Atrybuty nieruchomości premium
Najbardziej znana zasada przy zakupie nieruchomości pod wynajem brzmi: maksymalna liczba pokoi przy minimalnej powierzchni. W takiej kombinacji uzyskamy maksymalny yield. Czy dotyczy to każdego rynku, również premium?
Zacznijmy od lokalizacji. Nieruchomości premium nierozerwalnie związane są z gruntami, które należą do najbardziej pożądanych w danym obszarze miasta. Biorąc pod uwagę, że te najlepsze mają skończoną powierzchnię, będą działały klasyczne reguły podaży i popytu. Podaż definitywnie się kończy, na przykład trójmiejska linia brzegowa, bezpośrednio granicząca z pasem nadmorskim. Obecnie jedyna możliwość to zakup działki zabudowanej, która posiada miejscowy plan lub dla której zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy pozwalająca na realizację ciekawego projektu. Dzisiaj ta składowa inwestycji kosztuje przynajmniej 5 proc. więcej do całkowitego kosztu w porównaniu z tym realizowanym jeszcze kilka lat wcześniej. Zjawisko to obserwujemy na wszystkich zaawansowanych rynkach światowych. Wracając do podaży i popytu. Krzywa ceny będzie rosła, ponieważ popyt zawsze będzie rósł, przy skończonej do bliskiej zeru podaży na rynku pierwotnym. Oczywiście podaż na rynku wtórnym będzie istniała, ale będzie wypadkową rosnącej ceny.
Atrybuty nieruchomości premium
Nieruchomości premium charakteryzuje priorytet jakości materiałów użytych do ich budowy, a w szczególności do wykończenia i wyposażenia. Dzięki temu eksploatacja nie poddaje się upływowi czasu. Dodatkowe atrybuty takiej nieruchomości to: recepcja z funkcją concierge, klub fitness, zielone patio do wyłącznego korzystania dla mieszkańców, części wspólne kreujące nietypowe funkcjonalności, które podnoszą wartość każdego lokalu. Wartość nieruchomości kreują również sami właściciele. Zindywidualizowany standard wykończenia lokali, osiągnięty dzięki współpracy ze znanymi projektantami oraz użyciu najbardziej prestiżowych marek premium, powoduje, że wartość takiej nieruchomości na rynku wtórnym wykracza poza wszelki limity.
Cenę nieruchomości multiplikują okazje ich odsprzedaży, które mierzone są różnorodnością potrzeb poszczególnych rynków. Na przykład Trójmiasto generuje potrzeby: turystyczne – bliskość morza i atrakcje historyczne, biznesowe – ośrodek skupiający międzynarodowe firmy z sektora IT i systemowych usług outsourcingu, akademickie – ośrodek z pierwszej piątki uczelni wyższych, relacji przedsiębiorczych – ze względu na wyjątkowo dobrą komunikację samochodową, kolejową i lotniczą. Nieruchomości na krzywej ryzyka i rentowności leżą w środkowej jej części. Nie należą do najbardziej płynnych aktywów, lecz ze względu na ich udział w wartości portfela stabilizują go i generują wysoki poziom bezpieczeństwa. Dają też możliwość podejmowania większego ryzyka w obszarze akcji czy funduszy mniej zrównoważonych.
Nieruchomości z najwyższej półki
A nieruchomości z najwyższej półki, których wartość rynkowa przekracza 5 milinów złotych? To wyjątkowe pozycje w portfelach inwestycyjnych najbardziej wymagających. Tutaj cena jest parametrem wtórnym. Tego typu składnik porównywalny jest z produktem kolekcjonerskim ze względu na jego indywidualne pochodzenie. Minimalna podaż tego typu nieruchomości powoduje bardzo szybki wzrost jej wartości (po kilku latach takie nieruchomości potrafią uzyskiwać dodatkowe 50 proc. i więcej). Oczywiście, znalezienie kupca przy takim poziomie ceny nie jest możliwe z dnia na dzień. Tutaj potrzeba konesera. Ostatni raport KPMG pokazuje, że grupa ta w Polsce sukcesywnie rośnie i ma dobre perspektywy na przyszłość. Przykładem inwestycji spełniającej opisywane kryteria jest Villa Nova, zlokalizowana w Orłowie, nadmorskiej dzielnicy Gdyni.
Piotr Tarkowski – dyrektor ds. sprzedaży, Allcon Osiedla