Pandemia nie zatrzymała wzrostu cen mieszkań w Polsce. Drożeją też domy, bo ci, których na to stać, chcą mieszkać wygodniej.
Wszyscy, którzy oczekiwali, że pandemia koronawirusa przełoży się na spadek cen mieszkań, srodze się zawiedli. Chociaż banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych, liczba chętnych, aby kupić mieszkanie, rośnie. Rosną więc, co zrozumiałe, również ceny. Chociaż spadł popyt na wynajem, to Polacy bardzo chcą kupować mieszkania. Traktują je jako bezpieczną lokatę kapitału wobec rozkręcającej się inflacji. Według oficjalnych danych wynosi już 4,4 proc., czyli nasze pieniądze trzymane w bankach tracą na wartości prawie 1/20 swojej wartości rocznie. Wzrost cen mieszkań w Polsce w 2021 r. może wynieść od 7 do 10 proc. – wynika z raportu HRE Think Tank, który opublikował Business Insider Polska. Z podobnym wzrostem mieliśmy do czynienia w całym 2020 r. naznaczonym przecież pandemią. Najkrócej rzecz mówiąc, Polacy zaczęli wyciągać pieniądze z banków i lokować je w mieszkaniach. Szczególnym powodzeniem cieszą się w większych miastach małe mieszkania, kawalerki. Są relatywnie niedrogie i wciąż łatwiej je wynająć w czasie pandemii niż te kilkupokojowe. Tylko cena najmu tych ostatnich w pandemii spadała. Z opublikowanych przez Narodowy Bank Polski danych cen transakcyjnych nowych mieszkań za IV kwartał 2020 r. wynika, że aż w 11 z 17 miast stawki osiągnęły rekordowe poziomy, drożejąc średnio o 7,5 proc. Np. w Katowicach średnia cena wyniosła 7246 zł i pierwszy raz w historii przekroczyła poziom 7 tys. zł. Zdrożały także mieszkania na rynku wtórnym – o 6,7 proc. – Obserwowane przez ostatni rok wzrosty cen są nieco zaskakujące w odniesieniu do wyników gospodarczych. Trzeba zauważyć, że mamy recesję oraz powolny, ale jednak wzrost bezrobocia. Uzasadnieniem dla notowanych wzrostów jest brak atrakcyjnych alternatyw do lokowania oszczędności oraz wysoka inflacja. Nieruchomości tradycyjnie stanowią dobrą ochronę przed spadkiem wartości pieniądza – komentował Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się wyceną nieruchomości.
Gotówka parzy w ręce
„W naszej ocenie bardzo prawdopodobne jest też to, że w bieżącym roku Polacy kupią więcej mieszkań za gotówkę. Tu gama powodów, jak i skala spodziewanego wzrostu jest bardzo zbliżona do tych związanych z przewidywanym wzrostem popytu na kredyty hipoteczne. Pozytywnie na skalę zakupów gotówkowych powinna oddziaływać spodziewana poprawa sytuacji epidemicznej, odrodzenie gospodarki i dobre dane z rynku pracy. W tym wypadku ważne są też: utrzymanie oferty niemal nieoprocentowanych lokat i wzmożona inflacja (ponad 2,5 proc.)” – napisali autorzy wspomnianego raportu HRE Think Tank.
To, co się dzieje na polskim rynku mieszkań, to nie jest anomalia. W Polsce, mimo najwyższej inflacji w całej Unii Europejskiej, są rekordowo niskie stopy procentowe. Wskaźnik ten w uproszczeniu oznacza cenę, którą muszą płacić banki za dostępność pieniądza. Im niższe stopy procentowe, tym łatwiej o kredyty. Po prostu pieniądz jest tańszy. Oprocentowanie lokat w bankach spadło praktycznie do zera. Są w Polsce już pierwsze banki, które pobierają od swoich klientów opłaty za trzymanie w nich gotówki. Jednak nawet banki, które takowych opłat nie mają, są miejscem, w którym pieniądze zwyczajnie tracą na wartości. Dlatego ludzie wypłacają pieniądze i szukają alternatywnych inwestycji – właśnie w nieruchomości.
Nie mieliśmy spadku popytu na mieszkania, bo wysokiej inflacji w Polsce wciąż towarzyszy relatywnie niskie bezrobocie. Krótko mówiąc, nie było masowych problemów ze spłatą kredytów hipotecznych i wyprzedaniem masowym mieszkań, które mogłoby przełożyć się na spadek ich cen.
