Na celowniku inwestorów znajdują się dzisiaj małe formaty handlowe w mniejszych miastach oraz magazyny. Wolumen transakcji inwestycyjnych może niebawem powrócić do poziomów z poprzednich lat gdyż sytuacja na rynku inwestycyjnym wydaje się stabilizować – mówi Michał Ćwikliński, MRICS Principal, Managing Director Avison Young w rozmowie z Agnieszką Bulus-Trando w Biznes INFO.TV.
Dla jakiego sektora rynku nieruchomości przyszłość rysuje się w najlepszych barwach? Czy są jakieś nowe segmenty rynku nieruchomości, które znajdą się na celowniku inwestorów?
Ostatni rok był rzeczywiście ciekawy na rynku nieruchomości komercyjnych. Obecnie największe zainteresowanie inwestorów wzbudzają trzy typy nieruchomości. Na pierwszym miejscu znajdują się niewątpliwie magazyny, o których dużo się ostatnio mówi zaś w ostatnich 12 miesiącach ich rozwój jeszcze przyspieszył. Wiele mówi się również o segmencie PRS, czyli nieruchomościach mieszkaniowych na wynajem oraz o segmencie handlowym w kontekście centrów convenience, czyli małych formatów blisko osiedli mieszkaniowych, w których znajduje się m.in. operator spożywczy.
Skąd bierze się rosnąca popularność tych sektorów? Jednym z głównych powodów jest fakt, że ludzie muszą gdzieś mieszkać i robić zakupy w sytuacji, gdy z powodu kolejnych lockdownów centra handlowe przestały funkcjonować. Nie powiedziałbym jednak, że te trzy segmenty rynku przeżywają dzisiaj boom potwierdzony cyframi, nie licząc magazynów, ale na pewno widoczne jest zwiększone zainteresowanie nimi. Obecna sytuacja nie oznacza także, że np. nie sprzedają się również biura. Wręcz przeciwnie są one nadal ciekawym produktem inwestycyjnym i wielu inwestorów wciąż zwraca uwagę na ten sektor rynku, pod warunkiem, że są odpowiednio wycenione.
Na rynkach finansowych panuje dzisiaj zmienność. Czy może być paradoksalnie dobrodziejstwem dla niektórych sektorów branży nieruchomości?
Rynki inwestycyjne rzeczywiście przeżywają dużą zmienność. Na całym świecie znacznie spadły stopy procentowe. Międzynarodowy kapitał szuka więc możliwości lokowania kapitału, zaś nieruchomości wydają się bardzo dobrym aktywem, szczególnie w długoterminowej perspektywie. Dlatego wartość inwestycji w nieruchomościach powinna rosnąć w średnim terminie mimo turbulencji w ostatnim roku, a większa alokacja kapitału w sektor nieruchomości, będzie zwiększać na nie popyt. I faktycznie już od kilku miesięcy obserwujemy wzrost popytu także w Polsce.
Obecnie dobiega końca pierwszy kwartał tego roku. Na jakie aspekty zwracają dzisiaj uwagę inwestorzy?
Za nami wiele ciekawych transakcji, dla których zostały podpisane umowy przedwstępne, a dla części umowy ostateczne. Aktywność inwestorów jednak nieustannie rośnie. Do tej pory zostały przeprowadzone dwie interesujące transakcje na rynku mieszkaniowym ogłoszone w ostatnich tygodniach. Jedną z nich jest zakup firmy Budimex Nieruchomości a drugą firmy Archicom. To są dwie duże platformy deweloperskie działające w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Wpisuje się to długoterminowy trend związany z segmentem mieszkań na wynajem.
Perspektywicznym rynkiem z punktu widzenia inwestycji na rynku nieruchomości jest także sektor handlowy. W ubiegłym roku większość transakcji zrealizowanych w tym segmencie dotyczyło supermarketów oraz małych formatów handlowych wraz ze sklepami spożywczymi. Wiele tego typu nieruchomości znalazło nowych właścicieli. W tym roku również podpisaliśmy w naszej firmie kilka listów intencyjnych obejmujących takie obiekty.
Jakie destynacje są dzisiaj najbardziej interesujące?
W przypadku transakcji na rynku biurowym większość z nich dotyczyło Warszawy. Natomiast dobrze zlokalizowane biurowce znajdują się również w takich miastach jak Poznań, Kraków, Gdańsk czy Wrocław. Ostatnio ogłoszone transakcje w tym jedna nasza – w Gdańsku dotyczą najlepiej zlokalizowanych nieruchomości w tych miastach, czyli tego, co jest najistotniejsze w segmencie biurowym. W przypadku magazynów liczą się z kolei lokalizacje przy dużych aglomeracjach, w sąsiedztwie ciągów komunikacyjnych i autostrad.
