W segmencie mieszkań wakacyjnych w kurortach nie ma zastoju. Nowe projekty ze słabszym biznesplanem mogą jednak nie powstać – mówi Marlena Kosiura, właścicielka i ekspert portalu Inwestycje w Kurortach w rozmowie Agnieszką Bulus-Trando w Biznes INFO.TV.
Czy na rynku condhoteli doszło w dobie pandemii do fali renegocjacji umów, podobnie, jak miało to miejsce np. na rynku biurowym?
Nasz portal „Inwestycje w Kurortach” przeprowadził analizę, coś w rodzaju „śledztwa” w ramach, którego sprawdziliśmy, czy np. obiecane zyski są wypłacane inwestorom oraz czy inwestorzy i operatorzy przystąpili na skutek pandemii do renegocjacji umów. W przypadku 32 proc. nieruchomości takie renegocjacje zostały przeprowadzone. Dotyczyły one zarówno wysokości zysków, ich obniżenia np. o jeden, dwa punkty procentowe. Przedłużano również terminy ich wypłat. Nową formą umowy była np. rezygnacja ze stałego wypłacania zysków i przejście na model podziału przychodów. Gdy nieruchomość jest wynajmowana, operator dzieli się wówczas zyskiem z właścicielami. W przypadku, gdy ma lepszy okres właściciele apartamentów mogą zarobić nawet więcej niż w przypadku umowy obejmującej stały procent. W ramach tego modelu operator nie jest jednak zobligowany do dzielenia się przychodami, gdy ich nie wypracowuje. Z naszych danych wynika ponadto, że w przypadku 45 proc. nieruchomości nie doszło do renegocjacji umów. Jednak są to apartamenty, które od dawna mają problemy z wypłatami.
Obecnie w segmencie mieszkaniowym popyt utrzymuje się w dalszym ciągu na wysokim poziomie. Jakie są perspektywy dla rynku aparthoteli i rynku mieszkań?
Rozumiem, że chodzi pani o lokale przeznaczane na cele turystyczne w ramach wynajmu krótkoterminowego w miastach? W zasadzie obecnie ten rynek zamarł. Trudny moment w tym sektorze nastąpił jednak jeszcze przed pandemią. Końcówka 2019 roku była związana z boomem na tego typu inwestycje w miastach, które następnie były wynajmowane poprzez portale rezerwacyjne takie jak Airnbnb, czy Booking. Nawet deweloperzy mieszkaniowi sprzedając swoje inwestycje reklamowali je w ramach kampanii typu: zarabiaj na wynajmie krótkoterminowym. W efekcie w takich miastach Warszawa, Kraków, czy Gdańsk duży udział mieszkań przeznaczonych na krótkoterminowy wynajem widoczny był już w 2019 roku. Rezultatem tej sytuacji był zarówno spadek stawek na tym rynku, jak i obniżenie standardu oraz obsługi gości.
Wiosenny lockdown zarówno w Polsce, jak i na świecie spowodował, że rynek wynajmu krótkoterminowego w zasadzie zamarł i na razie jeszcze się nie odrodził. Jednym z powodów był fakt, że większość z tych apartamentów była wynajmowana przez turystów zagranicznych, których obecnie nie ma. Takie mieszkania, jeżeli chodzi o wynajem krótkoterminowy nie są już, więc gorącym towarem inwestycyjnym. Część właścicieli takich lokali podjęła już kroki, aby je wynajmować w modelu długoterminowym.
W przypadku mieszkań wakacyjnych w kurortach oraz w inwestycjach condohotelowych zastoju w sprzedaży nie widać. O ile jednak w segmencie condohoteli zainteresowanie jest nieco mniejsze o tyle w apartamentach wakacyjnych wręcz przeciwnie. Jeden z deweloperów, z którym rozmawiałam, który realizuje w niedużym kurorcie kompleks mieszkań wakacyjnych, pochwalił mi się, że musiał wręcz zwiększyć zespół sprzedaży, bo tak duże jest zainteresowanie. To jest również pokłosie lockdownu. Obecnie wiele osób kupuje takie nieruchomości zarówno dla siebie, jak i inwestycyjnie. Sezon wakacyjny w tym segmencie również był dobry, więc ten rynek nadal jest mocno rozgrzany i wydaje się, że na razie taki pozostanie.
Czy jakieś inwestycje w segmencie aparthotelowym stoją pod znakiem zapytania?
