Nieruchomości mieszkaniowe są dzisiaj aktywem, które nie będzie tracić na wartości – przekonuje Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victorii Dom w rozmowie z Agnieszką Bulus-Trando w Biznesinfo TV.
Panie Waldemarze, budujecie mieszkania już od 23 lat. Jak na przestrzeni blisko ćwierćwiecza ocenia Pan zmiany, które zaszły na rynku mieszkaniowym?
W ostatnim ćwierćwieczu na rynku mieszkaniowym w Polsce dokonała się prawdziwa rewolucja, zwłaszcza gdy weźmiemy pod uwagę fakt, w jaki sposób budowane były mieszkania 25 lat temu oraz kto je realizował. Zwykle były to lokale spółdzielcze powstające na gruntach spółdzielni. Nikt nie myślał o wygodzie mieszkańców. Tymczasem obecnie osiedla realizowane są z myślą o klientach – dobrze przemyślane, przyjazne dla życia kompleksy mieszkaniowe dla tysięcy ludzi. To nie jedyna zmiana. Ponad 25 lat temu mieszkania były dostępne dla wybranych osób, które miały oszczędności i tzw. układy w spółdzielni, co ułatwiało uzyskanie przydziału na lokal. Dzisiaj żadnych koneksji mieć nie trzeba. Każdy, kto dysponuje średnim wynagrodzeniem, może sobie pozwolić na własne mieszkanie. Dostępność i szeroka oferta oraz możliwość wyboru lokalizacji to sytuacja, która 25 lat temu była niespotykana. Charakterystyczną cechą zarówno sektora mieszkaniowego w Polsce, jak i innych rynków w tej części Europy Środkowo-Wschodniej jest fakt, że potrzeby lokalowe mieszkańców z tego regionu są ogromne i wciąż niezaspokojone. Wydaje się więc, że w najbliższych dziesięciu latach będziemy nadal obserwować urbanizację dużych ośrodków miejskich w tej części świata.
Porozmawiajmy teraz o poprzednim roku, który był trudny z uwagi na pandemię. Jak podsumowałby Pan ten czas na rynku mieszkaniowym? Czy doszło do zmniejszenia popytu, czy wręcz przeciwnie? Ile mieszkań oddaliście do użytku? Jak to wygląda w zestawieniu z poprzednimi latami?
Poprzedni rok pomimo pandemii COVID-19 był bardzo udany dla całego sektora mieszkaniowego. Wielu klientów zdało sobie wówczas sprawę, że ich przestrzeń życiowa wymaga powiększenia.
Na początku, w kwietniu i w maju, wydawało się, że pandemia będzie mieć dotkliwy wpływ na nasz sektor, ale kolejne miesiące pokazały, że o ile niektóre branże zostały mocno doświadczone, np. turystyka, hotelarstwo, lotnictwo i gastronomia, i z kryzysu będą wychodzić przez kolejne lata, o tyle dla mieszkaniówki i całego rynku nieruchomości, pomimo chwilowych zawirowań, ubiegły rok był udany.
Victoria Dom sprzedała w 2020 r. blisko 1,5 tys. mieszkań. Oddaliśmy klucze do 1,2 tys. lokali. Największym problemem, jaki w tym okresie dostrzegliśmy, była ograniczona podaż. Pandemia mocno spowolniła również działalność samorządowej administracji. Ponadto banki przez pewien czas zaostrzyły możliwość finansowania nabywców. Obecnie, po upływie roku, wróciliśmy do zasad finansowania, które obowiązywały wcześniej. Dostępne są w tej chwili kredyty z blisko 20 proc. wkładem własnym. Ich koszty są niskie dzięki niskim stopom procentowym. Patrząc szerzej, przy rosnącej inflacji oraz zmiennych rynkach nieruchomości wydają się aktywem, które nie będzie tracić na wartości zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i pod kątem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
W jakich lokalizacjach znajdują się Państwa inwestycje i gdzie planujecie kolejne projekty?
Praktycznie od początku rozwijaliśmy się na warszawskiej Białołęce, którą traktujemy trochę jako nasz „matecznik”. Jednak nie ograniczamy się tylko do tego rejonu stolicy. Rezultatem naszej inwestycyjnej ekspansji jest obecność Victorii Dom praktycznie w każdej warszawskiej dzielnicy. Aktualnie mamy w sprzedaży mieszkania we Włochach, w Ursusie, na Targówku i na Pradze. W ostatnim czasie w Krakowie rozpoczęliśmy realizację naszego pierwszego projektu w tym mieście, w jego wschodniej części. Planujemy również działalność w innych lokalizacjach w kraju.
