Skutek wprowadzenia w Polsce REIT-ów może być więc odwrotny do zamierzonego – zamiast zwiększenia podaży mieszkań otrzymamy kolejnego rynkowego „drapieżnika” z dobrze wiadomymi tego skutkami.
Piotr Lewandowski
Cóż za zbieg okoliczności. Tydzień temu napisałem felieton o patologiach polskiego rynku mieszkaniowego, polegających głównie na robieniu dobrze deweloperom, funduszom inwestycyjnym, landlordom, fliperom tudzież „najemcom krótkoterminowym”, co w efekcie winduje ceny kupna i wynajmu, przyczyniając się do utrwalania tzw. luki mieszkaniowej. Podniosłem też konieczność głębokich zmian polegających na rozwoju społecznego budownictwa mieszkaniowego, zakazie skupowania nieruchomości mieszkaniowych przez instytucje finansowe oraz wprowadzeniu podatku katastralnego od np. czwartego mieszkania wzwyż – wszystko po to, by „ściąć” ceny mieszkań, przywracając tym samym ich podstawową społeczną funkcję dachu nad głową, a nie instrumentu spekulacyjnego, jakim w znacznej mierze są obecnie. I co? Raptem kilka dni później pojawiła się informacja, iż w Ministerstwie Finansów trwają zaawansowane prace nad ustawą o REIT-ach, co oznacza, że rząd zamierza pójść w dokładnie odwrotnym kierunku i dalej pompować ceny nieruchomości mieszkaniowych.
Ki diabeł te całe REIT-y? Real Estate Investment Trust (REIT) to rodzaj funduszy – spółek inwestujących w budowę i wynajem nieruchomości, i wypłacających z tego tytułu dywidendy swoim akcjonariuszom. Pomysł sam w sobie nie jest zły, umożliwia bowiem drobnym ciułaczom udział w zyskach z nieruchomości bez konieczności ich bezpośredniego kupowania, przyczyniając się w ten sposób do „demokratyzacji” rynku. Wystarczy zainwestować w REIT i pobierać dywidendę, co może być bardziej opłacalną formą lokowania oszczędności niż lokaty bankowe, i na ogół obarczone jest mniejszym ryzykiem od grania na giełdzie. Na świecie REIT-y są dość rozpowszechnione, szczególnie w USA, gdzie się narodziły, ale też w Australii, Japonii czy Wielkiej Brytanii. REIT-y poddane są również specjalnym uwarunkowaniom prawnym, choć w zależności od państwa szczegóły mogą się nieco różnić, to na ogół zwolnione są z podatku od przedsiębiorstw (u nas byłby to CIT), lecz w zamian zobowiązane są do regularnej wypłaty akcjonariuszom min. 90 proc. wypracowanych zysków (po odliczeniu kosztów operacyjnych). Częste są również ograniczenia co do ilości posiadanych udziałów w REIT-ach, tak by nie padły one łupem wielkich inwestorów, szczególnie instytucjonalnych (w USA właścicielem REIT-ów nie mogą być banki ani firmy ubezpieczeniowe), ponadto na ogół muszą mieć formę spółek giełdowych wraz ze wszystkimi przewidzianymi dla takich podmiotów rygorami, wymuszającymi m.in. przejrzystość finansową. W idealnym świecie byłaby więc to dla przeciętnego Kowalskiego naprawdę niezła opcja, by zdywersyfikować portfel swych oszczędności.
Skąd zatem alarmistyczny tytuł niniejszego felietonu? Bo diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach.
Zacznijmy od tego, iż obecny projekt rządowy jest już trzecim podejściem do wprowadzenia REIT-ów na polski rynek – pierwsze dwa miały miejsce za czasów rządów Zjednoczonej Prawicy (polskie REIT-y nosiły w tych projektach odpowiednio nazwy FINN – Firma Inwestująca w Najem Nieruchomości oraz SINN – Spółka Inwestująca w Najem Nieruchomości), jednak z różnych przyczyn inicjatywy te upadły. Co natomiast szykuje nam resort min. Andrzeja Domańskiego? Jak donosi branżowy serwis blog-tpa.pl, polskie REIT-y musiałyby być notowane na warszawskiej GPW (w porządku) oraz posiadać kapitał zakładowy w wysokości minimum 100 mln zł (również w porządku). Co natomiast nie jest w porządku? To, że polskie REIT-y miałyby, prócz nieruchomości komercyjnych, takich jak biura, centra handlowe czy akademiki, inwestować również (a może nawet przede wszystkim) w nieruchomości mieszkaniowe. Koncepcja ministerstwa zakłada wprawdzie, że wysokie wymagania kapitałowe (wspomniane min. 100 mln zł) miałyby skłonić REIT-y do bezpośredniego zlecania budowy mieszkań deweloperom, a nie hurtowego skupywania ich z rynku, co w efekcie miałoby zwiększyć podaż mieszkań pod wynajem, ale twardego zakazu takiego skupowania brak. Nie ma zatem gwarancji, iż REIT-y nie zaczną szaleć na rynku pierwotnym i wtórnym, doprowadzając do dalszego wzrostu cen. Nadmienię, iż w Niemczech tamtejszym REIT-om nie wolno inwestować w obiekty mieszkalne i ma to swój głęboki sens. Niepokój budzi również zapowiedź, iż z podatku zwolniona byłaby dywidenda z REIT-ów, czyli REIT-y nie byłyby opodatkowane ani na poziomie instytucjonalnym (CIT), ani na poziomie zysków akcjonariuszy (w Niemczech zyski udziałowców opodatkowane są na poziomie 25 proc.). Przyznają Państwo, że to chyba zbyt wiele dobrego, bo w efekcie, zamiast drobnych ciułaczy, REIT-y mogą stać się kolejną bezpieczną przystanią dla landlordów, którzy dziś przynajmniej muszą płacić podatki od nieruchomości i wynajmu. Jeżeli to nie wygląda na przekręt i efekt szemranego lobbyingu, to nie wiem, jakich poszlak jeszcze trzeba. Skutek wprowadzenia w Polsce REIT-ów może być więc odwrotny do zamierzonego – zamiast zwiększenia podaży mieszkań otrzymamy kolejnego rynkowego „drapieżnika” z dobrze wiadomymi tego skutkami.