Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe stale rośnie, a towarzyszy mu wzrost świadomości klientów na temat zrównoważonego rozwoju. Zielone rozwiązania stają się powoli branżowym standardem. Zrównoważonemu procesowi deweloperskiemu towarzyszą ekologiczne rozwiązania z zakresu PropTech (skrót od Property Technology), które umożliwiają optymalizację zasobów i redukcję śladu węglowego także podczas eksploatacji magazynów. Jak pokazuje raport SEGRO „PropTech na rynku magazynowym”, realne korzyści ekologiczne płynące z tych technologii dostrzega dziś niemal co drugi przedsiębiorca.
Krajowy rynek nieruchomości logistycznych w minionym roku bił wszelkie rekordy. W 2021 roku popyt netto na powierzchnie magazynowe sięgnął historycznego poziomu 5,4 mln m2 i był rok do roku wyższy o ok. 58 proc. Z kolei w budowie znajdowało się 4,3 mln m2, które zasilą pulę całkowitych zasobów magazynowych w Polsce w najbliższym czasie.
Obecnie coraz częściej, jeszcze przed rozpoczęciem konstrukcji budynku, bierze się pod uwagę nie tylko jego funkcjonalność, ale także dodatkowy czynnik – wpływ na środowisko i zgodność z założeniami zrównoważonego rozwoju. Dokładne, strategiczne planowanie, bieżący monitoring i oszczędna eksploatacja to kluczowe trio, dzięki któremu można nie tylko zredukować ślad ekologiczny magazynu, ale również budować ergonomiczne obiekty przyjazne pracownikom.
Projektując ekologiczny obiekt
Dlatego też, po technologie warto sięgnąć jeszcze zanim zacznie powstawać obiekt. Przykładem tutaj jest BIM (Building Information Modeling), który umożliwia przygotowanie realistycznej wizualizacji modelu obiektu odwzorowującej jego działanie. W ten sposób można zmaksymalizować ergonomię budynku, a dodatkowo model będzie stanowił kompletne źródło informacji o obiekcie: od koncepcji, po jego użytkowanie, aż po lepszą izolację konstrukcji. Ogromne znaczenie ma tutaj także jakość systemów wentylacji czy ogrzewania, jak również rozwiązania pozwalające oszczędzać wodę. Wszystko to przekłada się później na redukcję zużycia mediów, a więc znacząco niższe rachunki dla klientów.
Z tego względu wyzwania związane z odpowiednim oświetleniem i ogrzaniem tak dużej powierzchni są jednym z kluczowych elementów zarządzania obiektem, w szczególności w dobie presji inflacyjnej oraz przy rosnących kosztach mediów i materiałów budowlanych. W SEGRO na ten problem odpowiada kolejna technologia: systemy oświetlenia LED, które redukują zużycie energii o niemal 1/3 w porównaniu z tradycyjnymi odpowiednikami. Co więcej, istnieje możliwość zarządzania nimi poprzez system DALI, który przy pomocy czujników automatyzuje oświetlenie, wygaszając i wyłączając je w nieużywanych przestrzeniach.
O tym, w jakim stopniu wybudowany obiekt spełnia standardy ekologiczne, użytkowe i technologiczne, świadczy m.in. system certyfikacji BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). W ramach certyfikacji budynek może otrzymać punkty m.in. za poziom energooszczędności, ale również za recykling materiałów czy powierzchni. W SEGRO, w ramach strategii zrównoważonego rozwoju „Odpowiedzialne SEGRO” mającej na celu osiągniecie zerowej emisji dwutlenku węgla do 2030 roku, wszystkie nowopowstające magazyny są certyfikowane BREEAM. Ponadto, od tego roku firma planuje, aby każdy nowy projekt deweloperski otrzymał ocenę Excellent. SEGRO stosuje również formularze LCA, pozwalające badać wpływ budynku na środowisko i wprowadzać zmiany, które w dłuższym okresie pozwalają jeszcze bardziej obniżyć wskaźnik emisji dwutlenku węgla.
Systemy optymalizujące procesy
Swoistym game-changerem, wpisującym się w proekologiczną politykę SEGRO, stał się także modny obecnie na rynku monitoring mediów oparty na chmurze. Kompleksowy system opomiarowania w obiektach rozproszonych umożliwia bieżący monitoring energii elektrycznej i gazu. To również efektywny sposób na pozyskiwanie informacji o zużyciu mediów przez klientów, co z kolei pozwala na podejmowanie działań zmierzających do optymalizacji ich wykorzystania. W budynkach znajdują się również inteligentne urządzenia, które umożliwiają bieżący, zdalny monitoring zużycia mediów i ewentualne reagowanie w przypadku nieprawidłowości.
PropTech to nie tylko oszczędności w budżecie związane z funkcjonowaniem obiektu, ale również usprawnienie procesów zachodzących w całym parku, także pod kątem czasochłonności. System automatycznego rozpoznawania tablic samochodów pozwala skrócić czas wjazdu do parku logistycznego z 2 minut do nawet 2 sekund. To usprawnia nie tylko płynność ruchu, ale i poprawia bezpieczeństwo w przestrzeniach, do których dostęp mają jedynie autoryzowane pojazdy.
Energia z zielonego źródła
Od 2021 roku cała energia kupowana przez SEGRO ma zielony certyfikat pochodzenia z wiatru i słońca, zatem nie tylko jej zużycie, ale także pochodzenie jest kontrolowane. Dodatkowo firma prowadzi program związany z fotowoltaiką, w ramach którego montaż paneli fotowoltaicznych na dachach obiektów magazynowych SEGRO ma się rozpocząć już w 2022 roku. W przypadku nowych magazynów konstrukcje dachów już na etapie budowy przystosowuje się do montażu paneli. W niektórych budynkach gromadzona w kolektorach słonecznych energia jest wykorzystywana m.in. do podgrzewania wody.
Jednocześnie w niemal każdym ze swoich parków logistycznych w Polsce firma wspiera rozwój elektromobilności poprzez instalacje stacji ładowania samochodów elektrycznych i hybrydowych. Tym sposobem zachęca klientów do korzystania z pojazdów niskoemisyjnych. Co więcej, w kilku obiektach samochody wykorzystywane przez zespół obsługujący budynki zostały już wymienione na te z napędem elektrycznym.
Dla świadomego dewelopera liczy się jednak nie tylko to, co w magazynach, ale również wszystko, co dzieje się wokół nich. Z tego względu SEGRO do swojej zielonej strategii inkorporowało liczne działania, mające na celu zwiększania bioróżnorodności w najbliższym otoczeniu i ochronę lokalnej przyrody. Dzięki zainstalowanym w parkach hotelom dla owadów oraz ulom firma aktywnie wspiera wprowadzanie pożytecznych gatunków do otoczenia budynków. Ule funkcjonują już w pięciu parkach SEGRO w Polsce.
Realną zmianę można uzyskać także, angażując pracowników w akcje społeczne mające na celu ochronę integralności natury. Dobrym przykładem może być tu Operacja Czysta Rzeka – ogólnopolskie przedsięwzięcie, w którym dobrowolny udział już drugi rok z rzędu biorą także pracownicy SEGRO, polegające m.in. na sprzątaniu okolic rzek, które znajdują się w niedalekim sąsiedztwie parków. W 2021 roku w ramach Operacji Czysta Rzeka zespół SEGRO zebrał ponad tonę odpadów w okolicy Stawów Stefańskiego w Łodzi.
Waldemar Witczak
dyrektor regionalny, SEGRO