Upadek “Mordorów”

Mordor to w kultowej powieści Johna R.R Tolkiena „Władca pierścieni” kraina zła. W języku sin, który Tolkien stworzył na potrzeby swojej książki, oznacza to „czarny kraj”. Tym określeniem w Warszawie zaczęto nazywać dzielnice, w których dominują budynki biurowe. Na przykład okolice Domaniewskiej na stołecznym Mokotowie. Nazwa szybko się przyjęła i zaczęła dotyczyć wszystkich „zagłębi” biurowych. Ostatnia pandemia sprawiła, że „mordory” się wyludniły. Wszystkie firmy, które mogły, postanowiły przejść na pracę zdalną. Teraz, gdy obostrzenia są znoszone, okazuje się, że wymuszona praca zdalna może okazać się czymś znacznie trwalszym niż pandemia koronawirusa. Jest jak w starej i popularnej reklamie pewnego proszku do prania: skoro nie widać różnicy, to po co przepłacać.

Zmartwienie mają natomiast właściciele powierzchni biurowych. Ich najemcy bowiem na potęgę negocjują zawarte wcześniej porozumienie. Z raportu „Rynek biurowy w Warszawie w I kwartale 2020 r. Rynek biurowy w epoce post-COVID”, przygotowanym przez agencję nieruchomości Knight Frank wynika, że popyt na najem spadł względem lat ubiegłych aż o 20 proc. Prawdziwe obrazy kłopotów branży będzie jednak widać po drugim kwartale, gdy okaże się, ilu najemców postanowiło zrezygnować lub wyraźnie zmniejszyć wynajmowany metraż. Biorąc pod uwagę, że realnym scenariuszem jest nawrót pandemii na jesieni, można zastanawiać się, czy „mordory” w ogóle przetrwają kryzys. Wydaje się, że wynajmujący będą musieli znacznie obniżyć oczekiwania względem czynszu, a także podnieść standard budynków. Krótko mówiąc: zaoferować więcej za mniej. Rewolucja na rynku pracy zdalnej może też mieć kolosalne znaczenie dla rynku mieszkań. Do tej pory w dużych aglomeracjach Polski ceny rosły, bo ludzie zjeżdżali się do miasta w poszukiwaniu pracy. Jeżeli będzie można mieszkać np. w Radomiu, pracując jednocześnie w Warszawie, to może się okazać, że popyt na nowe lokale mieszkaniowe także znacznie spadnie. Dodatkowym czynnikiem zachęty w takim scenariuszu jest lepsza relacja dochodów z pracy do kosztów życia. Na prowincji są one niższe. „Jeśli ktoś może pracować zdalnie, to po co ma kupować mieszkanie za 457 tys. zł w Warszawie, jeśli w Kielcach takie samo kosztuje 210 tys. zł? Jednym z efektów rozpoczynających się zmian może być zmniejszenie zapotrzebowania na mieszkania w największych miastach i wzrost w tych, gdzie ceny są niższe” – komentował na łamach „Pulsu Biznesu” Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander.

Według szacunków firmy Antal aż 2,5 mln pracowników może na stałe porzucić biurowce na rzecz pracy zdalnej. To prawdziwa rewolucja gospodarcza. – Prawdziwy obraz zobaczymy w danych za II kwartał. Pandemia z pewnością wpłynie negatywnie na aktywność najemców. Zwiększy się ilość dostępnej mniejszej powierzchni biurowej, co związane jest zarówno ze zjawiskiem upadania małych firm oraz koniecznością zapewnienia w biurach odpowiedniej odległości między pracownikami – komentuje Katarzyna Młynarczyk z działu Analiz i Opinii firmy Lege Advisors. Wielu zarządzających powierzchniami umieściło w umowach z najemcami paragraf, że umowa może być negocjowana w wypadku wystąpienia „siły wyższej”. W założeniu ten paragraf miał chronić wynajmujących. Dziś jest zaś furtką, którą najemcy wykorzystują do zmniejszania swoich czynszów.

Stary model pracy
Pomysł, że pracownik musi przychodzić do pracy i być widzianym przez szefa i współpracowników, pochodzi z gospodarki ubiegłego wieku. W zasadzie już od lat trend odchodzenia od biur na rzecz pracy zdalnej się rozwijał, wolniej jednak niż pozwalały na to technologie. Zjawisko to widać także na przykładzie raportu Future Business Institute. Wzięli w nim udział specjaliści (prawie połowa pytanych), menedżerowie i właściciele firm. Okazuje się, że blisko jedna trzecia z nich (30 proc.) przed epidemią w ogóle nie pracowała zdalnie.

Ciekawe jest, że największym problemem pytanych nie była praca zdalna, ale brak towarzystwa współpracowników (wskazało tę okoliczność aż 57 proc. pytanych). Socjalizująca funkcja miejsca pracy wydaje się być największą nadzieją „mordorów” na przetrwanie. Część osób zwyczajnie źle się czuje bez towarzystwa współpracowników. Dodatkowo nie każdy lubi pracować i mieszkać w tym samym miejscu. Część pytanych przez Future Business Institute postuluje, aby, nawet jeżeli praca zdalna zostanie wprowadzona na stałe, przynajmniej raz w tygodniu organizować spotkania integracyjne.

Innym problemem, który dostrzega kadra kierownicza, jest brak nadzoru nad pracownikami. W tym wypadku jednak jest to bardziej troska menedżerów, aby ich szefowie nie dostrzegli, że nie są oni niezbędni. Dzisiejsze zawody coraz częściej sprawiają, że możliwa jest praca polegają na wykonywaniu zadań, a nie wysiadywaniu „dupogodzin”, jak mawia młodzież. Pracodawcę interesuje bowiem efekt, a nie czas, który pracownik spędził nad rozwiązywaniem problemu.

Co z tą powierzchnią?
W nieruchomości biurowe pod wynajem zwykle inwestowały wielkie instytucje finansowe. Był to bowiem dla nich może niespecjalnie dochodowy, ale stabilny biznes, gwarantował niemal pewny zysk. To już przeszłość. Branża będzie musiała teraz znacznie bardziej zabiegać o klienta niż wcześniej. Przekonywać go, że płacenie za powierzchnię biurową jest w jego interesie.

Powrotu do „mordorów”, jakie znaliśmy, już nie będzie. To, co pracownicy tych miejsc cenili sobie najbardziej, czyli atmosferę i wspólne spędzanie czasu, siłą rzeczy będzie ograniczone z powodu obostrzeń antykoronawirusowych. Jest jak w opowieści Tolkiena: Mordor, aby przetrwać, musi zdobyć kontrolę nad magicznym pierścieniem – pod tą metaforą ukrywa się kompletnie nowe podejście do najemców. Ci, którzy tego nie zrobią, zwyczajnie splajtują.