1.6 C
Warszawa
wtorek, 29 listopada 2022
Advertisement

Grunty inwestycyjne na wagę złota

Koniecznie przeczytaj

Pandemia ostudziła aktywność deweloperów biurowych i jednocześnie zaostrzyła konkurencję na rynku gruntów mieszkaniowych. Z kolei magazyny cieszą się tak dużym zainteresowaniem inwestorów, że brakuje działek pod tego typu projekty. Do takich wniosków doszli eksperci firmy JLL analizując trendy na rynku gruntów inwestycyjnych.

Z danych JLL wynika, że rynek nieruchomości zareagował na pandemię spokojniej niż pokazywały początkowe analizy. Jednocześnie ubiegły rok zróżnicował sytuację w poszczególnych segmentach rynku. – Mieliśmy do czynienia z całym spektrum zjawisk – od rosnącego popytu i cen gruntów mieszkaniowych i magazynowych, poprzez oznaki niepewności i wyhamowania na rynku gruntów biurowych, aż po trudną sytuację sektora hotelowego i gruntów pod obiekty handlowe – komentuje Tomasz Lewandowski, dyrektor działu gruntów i inwestycji średniego formatu w JLL.
Z danych JLL wynika, że jedną z pierwszych reakcji na pojawienie się COVID-19 było wstrzymanie planów ekspansji inwestorów zagranicznych. – Większość rozpoczętych wcześniej transakcji sprzedaży biurowych gruntów, które znajdowały się w tym okresie na zaawansowanym etapie, była kontynuowana. Jednak trwające postępowania ofertowe były niejednokrotnie weryfikowane, a nawet czasowo zawieszane – twierdzi Tomasz Lewandowski.
Jego zdaniem druga fala pandemii wzmocniła takie trendy jak spadek popytu, wzrost ofert podnajmu oraz zmianę struktury najmu (spadek liczby nowo zawieranych umów na rzecz przedłużania obecnych). Ostrożna postawa inwestorów przełożyła się z kolei na niższe zainteresowanie gruntami pod zabudowę biurową. Skutkowało to mniejszą konkurencją w toczących się procesach oraz prowadziło do praktyki negocjacji ceny sprzedaży przy użyciu argumentu zwiększonego ryzyka. Korekta ceny w ofertach zakupu składanych przez deweloperów w czwartym kwartale wahała się w granicach od 15 proc. do nawet ponad 30 proc.
Pandemia zweryfikowała jednocześnie prognozy wzrostu cen. W przypadku Warszawy, największą szansę na utrzymanie wartości miały grunty na obrzeżach i w ścisłym centrum miasta, gdzie średnie wartości oscylują między 3 tys. a 4,5 tys. zł za m2 powierzchni użytkowej. – W najbliższych latach możemy spodziewać się mniejszej liczby transakcji zakupu gruntów biurowych. Zainteresowani zakupami będą głównie gracze o ugruntowanej pozycji, którzy nie potrzebują finansowania zewnętrznego i chcą wykorzystać spodziewaną w 2023 r. w Warszawie i niektórych miastach regionalnych lukę podażową. Utrzyma się popyt na starsze nieruchomości biurowe wymagające przebudowy lub dające potencjał do zmiany funkcji. Jednocześnie, ceny gruntów w najlepszych lokalizacjach pozostaną na zbliżonym poziomie – podsumowuje Tomasz Lewandowski

Grunty na wagę złota

Spadek sprzedaży mieszkań, który nastąpił w drugim kwartale 2020 r. nie miał z kolei przełożenia na zmniejszenie zainteresowania zakupami gruntów. – Większość transakcji sprzedaży była realizowana bez zakłóceń, a ich nabywcy nadal oferowali ceny zbliżone do poziomu z 2019 r., a nawet wyższe. Silne odbicie w zakresie wyników sprzedaży mieszkań w drugiej połowie roku, wspierało decyzje deweloperów o rozpoczynaniu kolejnych projektów mieszkaniowych, a puste banki ziemi skłaniały do dokonywania zakupu gruntów – informuje
Joanna Kieszczyńska, dyrektor w dziale gruntów inwestycji średniego formatuw JLL. Z danych JLL wynika, że ceny transakcyjne kształtowały się w okolicach od 2 tys. zł za m2 w lokalizacjach typowych dla inwestycji z tzw. średniego segmentu, aż po ceny przewyższające 5 tys. zł za m2 w najbardziej prestiżowych dzielnicach, takich jak Powiśle, Śródmieście czy górny Mokotów. W największych miastach regionalnych średnie ceny transakcyjne wynosiły od 700 do 2 tys. zł za m2. – Utrzymujący się deficyt terenów inwestycyjnych zwiększy zaangażowanie deweloperów w coraz trudniejsze projekty, w tym m.in. zakup gruntów poprzemysłowych wymagających remediacji. Niska podaż oraz rosnące ceny gruntów, w szczególności odczuwalne w przypadku sześciu największych rynków będą także sprzyjać ekspansji deweloperów w nowych lokalizacjach. Spodziewamy się też dalszego wzrostu cen gruntów mieszkaniowych oraz rywalizacji między deweloperami w prywatnych procesach zakupowych i miejskich przetargach. Na wzrost zainteresowania gruntami będzie miał też wpływ coraz bardziej dynamiczny rozwój rynku najmu instytucjonalnego – podsumowuje Joanna Kieszczyńska.