Opóźnienia nastąpiły właściwie wszędzie, w kilku inwestycjach w segmencie condohoteli sprzedaż się właściwie zatrzymała. Trzeba również pamiętać, że tego typu nieruchomości są często realizowane z wpłat klientów, więc jeśli ich nie ma ciągłość budowy również jest zachwiana.
Cześć problemów związanych z realizacją takich inwestycji jest również skutkiem wiosennego lockdownu i klopotów związanych m.in. z dostępem do pracowników. Z uwagi na m.in mniejszy ruch turystyczny zostały również przesunięte terminy otwarcia inwestycji, które znajdowały się w końcowej fazie budowy i miały być niedługo oddane. Część projektów, która była planowana zostało wstrzymanych i wydaje mi się, że wiele z nich nie zostanie zrealizowanych. Na pewno rynek się trochę uspokoi i oczyści. Projekty ze słabszym biznesplanem mogą w najbliższym czasie nie powstać.
Co dalej z firmami zarządzającymi nieruchomościami w segmencie condo? Jakie są perspektywy ich rozwoju?
Operatorzy, którzy zajmują się wynajmem apartamentów w kurortach nie mają powodów do narzekań, ponieważ mieli dobry sezon. Polskie kurorty wbrew temu, co się mówi nie są całoroczne. Nad Bałtykiem, jeśli mamy dobry sezon wakacyjny to oznacza, że mamy dobry cały rok. Firmy zarządzające w tych lokalizacjach miały, więc dobry okres. W gorszej sytuacji znalazły się podmioty, które zajmują się wynajmem krótkoterminowym w miastach. Często są to nowe, młode firmy a rentowność zarządzania takimi apartamentami nie jest wysoka. Wiele z tych spółek straciło płynność finansową. Wiosenne zamknięcie spowodowało, że znalazły się w trudnej sytuacji albo zawiesiły całkiem swoją działalność.
Jak wygląda porównanie segmentu condohoteli i mieszkań na wynajem z rynkiem PRS?
Wydaje mi się, że to są dwa różne rynki, z odmiennymi najemcami. Turystyka, pomimo, że jest sezonowa, wymaga stałego zabiegania o najemcę. Klasyczny rynek mieszkaniowy jest na pewno „spokojniejszy”. Z kolei inwestorzy decydujący się na zakup nieruchomości w segmencie condohoteli to trochę inny typ nabywcy, niż na tradycyjnym rynku mieszkaniowym. To inwestorzy, który liczą się z ryzykiem. Jeszcze dwa, trzy lata temu na tym rynku świadomych inwestorów było dużo mniej. Obecnie to się zmieniło. Klienci potrafią szacować ryzyko. Ci, którzy mają jednak obawy przed taką inwestycją nie do końca zdają sobie sprawę, czym jest condohotel, jak się nim zarządza a także, w jaki sposób można na nim zarabiać. W efekcie decydują się wówczas na zakup mieszkania np. pod wynajem długoterminowy. Z kolei rynek instytucjonalnego wynajmu mieszkań w Polsce jest jeszcze stosunkowo młody, zaś w dużych miastach dopiero się rozwija.
Czy obecnie warto inwestować w apartamenty wakacyjne?
Klasyczne apartamenty wakacyjne z własnymi aneksami kuchennymi miały w 2020 roku bardzo dobry sezon, najlepszy nad Bałtykiem, w górach nieco słabszy. Średnie obłożenie wynosiło od 80 do 90 proc., przy stawkach za dobę wyższych niż w 2019 roku. Na apartamentach wakacyjnych można było, więc nieźle zarobić. Oczywiście wpływ na to miał m.in. fakt, że Polacy zostali w tym roku w kraju. Jeżeli rynek turystyczny znowu się otworzy i będziemy mogli wyjeżdżać za granicę, wówczas konkurowanie o klienta będzie na pewno trudniejsze, pojawi się m.in. walka na stawki, nie będzie to już taki łatwy zarobek, jak w tym roku.
Patrząc na apartamenty wakacyjne wielu ekspertów jednocześnie podkreśla, że poziom zysków w wysokości około 6 do 7 proc. rocznie jest niemożliwy do uzyskania. Nie jest to do końca prawda, ponieważ apartamenty wakacyjne przy stawkach na poziomie od 300 do 400 zł za dobę w sezonie mogą wypracować roczny zysk na poziomie 6 do 7 proc. brutto, czyli w granicach 5, 6 proc netto. Jest to, więc porównywalna skala do rynku mieszkaniowego. Jednocześnie taki apartament pracuje na zysk średnio ponad dwa miesiące w roku. Jest, więc krócej eksploatowany niż tradycyjne mieszkanie na wynajem.
