7.5 C
Warszawa
poniedziałek, 18 października 2021

Ryzyka rynku inwestycyjnego

Koniecznie przeczytaj

Ciągle są najemcy, którzy chcą zaoferować swoim pracownikom pewną wygodę, standard, zachęcić ich do tego, by przyjeżdżali do swoich biur.

Rozmowa z Krzysztofem Cipiurem dyrektorem działu Capital Markets, partnerem w firmie Knight Frank.

Porozmawiajmy o rynkach kapitałowych, inwestycjach i sytuacji inwestycyjnej w Polsce. Mamy środek wakacji, jakie transakcje możemy teraz obserwować?

Mimo lata wiele obecnie się dzieje. Co ciekawe, inwestorzy wychodzą ze swoimi produktami na rynek, uważając, że to jest dobry moment. Wykorzystują swoiste „okienko”, jakie pojawiło się w ciągu restrykcji, takich jak choćby ograniczenie możliwości podróżowania do Polski czy z Polski. Sięgając do statystyk od początku roku obserwowaliśmy w naszym kraju transakcje na poziomie 2,6 mld euro. Spodziewamy się, że w drugiej połowie roku osiągniemy podobną kwotę. Rekord zapewne nie zostanie pobity, ale pod kątem inwestycji to będzie dobry rok.

Parę tygodni temu w Warszawie zamknięto dużą umowę dotyczącą powierzchni biurowych wartą 200 mln euro. Kolejne są w stadium negocjacji. Co ciekawe, cały rynek patrzy na warszawską Wolę i wybudowane tam niedawno wysokie wieże. Zresztą w centrum Warszawy na wejście na rynek czekają biurowce warte kilka miliardów euro. Właściciele jednak zwlekają i obserwują rynek i zachowania kupujących by dobrać właściwą strategię sprzedażową i politykę cenową.

Podobny proces możemy zaobserwować na rynku magazynowym. Tutaj właściwie każdy miesiąc przynosi kolejne rekordy. Obecnie są realizowane trzy transakcje, które mogą pobić rekord cenowy. Tak więc naprawdę mamy bardzo intensywne lato i spodziewamy się równie pracowitej jesieni.

Wybiegnijmy trochę w przyszłość. Jakie ryzyka czekają rynek inwestycyjny w przyszłym roku? Jakie pojawią się szanse?

Ryzyko jest zawsze. Na tym w końcu polega inwestowanie. Nasze rozmowy z inwestorami koncentrują się głównie na stopach procentowych i dostępności kredytów. Abstrahując oczywiście od kwestii czysto rynkowych takich jak przyszłość biur, czy kształt handlu. Poruszamy także sprawę restrykcji cowidowych, chociaż akurat ten temat stał się swoistym elementem krajobrazu. Inwestorzy już się z nimi oswoili i traktują je jako kolejny element planowania inwestycji. Jeśli zaś chodzi o stopy procentowe, to obserwujemy jak rosną w Europie, zwłaszcza w geograficznie bliskich nam Czechach i na Węgrzech. Również FED zapowiedział podwyższenie stóp procentowych. Zmienia się także nastawienie naszej Rady Polityki Pieniężnej. To wszystko będzie miało przełożenie na koszty finansowania i na zwroty z inwestycji, w ostateczności zaś
na ceny nieruchomości.

Inną sprawą jest dostępność kredytów. Na rynku magazynowym bankowcy podążają za inwestorami czy deweloperami bez względu na to, czy inwestycja dotyczy budowy czy zakupu istniejących budynków. Trochę inaczej sprawy się mają w przypadku biurowców. Banki chętnie finansują pozyskiwanie biurowców położonych w dobrych lokalizacjach i już wynajętych. Natomiast przejawiają sporą wstrzemięźliwość, jeśli jest mowa o finansowaniu nowych budynków. Podobnie sytuacja wygląda w sektorze handlowym, mieszkań na wynajem czy hotelowym.

