Z Mirą Kantor-Pikus, Partnerem odpowiedzialnym w Dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield za finansowanie kapitałowe, dłużne i inwestycje alternatywne rozmawiała Agnieszka Bulus-Trando.
Większość rozmów wokół sektora PRS skupia się na temacie mieszkań na wynajem. A przecież inwestowanie alternatywne to też domy studenta czy domy seniora. Jak rozwijają się te sektory?
Na dojrzałych rynkach Europy Zachodniej przeważają transakcje dotyczące nieruchomości mieszkaniowych z ustabilizowanymi przychodami z najmu, podczas gdy w Polsce prawie wszystkie dotychczasowe transakcje dotyczyły do[1]starczenia przez deweloperów dla inwestorów, budynków z mieszkaniami, czyli w rzeczywistości będą one dostępne na rynku po wybudowaniu, to jest za ok. 2 lata. Na rynku europejskim transakcje mieszkań na wynajem stanowiły w ubiegłym roku ponad 80 proc. wszystkich transakcji w sektorze mieszkaniowym, reszta prawie po połowie rozkłada się na domy studenckie i domy senioralne. W Polsce rynek domów senioralnych dopiero się tworzy, na razie mamy kilka budynków o dobrym standardzie, dedykowanych dla osób star[1]szych. Rynek domów studenckich został nieco zahamowany, główne ze względu na pandemię i naukę online na uczelniach, ale ma on w dalszym ciągu potencjał.
Jak wygląda obecnie współpraca między inwestorami sektora PRS a deweloperami?
Większość obecnie zawieranych transakcji pomiędzy inwestorami oraz deweloperami jest oparta na zasadzie forward funding, co oznacza, że deweloper buduje budynek zgodnie z oczekiwaniem inwestora, a inwestor płaci deweloperowi ustaloną cenę zgodnie z postępem robót. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i zapłacie końcowej kwoty następuje przeniesienie własności nieruchomości na inwestora. Inną, rzadszą strukturą jest forward sale, czyli dostarczenie inwestorowi budynku zgodnie z ustaleniami, przy czym zapłata następuje po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Niekiedy stosuje się też spółkę JV, do której deweloper najczęściej wnosi aportem grunt z pozwoleniem na budowę i aranżuje finansowanie bankowe, a inwestor wpłaca udział własny potrzebny do uzyskania finansowania bankowego.
W jakich miastach rozwija się obecnie najprężniej rynek PRS i jak wygląda standardowe mieszkanie na wynajem oraz jakich najemców ono przyciąga?
Rynek mieszkań na wynajem dopiero się rozwija, dlatego też obecnie mieszkania kupowane przez inwestorów instytucjonalnych są zlokalizowane tylko w Warszawie i największych miastach regionalnych, czyli w Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Łodzi, a ostatnio także bierze się pod uwagę Katowice. Drugą charakterystyczną cechą jest usytuowanie ich w centrum miast, koło parków biurowych lub z bardzo dobrą komunikacją miejską. Lokalizacja z ofertą rozrywkową w postaci kina, klubów, kawiarni, centrum handlowego lub siłowni, jest dodatkowym atutem. Ze względu na grupę docelową najemców będących osoba[1]mi młodymi, ale posiadających pracę – singlami lub parami, średnia powierzchnia mieszkań na wynajem waha się pomiędzy 25 a 45 m2 . Większość mieszkań PRS jest w pełni lub częściowo wyposażona, ale na życzenie najemcy jest możliwe dostarczenie mieszkania bez mebli.
W najbliższych latach rozwinie się w Polsce także rynek domów senioralnych. W związku ze starzeniem się społeczeństwa, przechodzeniem na emeryturę późnego pokolenia baby boomers, które zakumulowało kapitał w okresie zmiany ustroju w Polsce, coraz więcej emerytów chce uniknąć samotności i poszukuje dobrej jakości opieki, rehabilitacji lub wsparcia przy niektórych codziennych czynnościach. Osoby starsze świadomie podejmują decyzje o przeniesieniu się do mieszkań serwisowanych z zapleczem rehabilitacyjnym, gdzie w miarę samodzielnie mogą w dobrym zdrowiu i towarzystwie mieszkać przez wiele lat. Utarty stereotyp, także wśród inwestorów, że polskich emerytów nie stać na prywatny dom seniora jest tylko częściowo prawdziwy. Zamożni emeryci lub posiadający własne mieszkania mają możliwość sfinansowania pobytu w mieszkaniach serwisowanych, lub w domach opieki, o ile obiekty byłyby dostępne i prowadzone przez renomowanych operatorów. Jak na razie obiektów takich mamy w Polsce bardzo mało, a nowi inwestorzy ciągle jeszcze nie są przekonani, że w naszym kraju jest wystarczająca liczba osób, których stać na taką usługę.
