Model biznesowy deweloperów i banków oferujących kredyty hipoteczne przestaje odpowiadać na potrzeby klientów. Na rynku nieruchomości czekają nas zmiany – mówi Adam Bojanowski – właściciel firmy „Działki budowlane w zaciszu” i ekspert rynku nieruchomości.
Co się obecnie dzieje na rynku nieruchomości? Deweloperzy mówią o spadku sprzedaży przekraczającym 50%, bo kredyty hipoteczne są bardzo trudno dostępne. Czy to już krach?
Nie, to nie jest krach. Co prawda największe polskie banki ogłosiły ogromne straty, ale żaden z nich przecież nie upadł. W dodatku te straty nie są spowodowane błędnymi decyzjami inwestycyjnymi, są raczej konsekwencją interwencji państwa. Jednak z całą pewnością zmiany na rynku są zbyt dynamiczne i sytuacja jest niepokojąca. Kłopoty mają kredytobiorcy, najpierw frankowi, teraz złotowi. Perspektywy finansowe banków też są nieciekawe, bo na czym będą zarabiać, jeżeli ich klientom nie opłaca się zaciąganie kredytów?
Na rynku kredytów hipotecznych doszło do radykalnego ograniczenia podaży. Kredyty przestały być dostępne dla osób średnio zarabiających. Bezpośrednią konsekwencją tego zjawiska jest spadek popytu na nieruchomości. Myślę, że jedynym powodem, dla którego w tej sytuacji ceny nieruchomości jeszcze nie spadają, jest prawie dwudziestoprocentowa inflacja. Inaczej mówiąc, ceny nieruchomości są w miarę stabilne, ale wartość pieniądza, w którym są wyrażone spadła o prawie jedną piątą w ciągu roku. Dodatkowo, nagle okazało się, że cały model rynkowy polegający na tym, że zakupy nieruchomości są finansowane przez banki stał się niewydolny. Powiem wprost – czas zastanowić się, czy rynek nieruchomości nie mógłby funkcjonować inaczej – czy kredyty hipoteczne i banki są jeszcze komukolwiek potrzebne w obecnej formie.
W takim razie co w zamian? Kto pożyczy pieniądze nabywcom nieruchomości?
Rozwiązanie jest bardzo proste. Nieruchomości mogą być sprzedawane na raty przez deweloperów bez udziału banków i bez badania zdolności kredytowej nabywcy. Sama nieruchomość prawie zawsze jest wystarczającym zabezpieczeniem, szczególnie wtedy, gdy nabywca wpłaca zaliczkę. Taki model jest szansą dla mniej zamożnej części społeczeństwa. Ci ludzie mogliby kupić mieszkania lub działki mimo tego, że według najnowszych zasad i rekomendacji KNF nie mają zdolności kredytowej.
To oczywiście oznacza, że sprzedawca lub deweloper musi dysponować odpowiednim kapitałem aby kupić lub wybudować nieruchomość i dopiero potem zaoferować ją do sprzedaży właśnie to na raty. Ten model jest bardzo atrakcyjny dla nabywców i może w najbliższym czasie uzyskać przewagę. To znaczy, że to możliwości kapitałowe będą kluczowym czynnikiem sukcesu wśród przedsiębiorstw działających na rynku nieruchomości.
Czy ten model nie oznacza zbyt dużego ryzyka dla deweloperów?
Dobrą stroną tego modelu jest też wyeliminowanie ryzyka, jakie podejmuje nabywca nieruchomości. Transakcja z niewiarygodnym finansowo deweloperem to jedna z najgorszych rzeczy, jakie mogą się wydarzyć. Nabywcy mogą nie mieć odpowiedniej wiedzy ani narzędzi aby sprawdzić wiarygodność dewelopera, a przecież często chodzi o najważniejszą transakcję w ich życiu oraz o zaciągnięcie zobowiązań na bardzo długi okres. Uważam, że model, w którym ryzyko jest ponoszone przez dewelopera, a nie przez klienta, jest po prostu bardziej uczciwy.
Moja firma działa w ten sposób już od dłuższego czasu i nie ma żadnych problemów z płynnością finansową. Być może pojawiłyby się one, gdybym musiał korzystać z kapitału zewnętrznego, jednak na razie nie jest to konieczne. Mam w ofercie ponad 400 działek położonych w atrakcyjnych lokalizacjach na Pomorzu i na Mazurach, ich liczba cały czas rośnie, a firma się dynamicznie rozwija. Możliwość zakupu działki na raty bez badania zdolności kredytowej jest bardzo dobrze odbierana przez klientów. Wielu z nich w ogóle nie wiedziało, że coś takiego jest możliwe. Ci którzy się o tym dowiadują bardzo często od razu polecają naszą ofertę swoim znajomym.
W takim razie dlaczego banki nie działają podobnie?
Banki muszą działać tak jak działają, ponieważ nie inwestują swoich pieniędzy, tylko pieniądze swoich klientów. We własnym interesie muszą gorliwie przestrzegać wszystkich przepisów i rekomendacji, nawet tych, które są wbrew ich interesom. Natomiast prywatny przedsiębiorca, sprzedając nieruchomość na raty, nie ma takich ograniczeń – ma możliwość działania w interesie klienta.
Ale pamiętajmy też o tym, że nie wszyscy klienci potrzebują kredytu. Są też tacy, którzy mają gotówkę i chcą ją zainwestować.
Oczywiście. I oni w tej chwili są w najlepszej sytuacji. Sprzyja im mniejsza konkurencja ze strony innych nabywców. W najbliższym czasie na rynku z pewnością będą się pojawiać różne okazje cenowe. Dzięki temu nabywcy posiadający gotówkę będą mogli spodziewać się wzrostu rentowności swoich inwestycji. Dla posiadających gotówkę, najlepszym momentem na inwestycje może być ten, w którym inni nie są w stanie zainwestować. Ale chodzi nie tylko o inwestycje. Teraz jest bardzo dobry czas na kupno działki i przeprowadzkę z miasta w spokojne okolice. Dzięki temu możemy poprawić jakość i obniżyć koszty życia. Obecnie miasta tracą swoją naturalną przewagę polegającą na dostępie do miejsc pracy czy do placówek handlowych. Odkąd pracujemy i kupujemy zdalnie, po co mieszkać w małym mieszkaniu w mieście, jeżeli można mieszkać w wygodnym domu na wsi. Dlatego dziś do najlepszych inwestycji należą nieruchomości położone w atrakcyjnych okolicach poza miastami, a także nieruchomości rolne.