Z Mateuszem Boncą, dyrektorem zarządzającym JLL w Polsce, rozmawiała Agnieszka Bulus-Trando.
W listopadzie 2021 r. minął rok od chwili, kiedy objął Pan stery JLL w Polsce. Jakie cele zostały przed Panem postawione? Czy wszystkie udało się osiągnąć?
To był dla mnie bardzo ciekawy rok, bo przeszedłem do nowej branży. Był to dla mnie rok głębszego poznawania rynku i naszej organizacji. Ostatnie sześć miesięcy to okres wytężonej pracy nad naszą strategią, nad tym, w jaki sposób powinniśmy się dalej rozwijać. Jesteśmy w Polsce dużą firmą doradczą, w której pracuje 1500 osób, dlatego podeszliśmy do tego wyzwania strukturalnie – analizując potencjał poszczególnych segmentów rynku oraz wzmacniając podejście strategiczne do analizy sytuacji naszych klientów. Silnie też oparliśmy się o doświadczenia międzynarodowe naszej firmy oraz te, które udaje się przenieść z innych sektorów gospodarki, w których mieliśmy okazję pracować. Udało się nam uzgodnić kierunek rozwoju, utrzymując jednocześnie bardzo dobre tempo prowadzenia co[1]dziennego biznesu.
Mówi Pan, że odnajduje się w branży nieruchomości. Nie zdradzę jednak tajemnicy, mówiąc, że wszyscy byli Pana ciekawi. Po raz pierwszy ktoś spoza real estate przyszedł na tak znaczące stanowisko. Jak się Pan odnajduje w nowej sytuacji?
Przestrzegano mnie, że branża nieruchomości jest bardzo hermetyczna, jednak wpływ nieruchomości na życie gospodarcze, społeczne czy prywatne jest ogromny. Co więcej, w nieruchomości alokowany jest znaczny kapitał – szacuje się, że jest to około 10-12 proc. wartości inwestycji. A ich wpływ na łańcuchy wartości i sposób działania przedsiębiorstw jest tak silny, że bardzo świadomie postawiłem sobie za zadanie „rozhermetyzować” ten rynek. Czyli otworzyć go na bliższe kontakty z rynkiem finansowym, z korporacjami czy firmami produkcyjnymi.
Pozostając przy podsumowaniach – na początku tego roku pochwaliliście się Państwo dużą transakcją na rynku PRS. Jak Pan może podsumować ten rynek? Wiemy, iż rozwija się on prężnie, ale jakie widzi Pan dla niego perspektywy?
Jako firma przez wiele lat inwestowaliśmy w to, by sektor PRS nabrał swojego kształtu. On się dopiero rodzi w naszym kraju. Jednak jego rozwój usystematyzuje rynek najmu nieruchomości mieszkaniowych. Z punktu widzenia całego rynku mieszkaniowego, zasób, jakim w tej chwili dysponują inwestorzy instytucjonalni, to dalej kropla w morzu potrzeb wobec skali popytu na ten produkt. Natomiast z punktu widzenia transakcji miniony rok był fenomenalny. Poziom inwestycji był 2,5 razy wyższy niż w 2020 r. A więc to był bardzo dynamiczny wzrost. Uczestniczyliśmy w ponad 90 proc. wolumenu transakcji, w sześciu z ośmiu transakcji, w których doradzały firmy nieruchomościowe. Widzimy też duży apetyt funduszy, które w Polsce chcą rozwijać swoją działalność. Z drugiej strony daje się także dostrzec coraz większą otwartość deweloperów, żeby w ten sposób budować drugą nogę swojego biznesu.
Pomówmy trochę o Państwa globalnej działalności. Nadzoruje Pan lokalny zespół doradztwa nieruchomościowego, jak i zespoły realizujące projekty dla innych oddziałów JLL w regionie Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki. Jakie dostrzega Pan różnice między tymi regionami? Jakie wyzwania stoją przed każdym z nich?
Same regiony różnią się i kulturowo i językowo. W Polsce obsługujemy wiele krajów i władamy kilkudziesięcioma językami w ramach naszego zespołu. To, co łączy te regiony, to rosnąca standaryzacja i ujednolicenie wymagań naszych klientów, którzy są również klientami globalnymi. Pomagamy im w swoistym uporządkowaniu dyskusji na temat ich zasobów nieruchomościowych, sposobów ich wykorzystania, a także planowania ich przyszłej użyteczności czy modeli finansowania. To, co jest obecnie najbardziej wartościowe – i dla światowych graczy, i dla polskich firm, które zaczynają wychodzić za granicę –to zdolność do uzyskania uporządkowanej i skonsolidowanej informacji. Rynki rzeczywiście się od siebie różnią, natomiast dzięki naszej pracy możemy nadać im wspólny mianownik, tak by łatwiej było podejmować strategiczne decyzje. Pomagamy też naszym partnerom skupić się na prowadzeniu ich podstawowej działalności.
