Nowy kierunek w opodatkowaniu nieruchomości – szansa na zmianę czy źródło nowych wyzwań?
20 marca 2026 r. do Sejmu wpłynął poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw, przygotowany przez klub parlamentarny Lewicy. Propozycja ta wpisuje się w szerszą debatę na temat kształtu systemu podatkowego w Polsce, a w szczególności roli podatków majątkowych w kształtowaniu rynku nieruchomości.
Projekt zakłada odejście od dotychczasowego modelu opodatkowania nieruchomości, opartego na powierzchni użytkowej, na rzecz rozwiązania uwzględniającego wartość nieruchomości. W praktyce oznacza to wprowadzenie elementów podatku katastralnego w odniesieniu do budynków jednorodzinnych oraz lokali mieszkalnych. Zmiana ta, choć od lat obecna w dyskusjach eksperckich, wciąż budzi szereg pytań dotyczących zarówno konstrukcji systemu, jak i jego potencjalnych konsekwencji społeczno-gospodarczych.
Progresja podatkowa – między zasadą sprawiedliwości a ryzykiem nadmiernego obciążenia
Jednym z kluczowych elementów projektu jest wprowadzenie zróżnicowanych stawek podatku w zależności od liczby posiadanych nieruchomości. Dla pierwszych dwóch nieruchomości przewidziano stawkę na poziomie 0,02 proc. ich wartości, natomiast dla trzeciej i każdej kolejnej – aż 0,5 proc.
Tak zaprojektowany mechanizm ma wyraźnie progresywny charakter, jednak jego konstrukcja odbiega od klasycznych modeli progresji podatkowej. Zamiast stopniowego wzrostu obciążeń, przewidziano skokowe przejście do znacznie wyższego poziomu opodatkowania. W praktyce oznacza to wielokrotny wzrost podatku w momencie przekroczenia określonego progu liczby nieruchomości.
Tego rodzaju rozwiązanie może rodzić pytania o proporcjonalność obciążeń oraz ich powiązanie z rzeczywistą zdolnością płatniczą podatników. Kryterium liczby posiadanych nieruchomości nie zawsze bowiem odzwierciedla sytuację finansową właściciela, co może prowadzić do zróżnicowania obciążeń w sposób trudny do jednoznacznego uzasadnienia.
Wpływ na rynek nieruchomości – oczekiwania a możliwe scenariusze
Autorzy projektu wskazują, że celem proponowanych zmian jest ograniczenie zjawisk takich jak koncentracja nieruchomości w rękach nielicznych podmiotów, nadmierny popyt inwestycyjny czy utrzymywanie pustostanów. W założeniu wyższe opodatkowanie kolejnych nieruchomości miałoby skłaniać właścicieli do ich sprzedaży lub bardziej efektywnego wykorzystania.
Jednocześnie warto zauważyć, że reakcje uczestników rynku nieruchomości mogą przyjmować różne formy. Właściciele działający w sposób racjonalny ekonomicznie niekoniecznie będą decydować się na sprzedaż aktywów. Alternatywą może być zmiana sposobu ich wykorzystania – na przykład intensyfikacja najmu lub dostosowanie cen do nowych warunków podatkowych.
W tym kontekście pojawia się pytanie o rzeczywistą skuteczność projektowanego mechanizmu w osiąganiu zakładanych celów. Brak jednoznacznych doświadczeń empirycznych w tym zakresie sprawia, że efekty regulacji pozostają w dużej mierze trudne do przewidzenia.
Rynek najmu – potencjalne konsekwencje dla najemców
Szczególnie istotnym aspektem proponowanych zmian jest ich możliwy wpływ na rynek najmu. Projekt nie przewiduje bowiem rozwiązań, które ograniczałyby możliwość przenoszenia kosztów podatkowych na najemców.
W warunkach ograniczonej podaży mieszkań oraz utrzymującego się wysokiego popytu na najem, istnieje duże prawdopodobieństwo, że część właścicieli zdecyduje się na uwzględnienie wyższych obciążeń podatkowych w cenach czynszów. Taki scenariusz mógłby prowadzić do wzrostu kosztów najmu, szczególnie w dużych miastach.