Co oznacza dla biurowego rynku zmiana sposobu pracy, ze stacjonarnej na zdalną lub hybrydową?
Zdania są podzielone, z jednej strony popularna staje się praca hybrydowa, obecnie więcej ludzi pracuje jednak z domu niż z biura. Wiązałoby się to w dłuższym terminie z brakiem potrzeby wynajmowania takiej powierzchni biurowej jak dotychczas. Z drugiej strony mówi się o potrzebie zachowania dystansu, co oznacza konieczność zwiększenia powierzchni przypadającej na jednego pracownika. Coraz więcej mówi się również o powrocie do biur. Oczywiście wiele zależy od rodzaju pracy, którą się wykonuje. Wiadomo jednak, że biura nie znikną, podobnie jak nie znikną centra handlowe. Biura są bardzo ważne, firmy potrzebują biur, szczególnie w dobrych lokalizacjach.
Gdzie poza magazynami i rynkiem PRS upatruje Pan obecnie największych możliwości do inwestowania?
Obecnie rynek magazynowy znajduje się na pierwszym miejscu, jeżeli chodzi o wolumen transakcji, tego typu obiektów sprzedało się w ubiegłym roku rekordowo dużo. Trzeba jednak wziąć pod uwagę fakt, że za ubiegłoroczny wolumen odpowiada kilka transakcji w ramach dużego portfolio kilku nieruchomości.
W tym roku na celowniku inwestorów znajduje się również kilka aktywów o znacznej wartości, rozpatrywanych obecnie w ramach tzw. due dilligence. Można więc powiedzieć, że w tym roku rynek inwestycyjny będzie również bardzo aktywny. Jednak w segmencie magazynowym oczekiwane ceny za nieruchomości są wysokie. Dlatego możliwość wzrostu wartości tych aktywów jest nieco mniejsza.
W kontekście możliwego wzrostu wartości nieruchomości oraz ciekawych opcji do inwestowania – odpowiem więc nieco przewrotnie. Moim zdaniem warto inwestować w centra handlowe oraz hotele, które wprawdzie przeżywają dzisiaj trudny okres, ale jest to dobry moment, aby w nie zainwestować, o ile będą dobrze wycenione. Są to jednak tzw. inwestycje antycykliczne, do których trzeba mieć „mocne nerwy”. Aczkolwiek na początku tego roku rozmawiałem już z kilkoma inwestorami, którzy zainteresowani są hotelami w dużych miastach, w dobrych lokalizacjach. Sprzedajemy również dwa centra handlowe, które cieszą się ogromnym zainteresowaniem ze względu na wycenę i potencjał, ponieważ są bardzo dobrze położone, już sama działka, na której się znajdują stanowi ogromną wartość. Daje to duży potencjał do przekształcenia sposobu funkcjonowania nieruchomości i wzrostu jej wartości w długoterminowej perspektywie.
Podsumowując – w krótkim okresie, tak jak powiedziałem wcześniej, będą sprzedawały się magazyny oraz nieruchomości mieszkaniowe. Jednak coraz większym zainteresowaniem będą cieszyły się także formaty handlowe w mniejszych miastach. Generalnie uważam, że wolumen transakcji inwestycyjnych powróci do poziomów z poprzednich lat. Obecnie w krajach Europy Zachodniej ceny nieruchomości są już bardzo wysokie. Z tego powodu coraz większa liczba inwestorów patrzy na Polskę, jako ciekawą alternatywę. Jesteśmy rozwiniętym krajem, jako państwo, ale ceny nieruchomości nadal mamy dużo niższe niż w Niemczech, we Francji, Holandii czy Wielkiej Brytanii.
Porozmawiajmy trochę o liczbach: Jak wyglądał procentowy udział poszczególnych sektorów rynku w transakcjach inwestycyjnych w ubiegłym roku?
Z blisko 5,3 mld euro, które zostały zainwestowane w nieruchomości komercyjne w Polsce połowę stanowiły magazyny, czyli około 2,6 mld euro. Około 2 mld, czyli niecałe 40 proc. stanowiły biura, z czego dwie trzecie dotyczyło obiektów biurowych zlokalizowanych w stolicy. Tylko kilkanaście procent wolumenu przypadło na handel. Na tę wartość przełożyło się m.in. na kilka dużych transakcji, w tym m.in. zakupy firmy GTC obejmujące kilka nieruchomości z segmentu centrów handlowych. Natomiast 23 transakcje ze 116 wszystkich zawartych na rynku stanowiły małe centra handlowe typu convenience.
W jaki sposób zmiany mentalności Polaków w postrzeganiu własnego M przełożyły się na zainteresowanie inwestorów segmentem PRS?
