Polskie przepisy administracyjne mają wiele barier, które dziś są problemem zarówno dla inwestorów, jak i miejskich urzędów – mówi Mateusz Stachewicz ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich w rozmowie z Agnieszką Bulus-Trando w Biznes INFOTV
Niedawno opublikowaliście wyniki dziesiątej edycji Rankingu Miast za 2019 r. Co się zmieniło od 2018 r. w polskich metropoliach?
Pozytywne jest to, że z roku na rok rośnie liczba inwestycji. Jednak dopiero od tego roku badamy również projekty biurowe i hotelowe. Mamy, więc nadzieję, że w związku z tym w kolejnych rankingach będziemy również odnotowywać wzrost inwestycji. Dobrą tendencją jest również fakt, że miasta przyspieszają wydawanie decyzji. Stopniowo rośnie także stopień pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego we wszystkich metropoliach w kraju, co na pewno jest pozytywnym trendem.
Dlaczego zdecydowaliście się poszerzyć obecny ranking o nowe sektory rynku nieruchomości?
Już od kilku lat zajmujemy się innymi sektorami rynku nieruchomości poza rynkiem mieszkaniowym. Dostrzegamy też wkład innych inwestycji niż mieszkaniowe w kształtowanie rozwoju miast. Chodzi nie tylko o to, aby wygodnie mieszkać, ale również tworzyć miejsca do pracy i wypoczynku, takie jak biura i hotele. Zależy nam więc na tym, aby kompleksowo patrzeć na rozwój miast. Dlatego sprawdzamy czy organy miejskiej administracji są przyjazne zarówno dla inwestorów, jak i nowych mieszkańców.
Jak wygląda obecna sytuacja inwestorów w porównaniu z poprzednimi latami?
Od 2016 roku notowaliśmy systematyczny wzrost liczby decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetek oraz pozwoleń na budowę, zwłaszcza w segmencie mieszkaniowym. Z kolei 2019 rok to zauważalny spadek, jeżeli chodzi o terminowość ich wydawania. Zarówno pozwoleń na budowę dotyczących inwestycji mieszkaniowych jak i biurowych. Z naszych danych wynika na przykład, że tylko 57 proc. decyzji o pozwoleniu na budowę mieszkań wydano w terminie.
Jako jeden z problemów wymieniacie opieszałość urzędów w wydawaniu pozwoleń na budowę? Czy próbowaliście analizować przyczyny?
Problemem jest nie tyle sama opieszałość, ale bardziej brak terminowości w wydawaniu decyzji. Nasz ranking świadczy również o tym, że istnieją bariery administracyjne, z którymi często nie radzą sobie same urzędy. Tym bardziej, że tylko znikomy odsetek miast wydaje decyzje w terminie, zwłaszcza, jeżeli chodzi o tzw. mieszkaniówkę.
Urzędy mają dziś trudności z wydawaniem decyzji ponieważ polskie przepisy administracyjne mają wiele barier, które stają się problemem dla miejskich instytucji.
Proszę zwrócić również uwagę na fakt, że nasze dane uwzględniają tzw. czas bezwzględny liczony od momentu złożenia wniosku do podjęcia decyzji. Są to terminy nie uwzględniające
tzw. czynności zaistniałych nie z winy urzędu (w myśl kpa). Konieczność uzyskania przez inwestorów wielu dodatkowych formalności powoduje w praktyce duże spowolnienie w wydawaniu decyzji przez urzędy.
Najgorzej sytuacja wygląda w przypadku tzw. wuzetek. Dlaczego tak się dzieje?
W tym kontekście spadek terminowości jest widoczny w porównaniu z ubiegłymi latami. Widzimy to analizując dane statystyczne z wszystkich miast wojewódzkich. Staraliśmy się dowiedzieć również od samych inwestorów, jaki był powód tego spowolnienia. Niestety trudno nam jest wskazać konkretną przyczynę. Ponieważ w przypadku decyzji o warunkach zabudowy to zjawisko utrzymuje się już od kilku lat przyczyn należy szukać na poziomie ustawodawczym.
W czym upatrujecie pogorszenie wyników w 2019 roku w porównaniu z 2018 rokiem. Nie był to przecież rok naznaczony skutkami pandemii?
