5.3 C
Warszawa
sobota, 27 lutego 2021

O Skylinerze, rynkowych trendach i współczesnej architekturze

Koniecznie przeczytaj

DEWELOPER ROKU

RYNEK TSL

LIDERZY ERP

ZDROWIE MENEDŻERA

Dlaczego dzisiejszy kryzys nie jest typowy? Który sektor rynku wyhamował a który przyspieszył? Jak zmieniła się rola architekta? Czym jest w Skylinerze pióropusz i żyletka? – Na te i inne pytania odpowiadają Harald Jeschek partner zarządzający w firmie Karimpol i Michał Sadowski architekt i partner w APA Wojciechowski w rozmowie z Agnieszką Bulus-Trando w BiznesINFO.TV.

Agnieszka Bulus-Trando: Skyliner to wasza najważniejsza inwestycja w Europie. Co przesądziło o tym, że zdecydowaliście się na taki projekt w Polsce?
Harald Jeschek: To był nasz pierwszy wybór z dwóch powodów. Po pierwsze Polska rozwija się od dziesięcioleci, stając się centrum wielu branż i usług, co przyciąga zagranicznych inwestorów. Drugi powód związany jest z naszą obecnością tutaj od połowy lat 90. Zdobyliśmy doświadczenie podczas budowy dużych inwestycji biurowych. Nawiązaliśmy też współpracę z partnerami, z którymi pracujemy od dawna, w tym z pracownią architektoniczną APA Wojciechowski, firmą budowlaną Warbud oraz bankiem Pekao. To były idealne warunki do rozpoczęcia kolejnego dużego projektu w Polsce.