Skoro mówi Pan o inwestorach, to przejdźmy teraz do nich. Polska jest teraz dla nich bardzo atrakcyjna. Czy możemy się spodziewać w tym i przyszłym roku napływu nowego kapitału? A jeśli tak, to z jakich lokalizacji?
Polska jest dla inwestorów ciekawa dlatego, że jako jeden z dwóch krajów na świecie, w ciągu minionych 30 lat mieliśmy do czynienia z ciągłym wzrostem PKB. Tempo zostało przyhamowane przez pandemię, ale oczekiwane jest ponowne mocne odbicie. Jesteśmy silną gospodarką, o znacznym popycie wewnętrznym i wspaniałym kapitale ludzkim. Zmniejszamy też sukcesywnie tzw. lukę produktywności do gospodarek bardziej rozwiniętych. Polacy są coraz lepszymi pracownikami i partnerami do współpracy. Za tym idą decyzje o inwestycjach, także w nieruchomości. Przez lata obserwowaliśmy przepływy do Polski kapitału z Europy Zachodniej. Teraz coraz śmielej otwiera się kierunek azjatycki. Polska rzeczywiście staje się miejscem na mapie świata, które budzi coraz szersze zainteresowanie.
Popatrzmy teraz w przyszłość. Jakie trendy Pańskim zdaniem będą dominowały w tym roku na rynku nieruchomości?
Mówimy o rynku, na którym produkty – budynki i budowle – i potrzeby, które zaspokaja[1]ją, mają bardzo długi horyzont czasowy. Dlatego też o trendach jego dotyczących powinniśmy myśleć w dłuższej perspektywie. W ciągu najbliższego roku oczekujemy oczywiście na odbicie gospodarcze w Polsce. Ubiegły rok i początek bieżącego pokazuje, że w obszarze transakcji i doradztwa strategicznego rzeczywiście dzieje się sporo, a to pozwala zakładać systematyczny wzrost. Warto jednak to pytanie poszerzyć o nieco dłuższy horyzont. Choćby o to, w jaki sposób i gdzie kapitał będzie alokowany na mapie świata, i o to, czy Polska będzie w stanie go przyciągać.
Jest Pan tutaj wyjątkiem. Większość moich rozmówców nie chce prognozować na zbyt daleką przyszłość.
Jestem przekonany, że po przyjęciu pewnych wstępnych założeń, można budować całkiem konkretne scenariusze. Wiemy przecież, że następuje fundamentalna zmiana w oczekiwaniach użytkowników nieruchomości, co jest związane z nowym stylem życia, zmianą pokoleniową i kolejnymi generacjami wchodzącymi na rynek pracy. Zmienia się też otoczenie regulacyjne. Z coraz większym zaangażowaniem podchodzimy do kwestii ochrony środowiska i przeciwdziałania zmianom klimatu. Już dziś wielki kapitał trafi a na rynek, wspierając rozwiązania proekologiczne, a skala tych inwestycji będzie z pewnością rosła. Patrząc z tej perspektywy na Polskę, możemy zakładać, że istnieje potencjał do tego, by duża część tego kapitału trafiała nad Wisłę. U nas ciągle energia pochodzi z węgla, a nieruchomości odpowiadają za dużą część emisji dwutlenku węgla. Jeżeli pomyślimy o tym, że rocznie 5 bilionów dolarów ma być przeznaczane na „zieloną transformację” gospodarki, to jest o co się bić. Jestem przekonany, że ten „zielony trend” pozostanie z nami na długo i będzie znacząco wpływał na rynek. Musimy także pamiętać o zmianach pokoleniowych, generacyjnych, które wpłyną na kształt aktywów nieruchomościowych.
Mówiliśmy ogólnie o branży nieruchomości, przejdźmy teraz do konkretnego sektora, a mianowicie do magazynów i logistyki. Wszyscy wiemy, że miniony rok był tutaj rekordowy. Teraz słychać z jednej strony głosy, że te wyniki zostaną pobite. Mówi się także o problemach, jakie mogą się tutaj pojawić. Jaka jest Pańska opinia na ten temat?