W Stanach Zjednoczonych senior housing jest jednym z bardziej atrakcyjnych produktów inwestycyjnych, głównie ze względu na acykliczność. Jeśli weźmiemy pod uwagę stopy kapitalizacji na poszczególne subsektory na rynku mieszkaniowym (PRS, student housing, senior housing, obligacje długoterminowe), to inwestycje w nieruchomości senior housing mają najwyższy zwrot. Liczę, że za 10 lat senior housing będzie także u nas ustabilizowanym produktem inwestycyjnym. Może się zdarzyć, że ten subsektor rozwinie się częściowo w przyszłości na bazie konwertowanych budynków PRS lub student housing, które z jakichś powodów nie sprostały konkurencji.
Skąd przekonanie, że inwestorzy instytucjonalni wykupują mieszkania, które mogliby nabyć Polacy i tym samym wpływają na wzrost cen?
Rynek jest całkowicie wolny. Deweloperzy sprzedają mieszkania głównie inwestorom indywidualnym, gdyż wobec dużego popytu mają możliwość zwiększenia ceny niesprzedanych mieszkań w trakcie budowy. Dodatkowa korzyść dla deweloperów przy sprzedaży mieszkań inwestorom prywatnym, to prawo do korzystania ze środków należących do inwestorów zgromadzonych na rachunkach powierniczych otwartych. W ten sposób deweloperzy mają bezkosztowy kredyt od swoich klientów, co szczególnie przy wzrastających stopach procentowych jest niebagatelną korzyścią.
W przypadku sprzedaży całego budowanego budynku do inwestora instytucjonalnego, cena jest ustalana na początku przy podpisywaniu umowy przedwstępnej i pozostaje ona niezmienna. Część transakcji z inwestorami instytucjonalnymi dotyczy budynków budowanych na „funkcji usługowej”, które są mniej interesującym produktem dla inwestorów indywidualnych, gdyż taki lokal nie jest mieszkaniem w rozumieniu prawa budowlanego i nie można się w nim zameldować. W dłuższej perspektywie ceny mieszkań raczej nie będą spadać, jednak nie ze względu na obecność inwestorów instytucjonalnych, ale ze względu na wzrost kosztów – tak gruntu, jak i materiałów budowlanych, energii i kosztów osobowych.
Jak wygląda inwestowanie w innych krajach europejskich?
W krajach Zachodniej Europy ale także w Czechach, na Słowacji i Węgrzech, inwestycje nieruchomościowe są znaczącym elementem portfela funduszy długoterminowych. Tam także poprzez profesjonalnie zarządzane fundusze w tego typu aktywa inwestują indywidualni inwestorzy.
W Polsce tylko kilka procent transakcji nieruchomościowych jest dokonywanych przez polskie podmioty. Brak jest aktywnych polskich funduszy inwestycyjnych lub emerytalnych, a te, które są, inwestują głównie w spółki na giełdzie, a jak wiemy – dywidendy większości spółek giełdowych są nieprzewidywalne.
Sytuacja może się zmienić, gdy nasze państwo wprowadzi możliwość inwestowania w spółki dywidendowe wynajmu tak mieszkań, jak i budynków komercyjnych. Oczywiście istotne będzie przy[1]gotowanie właściwego systemu kontroli, raportowania oraz wynagradzania dla zarządzających, aby ich wynagrodzenie wynikało z wy[1]generowanego zysku operacyjnego lub wolnego cashflow, a nie z wartości aktywów, gdyż inwestorzy inwestując chcą otrzymywać jak najwyższą dywidendę.