Jakie technologie pojawią się w budynku, a które rozwiązania były zastosowane na etapie budowy?
Więcej na temat rozwiązań architektonicznych i technologicznych będą mogli powiedzieć nasi architekci. Ja wolałbym się skupić raczej na funkcjach obiektu, z których będą korzystać nasi przyszli najemcy i klienci. Mobilna aplikacja, która integruje wszystkie ważne funkcje dla najemców, umożliwi im m.in. kontrolę dostępu do budynku, obsługę wind, rezerwację pomieszczeń i miejsc parkingowych. Rozwiązanie umożliwia elastyczne zarządzanie budynkiem i pozwala łatwo adaptować się do zmieniających warunków. Mam tu na myśli m.in. sytuację związaną z pandemią, która wymusza ograniczenie liczby osób w jednym pomieszczeniu i w całym budynku. Przy użyciu naszej aplikacji można planować i kontrolować ilość ludzi przebywających w obiekcie.
Poprzedni rok był naznaczony pandemią. Jak w tym kontekście wygląda najem powierzchni w Skylinerze?
W tym czasie spowolnieniu uległa cała gospodarka. Z tego powodu komercjalizacja budynku nie znajduje się na takim etapie, jaki planowaliśmy przed wybuchem pandemii. Biorąc jednak pod uwagę obecny kryzys, mamy ponadprzeciętne wyniki. Podpisaliśmy już pierwsze dwie umowy najmu. Cieszymy się z tego, że naszym najemcą została firma MicroStrategy – globalny dostawca usług analiz biznesowych. Pracujemy również nad wynajmem głównej przestrzeni, obecnie trwają negocjacje i jestem przekonany, że będziemy mogli ogłosić kolejne umowy najmu w nadchodzących miesiącach.
Czy pandemia zmieniła wasze plany w Polsce i regionie CEE?
Dla każdego ta sytuacja oznaczała zmianę planów, sposobu myślenia oraz podejścia do różnych kwestii. Działamy w dwóch sektorach na rynku nieruchomości – w segmencie biurowym i magazynowym oraz centrów dystrybucyjnych. Obecny kryzys pokazał, że gdy jeden sektor przyhamowuje, drugi przyspiesza. Rynek biurowców zanotował spowolnienie, z kolei rynek magazynowy osiąga niespotykane wzrosty. Posiadanie zróżnicowanego portfolio jest, więc dla nas bardzo ważne. Pandemia rzuciła „nowe światło” na tę prawidłowość, byliśmy jednak świadomi tego już wcześniej.
Jakie są Pana zdaniem największe atuty Skylinera?
Ten budynek ma wiele zalet. Najważniejsze jest połączenie wielu funkcji w jednym miejscu. Skyliner znajduje się w najszybciej rozwijającym się okręgu biurowym Warszawy. Stacja Metra mieści się przed wejściem do budynku, nie można wyobrazić sobie lepszego połączenia z miejską infrastrukturą. Budynek znajduje się w dzielnicy, pełniącej zarówno funkcje biurowe, mieszkalne jak i hotelowe. To idealny przykład planowania miejskiego. W takim środowisku położyliśmy nacisk na zintegrowaniu tych funkcji w naszym budynku. W efekcie nasi najemcy mają do dyspozycji nie tylko biura, ale także powierzchnie handlowe i gastronomiczne oraz pomieszczenia konferencyjne. Wyjątkową przestrzenią będzie tzw. Skybar, zlokalizowany na wysokości ponad 160 metrów. Reprezentacyjne miejsce zarówno do spotkań, jak i prezentacji różnych produktów. Będzie to oczywiście możliwe, gdy będziemy mogli znowu organizować eventy. Moim zdaniem ten czas niedługo nadejdzie.
Wybiegnijmy w przyszłość. Jakie są Pana zdaniem prognozy dla sektora nieruchomości komercyjnych, w tym rynku biur? Czy ten sektor czeka spowolnienie? Jakie mogą być optymistyczne i pesymistyczne scenariusze rozwoju sytuacji?
To pytanie zadają sobie dziś wszyscy. W pesymistycznym scenariuszu 2021 r. będzie kolejnym trudnym rokiem, w którym nie dojdzie do wzrostu popytu. Obserwuję jednak zjawiska, które pozwalają mieć nadzieję na bardziej optymistyczny rozwój sytuacji. Na niektórych rynkach, takich jak np. turystyka, popyt wzrośnie gwałtowanie, gdy tylko zostaną zlikwidowane ograniczenia w podróżowaniu. Przykładowo, obecnie podróżowanie do Polski w celach biznesowych możliwe jest w ograniczonym stopniu. Gdy tylko znikną ograniczenia, znów będę mógł, co tydzień podróżować do Warszawy. Są jednak branże, których kryzys nie dotknął. W sektorze magazynowym i działalności związanej z rynkiem dostaw popyt osiąga dziś niespotykany poziom. Rynek IT jest również oblegany w takim stopniu, że ledwo jest w stanie za tym nadążyć. Nie mamy, więc do czynienia z typowym kryzysem, ale przeniesieniem działalności z jednego segmentu gospodarki do drugiego. Musimy dostosować się do nowej sytuacji, w czym upatruję wiele pozytywów. Pomimo, że tzw. home-office pozostanie już z nami na zawsze, głównym miejscem pracy nadal będą jednak biura. Nie da się ich zastąpić, nie tylko z powodu odpowiedniej infrastruktury, ale również, dlatego, że są najbardziej efektywną przestrzenią do spotkań. Naszym najemcom chcemy zaoferować takie środowisko, aby pracownicy byli zainteresowani powrotem do biura.
Porozmawiajmy teraz o inwestycji z punktu widzenia architekta. Panie Michale, projekt Skylinera przewiduje fantazyjną konstrukcję na szczycie budynku. Proszę nam opowiedzieć jak wyglądały prace wykończeniowe tej części elewacji.
Michał Sadowski: Prace wykończeniowe na szczycie wysokościowca to wielka przygoda z wiatrem (śmiech). Proszę sobie wyobrazić, że wraz z każdym metrem wzwyż prędkość wiatru rośnie o trzy dziesiąte metra na sekundę. W związku, z czym na wysokości 190 metrów ten wiatr jest naprawdę duży. Podczas realizacji robót na szczycie wieżowca codzienne sprawdzaliśmy prognozę pogody. Wszystkie roboty wykonywane na tej wysokości były prowadzone przez osoby posiadające wykształcenie alpinistyczne, w specjalnych uprzężach, wraz z zapewnieniem odpowiedniego bezpieczeństwa. Warunki na szczycie były często takie, że przyznaję się, bałem się tam wchodzić, obawiając się, że dosłownie mogę zostać „zdmuchnięty”.(śmiech).