Czym się Państwo kierujecie przy wyborze lokalizacji?
Zwracamy uwagę na demografię danego rynku i możliwości jego rozwoju. Badamy również preferencje potencjalnych nabywców. Sprawdzamy także, w jakim kierunku będzie rozwijać się dane miasto. Staramy się, aby lokalna infrastruktura nadążała za naszymi projektami. Analizujemy także, jak skomunikowane są wybrane przez nas miejsca. Realizując inwestycje w taki sposób, umożliwiamy naszym klientom zyski wynikające ze wzrostu wartości ich nieruchomości. Cieszymy się, gdy do nas wracają, kiedy powiększają swoje rodziny i kupują większe mieszkania.
Czym Państwa mieszkania skłaniając kolejnych klientów do zakupu?
Staramy się budować funkcjonalne mieszkania. Jednak każdy rynek, na którym działamy, ma swoją specyfikę. Na przykład w Warszawie poszukiwane są mniejsze metraże z uwagi na to, że ceny są tutaj wysokie. Z kolei w Krakowie jest popyt na nieco większe lokale. Średnia powierzchnia mieszkania jest więc zróżnicowana w zależności od miasta. W Berlinie, w którym Victoria Dom od kilku lat także realizuje inwestycje, zaskoczeniem był dla nas fakt, że średnia powierzchnia mieszkania wybieranego przez berlińczyków jest dwa razy większa od tej, która pożądana jest w Polsce. Jako deweloper staramy się oferować klientom dokładnie to, czego potrzebują.
Jakie trendy obecnie występują na rynku mieszkaniowym? Moi poprzedni rozmówcy mieli np. podzielone zdania na temat ogródków i mieszkań z tarasami lub balkonami. Jedni mówili, że jest wzrost zainteresowania mieszkaniami tego typu, inni, że wręcz przeciwnie. Jakie jest Pana zdanie na ten temat?
Mieszkania z ogródkiem traktujemy jako integralną część planowania naszych inwestycji. Ogródki przynależne do mieszkań położonych na parterze dają więcej przestrzeni życiowej. Z naszych doświadczeń wynika, że podczas pandemii stały się ważnym kryterium wyboru dla wielu klientów. Wszystkie nasze mieszkania mają balkony, niektóre nawet dwa. Jest to dodatkowa przestrzeń zewnętrzna, którą klienci w naszych inwestycjach bardzo sobie cenią. Zasadniczo proponujemy im dobrze zaprojektowaną i komfortową powierzchnię mieszkalną, i tak np. już na powierzchni 47 m2 oferujemy trzy pokoje. Funkcjonalność lokali, dobra lokalizacja i atrakcyjna cena to elementy, które nas wyróżniają.
Obserwujemy także zwiększone zainteresowanie klientów ekologią i technologicznymi rozwiązaniami. Jednym z priorytetów staje się również energooszczędność. Jest to zgodne z obecnymi przepisami i wymogami technicznymi, które nowe mieszkania muszą spełniać. Ten trend, czyli coraz lepsza jakość i poprawa energooszczędności budynków, będą w perspektywie najbliższych lat dominować.
Przejdźmy teraz do cen mieszkań. Czy w dalszym ciągu będą rosły, czy raczej możemy spodziewać się ich stabilizacji lub spadku?
To zależy od wielu czynników. Dzisiaj procesy inwestycyjne trwają bardzo długo. Przeciętny, duży projekt inwestycyjny obejmuje okres od siedmiu do dziesięciu lat. Wiąże się on z zakupem gruntów, przygotowaniem inwestycji, co trwa czasami dwa-, trzy lata. Sama budowa jest łatwiejszym etapem, ale proces obejmuje również obsługę gwarancyjną projektów. Cały ten okres musi być uwzględniony w cenie mieszkania. Z drugiej strony musimy brać pod uwagę sytuację, w której ustawodawca chce poprawić bezpieczeństwo środków klientów. Zapisy, które będą wprowadzone w ramach kolejnej aktualizacji ustawy deweloperskiej, niosą ze sobą dodatkowe benefity dla klientów, ale będą również obarczone większymi kosztami. Dodatkowo podwyższenie standardu technicznego mieszkań, o którym wspomniałem, także będzie miało przełożenie na zwiększone koszty realizacji inwestycji.
