Rok 2024 dla branży mieszkaniowej w Polsce przyniósł stabilizację cen i schłodzenie popytu. Wyzwania przed rynkiem to m.in. zmiany w regulacjach prawnych, w tym reforma planowania przestrzennego i wysokie stopy procentowe. Firma utrzymała stabilną sprzedaż w ubiegłym roku, kończąc drugi etap inwestycji Oxygen Park w Gdańsku z sukcesem i rozpoczynając kolejny. Na 2025 r. natomiast planuje nowe inwestycje w topowych lokalizacjach w Warszawie i Trójmieście.
Z Danilo Djurović, prezesem zarządu Monting Development, rozmawia Justyna Szymańska
Jak ocenia Pan miniony rok na rynku nieruchomości w Polsce? Jakie zmiany były najbardziej zauważalne?
Miniony rok na rynku nieruchomości w Polsce można określić jako okres stabilizacji zarówno cen, jak i popytu. To był czas na złapanie oddechu. Sytuacja z początku roku, czyli w I kw. 2024 r. była pokłosiem zakończenia rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Miał on istotny wpływ na zwiększenie zainteresowania zakupem mieszkań, ale później sytuacja się uspokoiła. W tym czasie wzrosły koszty budowy ze względu na zwiększanie podaży i wprowadzenia nowych inwestycji przez deweloperów, a rynek czekał na deklaracje strony rządowej dotyczące wprowadzenia obiecanego programu „Kredyt 0 proc.”, a także na obniżkę stóp procentowych. Dopiero teraz (na przełomie lat 2024 i 2025), gdy wiadomo, że deklaracje rządowe nie ziszczą się, rynek odblokował się i klienci, którzy wstrzymywali swoje decyzje, wrócili na rynek. Nam udało się utrzymać stabilny poziom sprzedaży, co w obecnych warunkach gospodarczych można uznać za sukces. W ciągu 14 miesięcy udało się nam znaleźć nabywców na wszystkie mieszkania z drugiego etapu inwestycji Oxygen Park w Gdańsku. Był to wynik powyżej oczekiwań.
Jak zmiany gospodarcze, takie jak inflacja czy stopy procentowe, wpłynęły na działalność deweloperów w 2024 r.?
Inflacja oraz zmienne stopy procentowe zdecydowanie były wyzwaniem dla naszej branży. Koszty materiałów, usług budowlanych, projektowych, płaca minimalna – wszystko rosło. Mimo to końcówka roku dla Monting Development to rozpoczęcie sprzedaży trzeciego etapu inwestycji Oxygen Park, który jest największy, bo liczy blisko 200 lokali. Zakończyliśmy rok ze sprzedażą tej fazy na poziomie ok. 20 proc.
Jakie były największe wyzwania, przed którymi stanęliście w mijającym roku?
Jednym z największych wyzwań rynku – choć dla nas nie było to wyzwanie, bo bardzo dobrze i systematycznie się na to przygotowywaliśmy – było przetrwanie okresu, w którym sprzedaż nie będzie tak dynamiczna jak w 2023 r. Dzięki temu, że finansujemy się ze środków własnych, mogliśmy – bez konieczności zdobywania kapitału zewnętrznego – realizować prace budowlane inwestycji w Gdańsku. Warto także pamiętać, że działamy zarówno jako deweloper, jak i jako generalny wykonawca, co także pozwala nam być bardziej niezależnym. Jest to gwarancja bezpieczeństwa dla nas i dla klientów. Również rosnące koszty budowy wymagały od nas innowacyjnych rozwiązań, aby utrzymać konkurencyjność. Dzięki zaangażowaniu naszego zespołu oraz elastyczności udało nam się z powodzeniem realizować inwestycje mimo trudniejszych warunków.
Czy w 2024 r. zauważył Pan zmiany w popycie na różne typy nieruchomości?
Ze względu na zatrzymanie się popytu klientów kredytowych odczuliśmy większe zaangażowanie ze strony klientów inwestujących gotówkę, a mieszkania są najlepszą lokatą kapitału w trudniejszych czasach. Czy większe zainteresowanie jest małymi, czy dużymi mieszkaniami? Cóż, my sprzedaliśmy wszystkie… Rynek stał się bardziej zróżnicowany, a klienci szukają nieruchomości odpowiadających na ich indywidualne potrzeby.