Rozmawialiśmy już trochę o technologiach. Jakich udogodnień mogą spodziewać się najemcy w przestrzeniach biurowych Skylinera? Jakie technologiczne nowinki na nich czekają?
Moim zdaniem „nowinka” to słowo, które związane jest z aktualną modą, z czymś, co przemija. Tymczasem Skyliner ma czytelną przestrzeń, w której każdy użytkownik się odnajduje, co charakteryzuje każde dobre biuro. Najistotniejszą cechą Skylinera jest moim zdaniem przestronne wejście, czyli lobby, z pewnością unikatowe w Warszawie a być może w tej części Europy. Mamy, więc reprezentacyjną powierzchnię, w której mieszczą się rozmaite funkcje od gastronomii poprzez różne usługi. Ta spektakularna przestrzeń ma wysokość czterech kondygnacji, aby ją wykreować stworzyliśmy miejsce, które nieco górnolotnie nazwaliśmy – Hiszpańskimi Schodami, nawiązując do podobnego miejsca w Rzymie. Na tamtejszych Hiszpańskich Schodach turyści przesiadywali godzinami. Wprawdzie teraz władze Rzymu zabroniły tego. Odbywają się tam jednak pokazy mody, organizowane jest kino letnie i szereg atrakcji.
Namiastkę takiego miejsca chcemy stworzyć w Skylinerze. Częścią tej przestrzeni jest tzw. podium, które wychodzi poza budynek. To przenikanie się było dla nas bardzo istotne. W porozumieniu z właścicielem sąsiedniej nieruchomości wygospodarowaliśmy przestrzeń, z której stworzyliśmy publiczny plac. Zastosowaliśmy w nim ten sam „architektoniczny język”, czyli podobną formę, zieleń i małą architekturę. W efekcie nie widać, gdzie przebiega granica pomiędzy dwoma nieruchomościami. Powoduje to wrażenie, że wchodząc pomiędzy oba budynki ma się poczucie jakby ich wnętrza wzajemnie się przenikały.
W przestrzeniach biurowych Skylinera jest również dużo światła dziennego. Tzw. płytki trakt, czyli odległość od przeszklonej ściany zewnętrznej do ściany będącej trzonem budynku wynosi około siedmiu do ośmiu metrów. To powoduje, że ilość światła dziennego w Skylinerze jest niewiarygodnie duża. Zaproponowaliśmy też prosty trick polegający na tym, że usunęliśmy słupy, które w większości takich obiektów znajdują się w narożnikach budynku. Zrobiliśmy to po to, aby na każdym piętrze znajdowały się minimum cztery gabinety dyrektorskie. Każdy dyrektor jak wiadomo lubi mieć gabinet z widokiem. U nas takich gabinetów, na 32 kondygnacjach jest blisko 120. W efekcie w tym wieżowcu każdy może być dyrektorem (śmiech).
Mówił pan o przestrzeni wokół budynku i współpracy z właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Co będzie znajdować się na tej przestrzeni? W jaki sposób będzie ona powiązana z bryłą wieżowca?
Pojawi się tutaj plac, który będzie „wychodzić” w miejską przestrzeń. Dziewięć drzew posadzonych w tym miejscu na planie kwadratu będzie swego rodzaju zwornikiem. Pasaż będzie stanowić naturalne przejście pomiędzy hubem komunikacyjnym, jakim jest Rondo Daszyńskiego i osiedlami mieszkaniowymi znajdującymi się w pobliżu, w tym m.in. 19 dzielnicy. Naszym celem jest, aby ta przestrzeń była inna niż wszystkie. To nie będzie zwykłe miejsce do pracy. Chcemy, aby ono „żyło” również poza godzinami pracy, w tym w weekendy. Wierzymy, że tak będzie.
Czym jest pióropusz i żyletka w projekcie Skylinera?
Skyliner to tak naprawdę rzeźba. Ściana żelbetowa budynku przechodzi przez cały budynek niczym żyletka i spaja przeszkloną strefę wejścia, Skybar oraz zwieńczenie budynku, czyli tzw. „pióropusz” tworząc spójną całość. Zarówno tzw. żyletka, Skybar jak i ściana na parterze są, więc istotne dla zachowania spójności kompozycyjnej.
Skyliner będzie wyposażony w ekologiczny certyfikat. Jakie zielone rozwiązania pojawią się w wieżowcu?
Ekologiczna certyfikacja, niezależnie do tego, czy jest to certyfikat BREAM czy LEED to pewien proces, począwszy od momentu wyboru działki i jej zagospodarowania, po organizację placu budowy i dobór rozwiązań zastosowanych podczas projektowania. System certyfikacji polega, więc na tym, że za każdy etapie przyznawane są punkty. Nie potrafię jednak odpowiedzieć na pytanie, które z zastosowanych rozwiązań są najbardziej ekologiczne. W tym wypadku bardziej chodzi o samą ekologiczną świadomość, która towarzyszyła nam zresztą od samego początku.
Co w takim razie przesądza o ekologiczności tego budynku?
Na pewno kontrola energii, którą ten obiekt zużywa. Podam przykład, windy poruszając się jednocześnie się ładują, co umożliwia odzysk energii elektrycznej. Centrale wentylacyjne wyposażone są w tzw. systemy rekuperacji wykorzystujące zużyte powietrze, co odbywa się z korzyścią dla środowiska. Chodzi przede wszystkim o to, aby budynek o powierzchni ponad 100 tys. m2 miał relatywnie najmniejszy ślad węglowy.
Jakie trendy będą królować na rynku nieruchomości w tym roku? W jaki sposób przełoży się to na wygląd metropolii w najbliższym dziesięcioleciu?
O trendach, czy nowinkach nie chciałbym się wypowiadać. W ostatnim czasie, co pokazały m.in. ostatnie nagrody architektoniczne, przyznane przez m.in. przez Architekturę Murator i Politykę następuje zmiana pojmowania architektury. Dzisiaj architekci coraz bardziej schodzą do tzw. głębi, zajmują się czymś więcej niż samym wyglądem budynku i otaczającej go przestrzeni. Dzisiaj tak naprawdę zawód architekta i przyszłość architektury związane są bardziej ze świadomością tego, jak działa świat. Nie tworzymy dla siebie pomników, jesteśmy raczej artystyczno-inżynierskim ramieniem inwestorów. W rzeczywistości to oni budują i finansują. Architekci są tak naprawdę łącznikiem pomiędzy tym, jakie są społeczne potrzeby a tym, jakie są możliwości inwestorów. Przyszłość architektury rysuje się raczej w pozytywnych barwach, bo rośnie również świadomość inwestorów.
oprac. Agnieszka Zielińska

Najnowsze