Jakie inwestycje są dziś pani zdaniem godne polecenia?
Odpowiem może trochę jak analityk a trochę jak prawnik – to oczywiście zależy (śmiech). Jak już wcześniej wspomniałam – wiele zależy od potencjalnego kupującego, na poniesienie, jakiego ryzyka jest gotowy. Jakie są powody, że kupuje nieruchomość? Na przykład mieszkania wakacyjne niekoniecznie kupowane są inwestycyjnie. Ten cel jest często na drugim miejscu. Na pierwszym jest zwykle ochrona kapitału, co można zaobserwować również na rynku mieszkaniowym.
W segmencie nieruchomości wakacyjnych jest podobnie. Niektórzy inwestorzy kupują np. z pobudek emocjonalnych, bo chcą mieć własny apartament w pięciogwiazdkowym hotelu w kurorcie nad morzem albo w górach. Jednak najważniejsze pytanie, na które musi odpowiedzieć sobie inwestor dotyczy przede wszystkim tego, czego oczekuje od nieruchomości. Czy planuje ją sprzedać np. za 10 lub 15 lat lub może nigdy nie zamierza tego robić, bo planuje np. przekazać ją dzieciom? Takich zakupów na rynku nieruchomości wakacyjnych również jest sporo. Ciekawą opcją do inwestowania są również tzw. produkty niszowe, może nie są one zbyt powszechne, ale dają interesujące stopy zwrotu. Z punktu widzenia dużych inwestorów i funduszy są one może zbyt małe i nieatrakcyjne. Pomimo, że np. domy wakacyjne, czy np. zabudowa modułowa albo zaadaptowane na mieszkania kontenery przemysłowe wydają się mniej spektakularne niż np. pięciogwiazdkowy hotel, dają jednak całkiem duże stopy zwrotu, przy jednocześnie małych nakładach na realizację takich inwestycji.
Na początku wspominała pani o waszej najnowszej analizie. Jakie są jeszcze inne wnioski z waszego „śledztwa”?
Najciekawsza jest odpowiedź na pytanie, kto ma problemy z płatnościami. Z naszych danych wynika, są to inwestycje, które „nie radziły” sobie już wcześniej. Nie są to, więc projekty, które dobrze funkcjonowały i z dnia na dzień zaczęły mieć kłopoty. Często są to już zaognione problemy znajdujące się na etapie przejmowania przez właścicieli obiektów, rezygnacji z operatora, który nim zarządzał, ale nie wypłacał zysków.
Oczywiście na wiosnę tego roku ta sytuacja może wyglądać nieco inaczej. Część ekspertów wskazuje jednak, że condohotele, które dotąd nie negocjowały umów i tak będą zmuszone to zrobić, bo obecna sytuacja wiąże się ze sporym utrudnieniem wynajmu.
Ostatnie pytanie może być wskazówką, gdzie wypoczywać. Gdzie pani zwykle spędza urlop latem i zimą?
W polskich kurortach oczywiście (śmiech). Lubię je nie tylko zawodowo, ale również prywatnie i niekoniecznie te największe. Moim zdanie jedną z najciekawszych lokalizacji zarówno z punktu widzenia wypoczynku jak i potencjału inwestycyjnego jest Hel. Dla władz Helu – to jest początek Polski a dla innych jej koniec (śmiech).
Drugi nadmorski kurort z potencjałem to Ustka. To miejscowość, która nie jest jeszcze w pełni rozwinięta, jeżeli chodzi o nowe inwestycje. Na pewno dużo się tutaj będzie działo w najbliższych latach. W górach moim faworytem jest Krynica Górska. To miejscowość nie bez przyczyny nazywana Polskim Davos, która ma również odpowiednią wielkość, aby być doskonale prosperującym, kurortem. Inwestycyjnie nie dzieje się tutaj wiele w ostatnich latach, ale to się powoli zmienia.
No i oczywiście Szczawnica, która jest moim zdaniem nieodkrytym kurortem, – ale tutaj również wiele zmienia. Miejscowość ma dużo zabytkowej zabudowy, która jest odrestaurowywana.
Swój nieodparty urok mają również takie miejscowości jak Busko Zdrój, czy Ciechocinek, czyli typowe uzdrowiska, które są dziś takie trochę „oldskulowe”, ale jeżeli ktoś lubi wypoczywać niekoniecznie w tłumie, to na pewno jest to dobre miejsce.