Mamy jednak świadomość, że Polacy chcą więcej zarabiać i dorównywać do poziomu życia zachodnich społeczeństw, w związku z tym rośnie również presja cenowa.
Wydaje mi się, że tak naprawdę tanie mieszkania już mieliśmy. W ostatnich latach obserwujemy gwałtowny wzrost cen mieszkań – od 2015 do 2021 r. o prawie 20 proc. Czy w najbliższych pięciu latach ten wzrost będzie podobny?
Niewykluczone, że w takim kierunku zmierzamy. Wydaje się jednak, że wraz ze wzrostem cen mieszkań będzie następować dalsze bogacenie się społeczeństwa. Obecnie w atrakcyjnych lokalizacjach w Warszawie można jeszcze kupić lokale za około 8 do 8,5 tys. za m2. Tymczasem w podobnych lokalizacjach w Berlinie sprzedajemy mieszkania za około 8 do 8,5 tys. euro. Mamy więc jeszcze sporą przestrzeń, aby dorównać do tego poziomu cen. Nie zdziwiłbym się jednak, gdyby w perspektywie najbliższych dziesięciu lat ceny w Warszawie i dużych aglomeracjach wzrosły od 30 do 50 proc.
W ostatnim czasie powoli, ale zauważalnie rozwija się rynek PRS, czyli najem instytucjonalny. Czy planujecie Państwo wejść na ten rynek, czy na razie przyglądacie się konkurencji?
Obserwujemy uważnie ten rynek. Ten trend jest zauważalny zwłaszcza na rynku niemieckim, gdzie realizujemy nasze projekty. Prowadzimy rozmowy z inwestorami na temat potencjalnych zakupów, jednak chcą osiągnąć bardzo wysokie zwroty z inwestycji. Ten element nie jest zbieżny z naszymi oczekiwaniami. Przy dużej liczbie ryzyk, z którymi trzeba się liczyć w przedsięwzięciach deweloperskich, my też chcemy osiągać marże pozwalające inwestować w kolejne przedsięwzięcia.
Wydaje mi się jednak, że rynek PRS w Polsce ma olbrzymi potencjał. Dzisiaj większość inwestorów na nim stanowią zagraniczne fundusze. Wynika to m.in. z faktu, że na razie w Polsce nie ma efektywnego systemu finansowania mieszkań na wynajem. Dzisiaj system bankowy powoli poszukuje swojej formuły finansowania tego typu nieruchomości. Jest możliwe, że już za 15-20 lat wielu polskich deweloperów będzie miało podobny model działania, jak nasi koledzy z Francji, czy z Niemiec. Część oferty będą sprzedawali klientom indywidualnym, a pozostałą instytucjonalnym. Sobie również pozostawią część zasobów na wynajem.
Rynek mieszkań jest dziś bardzo dynamiczny, uzależniony m.in. od takich czynników jak ekonomia, demografia, a także ekologia, nowe technologie i aspekty społeczne. W jaki sposób te elementy wpływają na Państwa strategię na ten rok i kolejne lata?
Analizujemy trendy i uwzględniamy je w poszczególnych projektach. Kwestia technologii jest bardzo ważna dla klientów, podobnie jak oszczędności wynikające np. z optymalizacji kosztów ocieplania budynków. Z kolei rozwiązania fotowoltaiczne umożliwiające oświetlenie powierzchni wspólnych są czynnikiem, którego dziś wymaga od nas ustawodawca. Są one również stosowane coraz powszechniej przez naszą konkurencję. Przy planowaniu projektów staramy się także uwzględniać atrakcyjne dla lokalnej społeczności części wspólne. To zarówno place zabaw, jak i miejsca dla rekreacji czy uprawiania sportu. Takie udogodnienia są dzisiaj bardzo ważne.
Czego życzyłby Pan sobie i całej branży na ten rok i kolejne lata?
Przede wszystkim spokoju i przewidywalności, a także efektywniejszej pracy urzędów, zwłaszcza w kontekście procesów administracyjnych, które są trudną częścią deweloperskich projektów.
Przede wszystkim spokoju i przewidywalności, a także efektywniejszej pracy urzędów, zwłaszcza w kontekście procesów administracyjnych, które są trudną częścią deweloperskich projektów.