Z danych wynika także, że w ponad połowie przypadków Polacy kupują mieszkania za gotówkę. To oznacza wprost transfer oszczędności z banków (i przysłowiowych skarpet) do nieruchomości.
Może być drożej
Wstępnie analitycy szacują, że w 2021 r. Polacy zaciągną podobną liczbę kredytów, co rok wcześniej. I to pomimo pewnego zaostrzenia kryteriów przyznawania pożyczek hipotecznych. Niektóre banki ograniczyły ich dostępność dla osób zatrudnionych na tzw. śmieciowych umowach, czyli mających umowy o dzieło lub umowy zlecenie. Wciąż jednak sektor bankowy nie próbuje wciskać hamulca. Dzieje się tak dlatego, że sam nie ma co robić z pieniędzmi.
Kolejnym czynnikiem, który wpływa w Polsce na utrzymującą się od prawie dwóch dekad hossę na rynku cen mieszkań, jest ich… brak. W latach 2010-2020 ceny nieruchomości w Polsce rosły tak samo, jak ceny wynajmu. To ewenement w krajach Unii Europejskiej, w której zwykle ceny nieruchomości rosną znacznie szybciej (nawet dwa razy) niż wynajem. Podobna relacja cen, co w Polsce, miała miejsce tylko w Holandii.
Na tle krajów Europy Polska wcale nie należy do najdroższych. Ze średnim wynikiem 10 254 tys. zł za 1 m2 Warszawa plasuje się w europejskiej średniej – wynika z danych z serwisu numbeo.com. Dla porównania w Berlinie jest to 18 255 zł, ale już w Brukseli tylko 12 751 tys. zł. Najdroższy jest Paryż z niebotyczną kwotą 45 272 tys. zł za 1 m2, drugie miejsce należy do szwajcarskiego Berna z 31 228 tys. zł, trzecie do Londynu – 30 075 tys. zł. Stawki zbliżone do Warszawy mają w słoweńskiej Lublanie (12 785 tys. zł), słowackiej Bratysławie (12 491 tys. zł), portugalskiej Lizbonie (11 840 tys. zł) i Moskwie (10 344 tys. zł).
Wyraźnie taniej niż w Warszawie jest w Rydze (5862 tys. zł) i Bukareszcie (5325 tys. zł). Ten ostatni rejon jest mocno nieoszacowany pod względen cen, Rumunia bowiem w ostatnich latach szybko się rozwija i osiągnęła w zamożności obywateli lepsze wskaźniki niż Polska (głównie za sprawą wielkiej obniżki podatków). Rumunia jest członkiem UE, podobnie jak Polska, tak więc wzrost cen tam to kwestia czasu.
Tanio jest też w serbskim Belgradzie (6426 tys. zł), borykających się z pełzającym od lat kryzysem Atenach (7543 tys. zł) i Wilnie (7933 tys. zł.) Za nieco powyżej 8 tys. zł za 1 m2 znajdziemy mieszkanie w Budapeszcie (8652 tys. zł), estońskim Tallinie (8730 tys. zł) i chorwackim Zagrzebiu (8866 tys. zł).
Taniej raczej w Warszawie już nie będzie, podobnie jak w większości dużych miast w Polsce. Ceny mieszkań będą rosnąć, dopóki będzie koniunktura. Nawet ewentualne ich zatrzymanie się nie zmienia faktu, że są korzystniejszą alternatywą dla lokowania pieniędzy niż lokaty bankowe. Rosną nie tylko ceny mieszkań, ale również domów. Tutaj wytłumaczenie jest proste. Polacy przez pandemię muszą więcej czasu spędzać w domach (mieszkaniach). Ci, których na to stać, podjęli więc działania zwiększające własną przestrzeń życiową. Stąd wzrost cen domów niemal we wszystkich miastach w Polsce – najwyższy w Krakowie – 12 proc. i Katowicach – 10 proc. Ten trend się w 2021 r. nie zmieni. W grudniu 2020 r. Polacy rozpoczęli budowę aż o 1/3 większej liczby domów niż w grudniu 2019 r. Aż o 40 proc. wzrosła liczba pozwoleń na budowę wydawaną osobom fizycznym.
Ci, którzy liczyli na to, że dzięki pandemii uda im się kupić tanio mieszkanie, srodze się zawiedli. Ewentualny kryzys gospodarczy może zatrzymać wzrosty cen, ale ich tąpnięcia nie będzie. Ci bowiem, którzy obecnie kupują mieszkania, to ci, którzy lokują w ten sposób nadwyżki gotówki.