W efekcie regulacja, której jednym z celów jest poprawa dostępności mieszkań, mogłaby wpłynąć na pogorszenie sytuacji osób korzystających z rynku najmu, zwłaszcza tych o niższych dochodach.
Podstawa opodatkowania – wyzwania związane z wyceną nieruchomości
Projekt przewiduje, że wartość nieruchomości – stanowiąca podstawę opodatkowania – będzie określana na podstawie wskaźników pośrednich, takich jak średnie ceny transakcyjne lub koszty odtworzenia.
Choć rozwiązanie to pozwala na uproszczenie procesu ustalania wartości, może jednocześnie prowadzić do rozbieżności pomiędzy wartością podatkową a rzeczywistą wartością rynkową konkretnej nieruchomości. Różnice te mogą wynikać m.in. z lokalnych uwarunkowań, standardu budynku czy jego stanu technicznego.
W konsekwencji pojawia się ryzyko sytuacji, w której wysokość podatku nie będzie w pełni adekwatna do realnej wartości majątku podatnika. Może to prowadzić do zwiększenia liczby sporów oraz obniżenia poczucia przewidywalności systemu podatkowego.
Rola samorządów – większa elastyczność czy większa uznaniowość
Istotnym elementem projektu jest przyznanie jednostkom samorządu terytorialnego możliwości modyfikowania podstawy opodatkowania poprzez stosowanie współczynników korygujących.
Z jednej strony rozwiązanie to zwiększa elastyczność systemu i pozwala dostosować poziom opodatkowania do lokalnych uwarunkowań. Z drugiej jednak strony rozszerza zakres uznaniowości w kształtowaniu obciążeń podatkowych.
W praktyce może to prowadzić do znacznego zróżnicowania poziomu opodatkowania pomiędzy poszczególnymi gminami, a także do utrudnień w przewidywaniu wysokości zobowiązań podatkowych przez właścicieli nieruchomości. Dla części podatników może to oznaczać konieczność funkcjonowania w bardziej złożonym i mniej przejrzystym otoczeniu regulacyjnym.
Polityka mieszkaniowa – potrzeba podejścia wielowymiarowego
Projektodawcy wskazują, że proponowane zmiany mają przyczynić się do poprawy dostępności mieszkań oraz bardziej efektywnego wykorzystania zasobów mieszkaniowych. Warto jednak zauważyć, że rynek nieruchomości jest kształtowany przez szereg czynników wykraczających poza system podatkowy.
Na dostępność mieszkań wpływają m.in. poziom podaży nowych inwestycji, koszty finansowania, regulacje planistyczne czy tempo procesów administracyjnych. W tym kontekście działania o charakterze podatkowym mogą stanowić jedynie jeden z elementów szerszej polityki mieszkaniowej.
Warto jest również zwrócić uwagę na brak rozwiązań osłonowych dla grup, które mogłyby pośrednio odczuć skutki wprowadzenia nowych regulacji – w szczególności najemców. Uwzględnienie takich instrumentów mogłoby zwiększyć spójność proponowanych zmian i ograniczyć potencjalne napięcia społeczne.
Między reformą a równowagą
Proponowana zmiana systemu opodatkowania nieruchomości stanowi istotny krok w kierunku przebudowy jednego z elementów polskiego systemu podatkowego. Wprowadzenie elementów podatku katastralnego może przyczynić się do większego powiązania obciążeń podatkowych z wartością majątku, co jest rozwiązaniem stosowanym w wielu krajach.
Jednocześnie szczegóły konstrukcyjne projektu oraz jego potencjalne skutki wskazują na potrzebę pogłębionej analizy i szerokiej debaty. Kluczowe znaczenie będzie miało znalezienie równowagi pomiędzy celami fiskalnymi, społecznymi i gospodarczymi, a także zapewnienie przejrzystości i przewidywalności nowych rozwiązań.
Ostateczny kształt regulacji będzie miał wpływ nie tylko na właścicieli nieruchomości, lecz także na funkcjonowanie całego rynku mieszkaniowego. Dlatego proces legislacyjny w tej sprawie z pewnością będzie uważnie obserwowany zarówno przez ekspertów, jak i uczestników rynku.