Bez względu na wszystko podaż przestrzeni, czy to biurowej czy magazynowej w Polsce jest znakomita. Mamy po prostu gdzie zmieścić wszystkich chętnych, którzy pojawiają się w naszym kraju.

Czy finansowanie przez banki będzie najważniejszym elementem, na który inwestorzy będą zwracać uwagę w przyszłym roku, czy jednak wymieniłby Pan jakieś inne kwestie? 

Kwestia kredytów będzie określała płynność całego sektora. Zwłaszcza dotyczy to biurowców położonych poza centrami miast czy też w ośrodkach regionalnych. Tutaj bankowy lewar jest bardzo istotny. Kredyt będzie miał zatem przemożny wpływ na to, czy dana inwestycja w ogóle się sprzeda. Ten sam dylemat dotyczy sektora handlowego.

Inwestorzy biorą obecnie pod uwagę wartość i ceny. Biura i magazyny stają się coraz droższe – ceny po prostu galopują. Widzimy tutaj kłopot inwestorów zmuszonych do tego, by składać coraz wyższe oferty. To będą zasadnicze kwestie, które zadecydują o powodzeniu inwestycji.

Czy w takim razie zmiany na rynkach finansowych będą dobrodziejstwem dla rynku nieruchomości?

Rozdzieliłbym tutaj te dwie rzeczy. Rynki finansowe i ich zmienność to woda na młyn funduszy hedgingowych, które mogą osiągać ogromne zyski, ale i potężne straty. Rynek nieruchomości jest bardziej stabilny. Tak jak na rynkach finansowych inwestycje są liczone w sekundach, to tutaj z konieczności muszą być planowane w latach. Rynek nieruchomości ma też swoje ramy i ograniczenia czysto fizyczne. Po prostu apetyty inwestorów są dużo większe niż to, co rynek może zaoferować. Mam więc uzasadnione wątpliwości, czy setki miliardów złotych, które mogłyby wejść na rynek, cokolwiek by zmieniły, a jeśli nawet tak, czy byłyby to zmiany dobre dla stabilności samego rynku w średniej i długiej perspektywie.

Mówił Pan, że inwestorzy przyglądają się obecnie warszawskiej Woli. Jakie inne lokalizacje mogą przyciągnąć ich uwagę?

Warszawa jest rzeczywiście na topie. To samo jednak możemy powiedzieć o największych polskich miastach, które skupiają uwagę inwestorów. Weźmy choćby powierzchnie magazynowe. Polska jest coraz bardziej penetrowana przez firmy zajmujące się dostawą przesyłek. Kurierzy docierają do coraz mniejszych miejscowości i dzięki temu powstają magazyny w regionalnych lokalizacjach, w miastach od 50 do 200 tys. mieszkańców. Za nimi podążają inwestorzy, bo widzą w tego rodzaju przedsięwzięciach dobry biznes. Podobnie wygląda sytuacja związana z obiektami handlowymi, przede wszystkim parkami handlowymi. Przecież rozwijają się one świetnie! Bardzo dużo dzieje się w zachodniej części Polski. Jest tam realizowanych bardzo dużo inwestycji.

W jakich innych segmentach rynku widzi Pan jeszcze możliwości rozwoju?

Stawiałbym na biurowce. Widzimy tutaj ogromny popyt, zwłaszcza te położone w centrach miast…

Nadal? W czasach pracy zdalnej?

No właśnie! Nadal jest popyt. I ciągle są najemcy, którzy chcą zaoferować swoim pracownikom pewną wygodę, standard, zachęcić ich do tego, by przyjeżdżali do swoich biur: dobrze skomunikowanych, świetnie wyposażonych i pachnących nowością.

Nie zapominajmy także o parkach handlowych, które dają znakomitą stopę zwrotu. Spodziewam się, że w najbliższych miesiącach właśnie na tym rynku dojdzie do sporej liczby transakcji.

Autor

Najnowsze