonomicznych: inflacji, kosztów finansowania, programów wsparcia państwa oraz sytuacji geopolitycznej.
Drugim kluczowym trendem stał się rozwój segmentu najmu oraz rosnące znaczenie rynku inwestorskiego. W Polsce coraz wyraźniej widać przechodzenie części klientów z pozycji „kupuję, by mieszkać” na „kupuję, by inwestować lub wynajmować”. Z drugiej strony rośnie udział najmu instytucjonalnego (PRS), co stanowi dla firm szansę na budowanie długoterminowych portfeli i stabilnych przychodów. Zmiany preferencji nabywców – większe mieszkania w czasie pandemii, a następnie kompaktowe lokale dla singli i młodych rodzin – wymagały szybkiego przeorganizowania oferty produktowej.
Trzecim czynnikiem, który w znaczący sposób wpłynął na branżę, był wzrost kosztów – zarówno wykonawstwa, jak i kapitału. Wysokie stopy procentowe oraz drożejące materiały budowlane wymusiły na firmach większą dyscyplinę finansową i ostrożność w rozpoczynaniu nowych projektów. Wiele przedsięwzięć było przesuwanych, ograniczanych lub przeskalowywanych, aby utrzymać rentowność. W tych warunkach przetrwały te firmy, które potrafiły elastycznie reagować: renegocjować kontrakty, racjonalizować koszty oraz poszukiwać nowych źródeł finansowania.
Jak deweloperzy mogą umacniać swoją pozycję?
Z perspektywy zarządzania firmą najbardziej pomocne okazały się: umiejętność adaptacji, zdolność szybkiej analizy rynku, dostęp do kapitału, sieć kontaktów w sektorze finansowym i administracyjnym oraz sprawne procesy decyzyjne. Duże znaczenie miała także konsekwentna strategia – firmy działające bez jasnej wizji częściej reagowały chaotycznie, co potęgowało ryzyko. Z kolei podmioty, które traktowały rynek długoterminowo, mogły wykorzystać okresy spowolnienia do umacniania pozycji i przygotowania oferty na nadchodzące odbicie. W połowie dekady rynek znajduje się w fazie umiarkowanego ożywienia: popyt na kredyty rośnie, ceny nadal idą w górę, a segment najmu staje się coraz bardziej profesjonalny. Perspektywy do 2030 r. wskazują na stabilizację wzrostów cen, dalszy rozwój PRS, rosnące znaczenie efektywności energetycznej oraz rewitalizacji starszych zasobów mieszkaniowych. W dłuższej perspektywie kluczowe będzie utrzymanie równowagi między rosnącymi kosztami a dostępnością mieszkań, a także przewidywanie kierunków polityki mieszkaniowej państwa.
Dla firm deweloperskich najbliższe lata to czas dalszego porządkowania rynku, profesjonalizacji oraz rozwoju modeli biznesowych opartych nie tylko na sprzedaży, lecz także na długoterminowym zarządzaniu zasobami. Ci, którzy połączą elastyczność z konsekwencją, będą w stanie wykorzystać potencjał rynku, który – mimo wyzwań – pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych sektorów w Polsce.
materiał partnera
