Drożeją ceny działek pod zabudowę magazynowo produkcyjną w dobrych lokalizacjach. Wzrost cen jest rezultatem wzrostu aktywności deweloperów w tym segmencie rynku nieruchomości.
Z raportu „Grunty inwestycyjne pod projekty magazynowo-produkcyjne w Polsce” firmy Axi Immo wynika, że w 2020 r. popyt na grunty w sektorze magazynowym, pomimo pandemii utrzymał się na wysokim poziomie. Jednocześnie coraz trudniej o działki inwestycyjne typu „greenfield”, czego efektem jest wzrost zainteresowania inwestorów poprzemysłowymi gruntami typu „brownfield”.
W ostatnich dwóch latach popyt na najlepsze grunty inwestycyjne dotyczył przede wszystkim okolic głównych miast w Polsce. Największą popularnością cieszyła się tzw. magazynowa wielka piątka, czyli region Warszawy, Wrocławia, Górnego Śląska, Polski Centralnej oraz Poznania. W tym gronie znalazły się także Kraków i Trójmiasto.
Zdaniem firmy Axi Immo nowymi lokalizacjami atrakcyjnymi dla inwestorów są dzisiaj także działki w województwie lubuskim i zachodniopomorskim oraz w regionie Polski Wschodniej. To zazwyczaj niezabudowane grunty zlokalizowane w regionach oferujących dostęp do wykwalifikowanych pracowników. W kolejce na inwestorów czekają także lokalizacje, które pojawią się niebawem wraz z realizowaną od kilku lat rozbudową infrastruktury drogowej w Polsce. – W większości hubów logistyczno-produkcyjnych, takich jak np. Bielany Wrocławskie, Stryków, Warszawa, Komorniki, czy Kraków Rybitwy dostępność atrakcyjnych terenów inwestycyjnych jest ograniczona. Inwestorzy przeszukują okolice kolejnych węzłów drogowych, gdzie dostępność działek przemysłowych jest z reguły większa. Duże znaczenie ma rozbudowująca się sieć dróg szybkiego ruchu, co otwiera nowe, atrakcyjne lokalizacje. Najnowszymi przykładami są takie ośrodki jak Stary Konik, czy Mińsk Mazowiecki, które zyskały na uruchomieniu autostrady A2 na wschód od Warszawy, a z kolei pojawienie się Częstochowy na magazynowej mapie Polski to skutek wydłużenia autostrady A1 – wyjaśnia Tomasz Oborski, dyrektor działu gruntów w Axi Immo.
W stolicy najdrożej
Zdaniem Axi Immo wraz z rozwojem sektora e-commerce i tzw. logistyki ostatniej mili na znaczeniu zyskują także tereny w obszarze największych miast, jednak przez wzgląd na ograniczoną podaż działek oraz ich wyższą cenę, inwestorzy są zmuszeni do kupowania ostatnich wolnych parceli lub decydują się na inwestycje typu „brownfield”. Trend dotyczący tzw. działek miejskich jest szczególnie widoczny w ostatnich dwóch latach w Warszawie, na Górnym Śląsku i Wrocławiu.
Pod względem kosztów – stolica wyprzedza pozostałe rynki. Średnia cena działki na terenie miasta oscyluje w granicach 450-650 zł/m2., a im dalej od granic stawki maleją do 250-350 zł/m2 w drugiej strefie Warszawy, czyli w Pruszkowie i Nadarzynie. Z kolei trzeciej strefie Warszawy, czyli w Błoniu, Sochaczewie i Teresinie wynoszą do 100 zł/m2.
Na drugim miejscu pod względem cen znajduje się Kraków z wywoławczymi stawkami 400-450 zł za m2 gruntu inwestycyjnego, zaś na trzecim Wrocław 180-300 zł/m2. Górną granicę cen wyznaczają zazwyczaj tereny położone przy autostradzie. Na pozostałych rynkach koszty za najlepsze grunty wahają się od 100 do 200 zł/m2. Ich cena jest wpadkową zainteresowania potencjalnych kupujących oraz stanu infrastruktury lokalizacji, czy np. teren posiada miejscowy plan zagospodarowania i przyłącza mediów.
– Nie możemy zapominać o roli samorządów. Zdarza się, że na terenach mniejszych gmin proces uzyskania pozwolenia na budowę może być szybszy, niż w dużych ośrodkach, gdzie o działki ubiegają się inwestorzy z różnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych – dodaje Tomasz Oborski.
Warszawa tańsza niż Londyn
Na tle Europy, polskie rynki charakteryzują się niższymi cenami gruntów i prostszymi procedurami administracyjnymi związanymi z budową nieruchomości komercyjnych, w tym logistycznych i magazynowych. Naszą najbliższą cenową konkurencją są Południowe Morawy w Czechach i wschodnia Słowacja, gdzie stawki za tereny inwestycyjne są podobne jak w okolicach Poznania (130-200 zł/m2).
Jak podaje Axi Immo Polska ma w swojej ofercie wiele gruntów na mniejszych rynkach, takich jak Stargard Szczeciński, Mszczonów, Piotrków Trybunalski, Tarnów i Częstochowa. Najdroższa Polska lokalizacja, czyli Warszawa-Miasto jest jednak nadal 5,5 razy tańsza niż np. aglomeracja londyńska oraz 2,7 razy tańsza niż Monachium. Z kolei uzyskiwanie decyzji środowiskowej, decyzji o przyłączach i pozwolenia na budowę, zajmuje w Polsce przeciętnie 12-18 miesięcy zaś w Europie Zachodniej zajmuje to często 24 miesięcy i więcej.
– Dla większości rynków europejskich, ceny gruntów odzwierciedlają poziom czynszów i popyt zależny również od struktury podaży. Nie możemy też zapominać o barierach wejścia, takich jak np. trudniejszy i bardziej złożony proces planistyczny, problemy w przekonaniu lokalnych władz do magazynowych inwestycji, czy chociażby ukształtowanie terenu. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę takie kwestie jak ryzyka danego kraju pod kątem stabilności gospodarczej i politycznej. Wszystko to kształtuje stawkę, za jaką wycenia się grunty – wyjaśnia Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.
Nowa polityka banków
Według Axi Immo pandemia wpłynęła na aktywność deweloperów, która przejawia się mniejszą niż dotychczas liczbą spekulacyjnych projektów. Na koniec 2019 r. 50 proc. powierzchni w fazie budowy nie miała zabezpieczonego najemcy, a ponad rok później współczynnik ten oscylował w granicach 26 proc. W ostatnich miesiącach zmieniła się także polityka banków, które dziś wymagają jako zabezpieczenie minimum 50 proc. wartości projektu. Zdaniem Axi Immo pomimo pandemii i większej ostrożności deweloperów, popyt na najlepsze grunty inwestycyjne utrzymuje się jednak na wysokim poziomie. – W wyniku pandemii możemy mówić o zmianach, które wpływają na sektor gruntów inwestycyjnych. Po pierwsze dość odczuwalne jest wydłużenie procesów decyzyjnych i dokładniejsze przeprowadzanie analiz technicznych i komercyjnych nieruchomości przed ostatecznym zakupem terenu inwestycyjnego. Po drugie wydłużeniu uległy procedury administracyjne związane z uzyskaniem decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę. Jest to efekt tzw. ustawy covidowej, gdzie organy decyzyjne zostały zwolnione z oznaczonych terminów na odpowiedź wnioskodawcy – wyjaśnia Tomasz Oborski.