Jak sytuacja na rynku pracy oraz zmiany w stylu życia Polaków wpłynęły na projektowanie nowych inwestycji?
Praca zdalna oraz zmiany w stylu życia mają ogromny wpływ na projektowanie osiedli. Klienci coraz częściej oczekują przestrzeni, które można łatwo dostosować do pracy z domu, ale równie ważne są także przestrzenie wspólne, które sprzyjają regeneracji i kontaktom społecznym. Na naszym osiedlu zadbaliśmy o ciekawe rozwiązania, które sprzyjają nawiązywaniu relacji sąsiedzkich, ułatwiają regenerację. Mieszkania na parterze mają prywatne ogródki, a wokół budynków zaprojektowaliśmy tereny zielone z ogrodami deszczowymi wspierającymi retencję wody. Na mieszkańców czekają także: plac miejski z fontanną, strefa grillowa, siłownie plenerowe, dwa place zabaw dla dzieci, lokale usługowo-handlowe oraz wybieg dla psów. Dzięki temu osiedle spełnia potrzeby różnych grup mieszkańców, tworząc miejsce przyjazne rodzinom i osobom ceniącym aktywny tryb życia. Wpisuje się to w trend miasta 15-minutowego, gdzie jesteśmy w stanie zaspokoić swoje potrzeby w promieniu kilkunastu minut od miejsca zamieszkania, bez konieczności jazdy samochodem do centrum.
Jakie technologie i innowacje w budownictwie będą kluczowe w nadchodzących latach?
Optymalizacja zużycia energii i automatyzacja procesów budowlanych będą odgrywały kluczową rolę w najbliższych latach. Przykładowo na naszym osiedlu zamontowaliśmy energooszczędne oświetlenie LED z czujnikami ruchu, które zmniejszają zużycie energii i obniżają koszty eksploatacyjne. Inteligentne systemy zarządzania domem, które optymalizują comiesięczne koszty ponoszone na utrzymanie domu, będą również zyskiwać na popularności wśród mieszkańców. Z kolei wspólnoty mieszkaniowe, które zarządzają inwestycjami na późniejszym etapie, coraz częściej inwestują w panele fotowoltaiczne, co także jest związane z polityką energetyczną.
Jakie są plany Monting Development na ten rok?
Można powiedzieć, że niezmienne – ciągły rozwój i nowe inwestycje w największych miastach Polski, z naciskiem na stolicę i Trójmiasto. Kontynuujemy realizację osiedla Oxygen Park w Gdańsku (obecnie trwa budowa trzeciego etapu z 196 mieszkaniami) oraz chcemy rozpocząć sprzedaż i realizację inwestycji w Warszawie. Poczyniliśmy znaczące kroki w kierunku realizacji inwestycji przy ul. Cynamonowej na Ursynowie, gdzie mamy działkę o dużym potencjale. Obecnie pracujemy nad finalizowaniem koncepcji tego projektu.
Kontynuujemy też poszukiwania nowych gruntów w Warszawie oraz Trójmieście, aby rozwijać naszą działalność i tworzyć kolejne, atrakcyjne przestrzenie mieszkalne. Przyglądamy się atrakcyjnym parcelom w topowych lokalizacjach w obu aglomeracjach. Wierzę, że konsekwentne podnoszenie standardów, projektowanie komfortowych i funkcjonalnych przestrzeni oraz uwzględnianie potrzeb przyszłych mieszkańców pozwolą nam na dalszy rozwój i realizację ambitnych planów na rok 2025 i kolejne lata.
Jakie wyzwania i szanse widzi Pan dla deweloperów w kontekście regulacji prawnych i polityki mieszkaniowej w Polsce?
Regulacje prawne stanowią wyzwanie, ale mogą też być motorem napędowym. Dla branży mieszkaniowej są to m.in. nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, która wprowadza wiele istotnych zmian mających na celu walkę z tzw. patodeweloperką, ale również ochronę terenów zielonych i poprawę jakości życia mieszkańców. Drugie wyzwanie to reforma planowania przestrzennego, która jest największą rewolucją w planowaniu przestrzennym w Polsce od 1994 r. Do końca tego roku gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych, a jeśli się nie uda, to grozi nam paraliż decyzyjny.