Mniejsze miasta wchodzą do gry
Pandemia mocno wpłynęła na rynek handlowy, praktycznie ograniczając aktywność inwestycyjną w tym sektorze do m.in. parków handlowych, centrów zakupów codziennych typu convenience. Pandemia i obostrzenia nie wpłynęły jednak na zainteresowanie deweloperów gruntami pod parki handlowe i centra convenience, które w 2020 r. rozwijały się bardzo dynamicznie. – Aktywność inwestorów w zakresie poszukiwania gruntów koncentrowała się natomiast na mniejszych miejscowościach, w których brakuje nowoczesnych przestrzeni handlowych lub takich, gdzie ich aktualna podaż nie zaspokaja wszystkich potrzeb konsumentów. Kolejne miesiące powinny przynieść kontynuację obu tych trendów – przewiduje Tomasz Lewandowski.
Jak podaje JLL średnie ceny niezabudowanych gruntów pod parki handlowe w Polsce wynosiły od 150 – 500 zł za m2 z tendencją wzrostową w przypadku terenów na obrzeżach lub w granicach największych miast regionalnych, aż po ceny oscylujące wokół i powyżej 1 tys. zł za m2 gruntu w granicach Warszawy. Z kolei zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi pod inwestycje hotelowe dotyczyło niemal wyłącznie terenów w miejscowościach wypoczynkowych. Uwagę inwestorów przykuwały szczególnie działki nad morzem, w pierwszej linii brzegowej. – Zakładamy, że w 2021 r. zapytania w zakresie niezabudowanych gruntów o przeznaczeniu hotelowym będą dotyczyły głównie lokalizacji wypoczynkowych i rekreacyjnych wzdłuż linii brzegowej lub w okolicach wyciągów narciarskich. Spodziewamy się też, że w większości będą pochodziły one od inwestorów o ugruntowanej obecności na polskim rynku – tłumaczy Joanna Kieszczyńska.

Popyt na grunty pod magazyny
Zainteresowanie gruntami magazynowymi było w ubiegłym roku napędzane m.in. przez dynamiczny rozwój e-commerce, który bezpośrednio przekłada się na zwiększony popyt na powierzchnie i tereny przemysłowo-logistyczne. – Z drugiej strony, na rynku można było zaobserwować wzrost ostrożności deweloperów i znaczący spadek udziału inwestycji budowanych spekulacyjnie. Mają na to wpływ m.in. wydłużające się procesy decyzyjne, co do zakupu działek poprzez pogłębienie analiz techniczno-komercyjnych oraz trudności w przeprowadzaniu niezbędnych dla inwestycji procedur administracyjnych – zauważa Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo – przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej w JLL. Zdaniem ekspertów JLL dynamiczny rozwój sektora logistycznego w ostatnich latach i duże zapotrzebowanie na tereny inwestycyjne miały bezpośredni wpływ na wzrost cen transakcyjnych gruntów w najpopularniejszych lokalizacjach. Trend ten umocnił się w trakcie pandemii. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa z cenami na poziomie do 700-800 zł za m2. W obrębie przedmieść Warszawy, im dalej od granic miasta, tym ceny gruntów maleją do poziomu 100-120 zł za m2. Regiony Górnego Śląska, Wrocławia i Poznania, jako równie atrakcyjne lokalizacje utrzymują ceny na poziomie 150-300 zł za m2. – Postępujący rozwój sektora logistyki, w tym w rynku e-commerce, będzie nadal generować rosnący popyt przy coraz bardziej ograniczonej podaży gruntów w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, co utrzyma wzrost i tak już wysokich cen transakcyjnych. Jednocześnie inwestorzy będą rozważać lokalizacje coraz dalej od głównych rynków. Wzrośnie również zainteresowanie terenami typu „brownfield”, szczególnie w dużych miastach, co spowodowane jest rozwojem logistyki ostatniej mili i niedoborem działek miejskich typu „greenfield” w kluczowych lokalizacjach. Należy także zwrócić uwagę na wzrost popytu na tereny możliwe do przeznaczenia pod centra przetwarzania danych, co może mieć bezpośredni wpływ na wzrost cen terenów przemysłowych, szczególnie w rejonie Warszawy i okolic – podsumowuje Tomasz Olszewski.

Autor

Najnowsze