Przyczyn ogólnego spadku w zakresie terminowości wydawania decyzji w dużych miastach należy szukać na poziomie lokalnym. Tym bardziej, że ubiegły rok nie był naznaczony pandemią ani znaczącą zmianą litery prawa. Wszystkie większe miasta zaliczyły spadki. Chociaż były również takie, które odnotowały wzrost tak jak np. Bydgoszcz. To miasto godne naśladowania w przypadku terminowości wydawania decyzji.
Które miasta zwyciężyły w rankingu i jakie czynniki o tym zdecydowały?
Zwycięzcami są kolejno Wrocław, Bydgoszcz i Poznań. Zarówno Wrocław jak i Poznań regularnie goszczą na naszym podium. Poznań w ubiegłych latach był także zwycięzcą. Na podium gościła również Bydgoszcz. Wszystkie te miasta utrzymują od lat wysoką terminowość i sprawność w zarządzaniu. Starają się również utrzymać dobry poziom relacji z inwestorami i generalnie charakteryzują się wysokim poziomem współpracy z nimi. Są także przyjazne nowym mieszkańcom i nowo powstającym inwestycjom. Wiemy coś o tym, bo we Wrocławiu i Poznaniu mamy nasze oddziały. Te metropolie mają również świadomość, że wspólnie z inwestorami tworzą nową przestrzeń, co przekłada się na wysokie tempo ich rozwoju i ma pozytywny wpływ na mieszkańców. Przekłada się to także na ceny mieszkań w tych miastach, które są bardziej ustabilizowane niż gdzie indziej.
Przy sporządzaniu rankingu braliście pod uwagę rynek mieszkaniowy, biurowy i hotelowy. Czy miasta z najsprawniejszą administracją znajdują się również w gronie zwycięzców?
W ostatecznym rozrachunku braliśmy pod uwagę, jaki jest udział decyzji z poszczególnych sektorów rynku w całości wydawanych decyzji. Oczywiście wuzetek i pozwoleń na budowę dla inwestycji innych niż mieszkaniowe jest zdecydowanie mniej. Gdybyśmy np. oceniali tylko sam sektor mieszkaniowy wygrałaby Bydgoszcz, gdzie wydano najwięcej decyzji w tym segmencie. Z kolei na rynku hotelowym wygrałaby Łódź, gdybyśmy zaś oceniali tylko biura zwyciężyłby Gorzów Wielkopolski. W naszej ogólnej ocenie braliśmy jednak pod uwagę wszystkie trzy sektory (mieszkania, biura i hotele). Naszym zdaniem przestrzeń miejską należy kształtować w sposób równomierny i zrównoważony.
Zbadaliście także stopień pokrycia planami zagospodarowania przestrzennego w miastach. Które miasto wypada najlepiej? Jak wypada w tym zestawieniu 2019 rok w porównaniu z poprzednimi latami?
W tym zakresie przoduje Kraków. Blisko 64 proc. tego miasta pokrywają plany zagospodarowania. W ubiegłych latach na pierwszym miejscu znajdował się Gdańsk, który ma również wysoki odsetek pokrycia planami zagospodarowania. Jeżeli chodzi o wzrost rok do roku to w skali kraju był on nieznaczny i wyniósł zaledwie 1 punkt procentowy.
To jednak wzrost, do którego przyzwyczaili nas już miejscy włodarze. Chociaż jest on zbyt powolny. Tymczasem jak wiadomo sytuacja, w której duża część miasta pokryta jest aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego jest korzystna zarówno dla inwestorów jak i mieszkańców, którzy dzięki temu wiedzą jak będzie kształtować się przestrzeń ich miast. Pomimo to nadal istnieją miasta, które od lat utrzymują niski stopień pokrycia planami zagospodarowania przestrzennego, w tym są takie w których aktualne plany obejmują mniej niż jedną czwartą ich obszaru.
Jakich zmian możemy spodziewać się w rankingu obejmującym obecny rok?
Na pewno nie będzie dla nikogo zaskoczeniem, że spodziewamy się znacznego spowolnienia w wydawaniu decyzji. Oczywiście trzymamy kciuki za naszych włodarzy, aby tempo inwestycji nie spowolniło, ale siłą rzeczy spodziewamy się, że liczba nowych projektów będzie ograniczona.
Liczymy jednak na to, że nawet jeżeli wielkość inwestycji zmaleje, to przyspieszy chociaż tempo wydawania decyzji i oby tak się stało. Mamy sygnały z urzędów wielu miast, że mimo pandemii nie zwalniają z pracą. Mam nadzieję, że 2021 rok nas w tej kwestii pozytywnie zaskoczy.