Wiele się o tym ostatnio mówi, ale na razie na tym rynku jest niewiele transakcji. W ostatnim roku zostało zawarto ich kilka, ale nie są to umowy dotyczące gotowych i funkcjonujących portfeli mieszkań. Są to raczej projekty deweloperskie typu forward purchase czy forward funding. Dlatego nie są one wliczane do wolumenu inwestycyjnego. Na obecnym etapie nie jest to więc gotowy produkt inwestycyjny.
Dużą trudnością będzie także zarządzanie najmem takich nieruchomości. Do tego niezbędne są wykwalifikowane firmy, których na razie w Polsce jest niewiele. Takie spółki dopiero się tworzą i wchodzą do naszego kraju, ale na razie ten rynek nie jest duży. Mamy więc przed sobą pespektywę kilku lat. Wiadomo jednak, że warto być na tym rynku dużo wcześniej.
Drugim istotnym aspektem są zmiany mentalności Polaków dotyczących najmu versus zakupu nieruchomości na własność. Nabywanie mieszkań i domów jest coraz droższe, ceny nieruchomości idą w górę m.in. ze względu na to, że nie ma, w co lokować kapitału. Dzisiaj inwestowanie jest utrudnione, bo stopy procentowe są niskie a w związku z tym oprocentowanie lokat bankowych lub oprocentowanie obligacji. Dlatego wielu Polaków inwestuje w mieszkania, bo stopa zwrotu jest wyższa. Z tego powodu m.in. ceny na rynku mieszkaniowym rosną. Niebawem jednak niektórych nie będzie stać na zakup nieruchomości i będą musieli je wynajmować. Z drugiej strony wynajem od osoby prywatnej wiąże się zawsze z ryzykiem, np. za pół roku lub rok najem może zostać wypowiedziany.
Tymczasem w przypadku najmu instytucjonalnego można wynajmować od dużej instytucji nawet przez pięć, dziesięć lat i dłużej. Ponadto ten rynek będzie się coraz bardziej profesjonalizował. Wynajem takiej nieruchomości będzie również bezpieczniejsze dla najemców w dłuższym okresie, co może spowodować zwiększone zainteresowanie wynajmem.
Czy globalny rynek nieruchomości wszedł w fazę recesji? A jeżeli tak, kiedy nastąpi odbicie?
Patrząc na ubiegły rok, rzeczywiście wolumen transakcji był mniejszy, niż w 2019 r. Należy jednak wziąć pod uwagę fakt, że 2019 r. był generalnie rekordowy. Ubiegły rok jest z kolei porównywalny do 2018 r. Nie można, więc mówić o jakiejś dużej recesji. Na rynku widoczne jest zainteresowanie nieruchomościami a ilość transakcji jest duża. Nie nazwałbym więc obecnego stanu recesją, a raczej przyhamowaniem. Niepewność panująca na rynku przełożyła się także na zwiększenie niepewności u inwestorów, ale ten stan trwał krótko – od marca do czerwca 2020 r. W momencie, gdy pierwszy lockdown w Polsce został zniesiony widoczne było przyspieszenie aktywności inwestorów, w efekcie do końca roku zawarto wiele znaczących transakcji. W sumie mówimy o 116 umowach zakupu nieruchomości komercyjnych znacznej wartości. Tymczasem w 2019 r. było to około 150. Z kolei w 2018 r. niewiele ponad 100. Mówimy więc o liczbie porównywalnej do 2018 r.
Jeżeli chodzi o obecny czas obserwujemy dużą dynamikę. Od początku tego roku zawarto już kilkanaście transakcji na sumę ponad 600 mln euro. Obecnie jest kilka dużych umów, które zamkną się w ciągu miesiąca lub trzech. Możemy więc powiedzieć, że do końca czerwca zawarte transakcje będą dotyczyły nawet kilku miliardów euro.
Jak widzi pan najbliższą przyszłość branży nieruchomości komercyjnych? Czego życzyłby Pan sobie w tym roku dla swojej firmy?
Patrzę w przyszłość optymistycznie, widzę, ile mamy pracy w każdym zespole i jak mocno się rozwijamy. Zatrudniamy obecnie kilka osób do działu inwestycyjnego oraz do działu doradztwa technicznego. Mamy dwie nowe sekcje i dwie linie biznesowe, które będziemy wkrótce ogłaszać. Jeżeli więc tak ma wyglądać recesja, to ja życzę sobie takiej recesji przez kolejne pięć albo dziesięć lat. Uważam, że idziemy w dobrym kierunku, co mnie cieszy. Zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi jest nadal bardzo duże. Jeżeli taki stan będzie trwał, nie mogę życzyć sobie niczego więcej.