Myślę, że w najbliższych miesiącach możemy ciągle myśleć o dynamicznym wzroście tego sektora, patrząc choćby na projekty, które są właśnie w toku. Utrzymuje się duży popyt na usługi magazynowe czy też budynki przemysłowe. Polska jest trzecim najbardziej aktywnym rynkiem magazynowym w Europie, po takich potęgach logistycznych jak Niemcy i Holandia. Rozwija się u nas siatka logistyczna, poprawia jakość szlaków transportowych, a to przyciąga nowe inwestycje. Pewnym ograniczeniem – obserwowanym również w innych sektorach – może być tempo pracy administracji i wydawania niezbędnych decyzji. Z uwagą też śledzimy tempo rozwoju e-commerce.
Czy sądzi Pan, że uda się utrzymać wzrost rzędu 20 proc. rok do roku, bo takie są teraz wyniki branży magazynowej?
Jeżeli taki jest konsensus branży magazynowej, to oczywiście nie będę się z nimi kłócił.
Jednak aż tak optymistycznie Pan na to nie patrzy?
Patrzę bardzo optymistycznie Mamy zespoły, które pracują w tym segmencie rynku i wid że dzieje się bardzo wiele. Nie wiem nawet, czy te wzrosty nie mogą być po prostu wyższe. Sądzę jednak, że może się zmieniać struktura tego rynku. Będzie rosło zapotrzebowanie na niestandardowe powierzchnie, które są albo zbudowane pod konkretne potrzeby, albo elastyczne.
Kolejny sektor, który chciałabym przeanalizować to rynek biurowy, który w związku z pandemią przeszedł bardzo duże zmiany. Do jakiego biura wrócą pracownicy po pandemii? Czego będzie dotyczyła największa transformacja? A z drugiej strony, czy pozyskanie gruntu pod biurowiec nadal będzie tak dużym wyzwaniem?
Pozyskanie gruntu pozostanie wielkim wyzwaniem. Natomiast do jakiego biura wrócą pracownicy, pozostaje decyzją pracodawcy. Ci, którzy dostrzegają fundamentalną zmianę jaka zaszła pod wpływem pandemii, już dziś pracują nad wdrażaniem odpowiednich rozwiązań. Biuro przestaje być tylko efektownie zaaranżowaną przestrzenią wykonywania pracy, a staje się miejscem budowania kultury organizacji, modelowania tkanki społecznej przedsiębiorstw. Dyskusje z klientami pozwalają nam sądzić, że ta różnorodność rozwiązań i sposobów aranżacji biur będzie coraz większa. Powiem więcej, dyskusja ta dotyczy znacznie szerszego spektrum zagadnień. Coraz częściej na przykład analizujemy, ile czasu pracownicy poświęcają na dotarcie do swojego miejsca pracy, oraz np. temu, jaki jest związany z tym ślad węglowy. Ma to bezpośredni wpływ na decyzje korporacyjne naszych klientów. Powinniśmy także pamiętać o tym, że biura mają być miejscem społecznej interakcji, zaspokajania ambicji pracowników – również tych pozazawodowych – a nie tylko przestrzenią, w której siedzimy wygodnie za biurkiem.
Chciałabym jeszcze porozmawiać o sektorze handlowym. Jest on ściśle powiązany z e-commerce. Ta branża ze względu na obostrzenia miała bardzo ciężki czas. Czy teraz szybko powróci na właściwe tory? Czy powstaną jakieś nowe formaty handlowe?
Głęboko wsłuchuję się w to, co mówią właściciele nieruchomości handlowych. Rzeczywiście nastąpiła tutaj pewna zmiana, przeniesienie zainteresowania inwestorów z rynku wielkich centrów handlowych w kierunku mniejszych, bardziej dostępnych obiektów. Zwłaszcza że w czasach pandemii ich rachunek ekonomiczny nie był aż tak bardzo zagrożony, jak tych dużych przedsięwzięć. Z drugiej strony ze względu na nasz powojenny model urbanizacyjny w Polsce mamy mało ulic handlowych, które miałyby takie znaczenie jak te z Londynu czy Paryża. Mamy też pewne przyzwyczajenia, które tak szybko się nie zmieniają. Jestem zatem dobrej myśli, bo mimo rozwoju e-commerce nadal chcemy mieć kontakt z towarem, iść do sklepu, a marki pracują nad tym, by oba te kanały coraz mocniej się przenikały, zapewniając kupującym jak najlepsze doświadczenia. Tak więc struktura będzie się zmieniała, ale same miejsca utrzymają swoją wartość.