Każdy z naszych projektów ma własną tożsamość. Miastotwórczość to otwartość na ludzi – przekonują Kinga Nowakowska i Marcin Juszczyk członkowie zarządu firmy Capital Park w rozmowie z Agnieszką Bulus-Trando w Biznes INFO.TV.
Jako inwestor zajmujecie się w dużej mierze rewitalizacją miejsc z ciekawą historią. Wasze projekty są również miastotwórcze. Czy jest to element waszej strategii?
Kinga Nowakowska: Mamy taką strategię od dawna. Dziś to filozofia działania liczących się deweloperów. Trudno jest cokolwiek budować w oderwaniu od miejskiej tkanki, która otacza nowy projekt. Staliśmy się liderem takiego podejścia również dzięki m.in. inwestycji Royal Wilanów w warszawskim Wilanowie. Udało nam się tam stworzyć przestrzeń publiczną otwartą dla wszystkich, zarówno okolicznych mieszkańców, jak i osób, które przyjeżdżają np. do wilanowskiego pałacu. Od początku uważaliśmy, że rewitalizacja Norblina nie może być więc projektem zamkniętym, tylko dla biurowych najemców.
Odnosząc się do kwestii miastotwórczych przedsięwzięć – takie projekty po prostu żyją, przychodzą do nich ludzie i spędzają w nich swój wolny czas. W przypadku projektu Royal Wilanów stawialiśmy głównie na rekreację oraz sport. W Norblinie kładziemy nacisk na kulturę i sztukę a także kontynuację tradycji związanych z rodziną Norblinów i Wernerów, które tworzyły tę fabrykę. Każdy z naszych projektów ma więc swoją własną tożsamość.
Fabryka Norblina została zaprojektowana w taki sposób, aby można było się do niej dostać z każdej strony. To jest projekt, który łączy. Otwiera się na sąsiedztwo i to, co znajduje się wokoło. Istotne jest również to, że będzie otwarty. O każdej porze dnia i nocy będzie można przyjść, usiąść na ławce, czy wysłuchać koncertu. Dla nas miastotwórczość to przede wszystkim otwartość na ludzi.
Realizując Fabrykę Norblina staracie się zachować jak najwięcej historycznych elementów. Świadczy o tym chociażby relokacja zabytkowego budynku o wadze 900 ton. Dlaczego zdecydowaliście się na ten krok? Jaką nową funkcję zyska ten budynek?
Naszym zdaniem sięganie do historii jest wartością. Oczywiście wiąże się to z ogromnymi wyzwaniami. W przypadku Fabryki Norblina uzgodnienia z konserwatorem trwały trzy lata. Na terenie inwestycji mamy 11 obiektów zabytkowych, 10 wpisanych jest do rejestru zabytków. Są tutaj również 44 zabytkowe maszyny. Tutejsze zabytki stanową o tzw. DNA tego miejsca. Zależało nam na tym, aby nawiązywać do historii. Nie da się zrealizować tego projektu bez zachowania szacunku dla tej przestrzeni i jej zabudowy. Dlatego takie podejście towarzyszyło nam od początku. Pomimo licznych wyzwań i wieloletnich uzgodnień dziś jesteśmy z dumni z tej historii i chcemy ją eksponować na każdym kroku.
Trzeba było o nią jednak odpowiednio zadbać. W efekcie, aby wybudować parkingi podziemne, konieczne było np. przesunięcie jednego z zabytkowych budynków o 16 metrów na czas realizacji inwestycji a następnie ponowne przenieść go na miejsce.
Z kolei sąsiedni budynek był podwieszany w taki sposób, aby można było pod nim wykonać cztery poziomy podziemnego parkingu. Było to, więc poważne przedsięwzięcie inżynieryjne. W przesuwanym budynku przez lata działał teatr Scena Prezentacje, który wielu Warszawiaków na pewno pamięta. W przyszłości znajdzie się w nim dwupoziomowa restauracja.
Rewitalizowane budynki kryją wiele tajemnic. Jakie były najciekawsze odkrycia podczas prac konserwatorskich w Fabryce Norblina i w jaki sposób zostaną wkomponowane w ten projekt?
Prace konserwatorskie polegają także m.in. na analizach i ekspertyzach. Mamy 12 segregatorów takich opracowań. Wiemy dokładnie, co znajduje się na terenie Norblina. Wykonaliśmy np. ekspertyzę cegieł. Wynika z niej, że niemal każda pochodzi z innego okresu. Fabryka Norblina sąsiadowała z Gettem Warszawskim, podczas wojny została zniszczona a następnie odbudowywana w czynie społecznym. Stawiano ją z cegieł, które udało się znaleźć w najbliższej okolicy, co oznacza, że pochodzą z różnego o okresu, jedne np. z 1920 roku a drugie z 1927. Analiza tego, co znajduje się w ścianach była więc prawdziwą przygodą. Podczas budowy znaleźliśmy również ku naszemu zdziwieniu buty pochodzące z XIX wieku. Były to stare chodaki najprawdopodobniej należące do pracownika fabryki, które odrestaurowaliśmy i niebawem je pokażemy.
Filmowa historia Norblina będzie także kontynuowana poprzez m.in. uwzględnienie w nim kameralnego butikowego kina. Co jeszcze zobaczymy w zrewitalizowanych przestrzeniach?
Istotnym najemcą dla nas, który stanowi o tożsamości tego miejsca jest m.in. BioBazar, który powróci do jednej z hal. Na terenie inwestycji pojawi się również duża przestrzeń gastronomiczna, na którą mocno stawiamy. Na powierzchni ponad 3 tys. m2 w zabytkowych halach Norblina znajdzie się ponad 30 konceptów gastronomicznych z całego świata.
Z kolei w działającym na terenie naszej inwestycji kinie pojawią się małe, kameralne sale z dużymi wygodnymi kanapami, gdzie podczas filmu będzie można np. delektować się lampką wina. Oprócz tego mamy wielu ciekawych najemców z segmentu rozrywki. Unikalnym konceptem będzie na pewno galeria digitalowa Art Box, w które będzie można m.in. obejrzeć wystawę impresjonistów w technologii High Definition, czyli bardzo wysokiej rozdzielczości. Oglądając np. prace Claudxe Moneta będziemy mieć wrażenie, że niemalże płyniemy łódką pośród wodnych lilii, jak na obrazie. Takiego miejsca w Polsce, jeszcze nie ma. Stawiamy więc głównie na życie po godzinach i spędzanie wolnego czasu. Szykujemy wiele niespodzianek.
W październiku na Fabryce Norblina zawisła wiecha. Macie podpisane również pierwsze duże umowy najmu. Kogo możemy się spodziewać w biurowej części kompleksu?
Naszym dużym najemcą jest m.in. firma Allegro, która jest takim trochę naszym „oczkiem w głowie”. Będziemy z nią współpracować m.in. w części handlowo-rekreacyjnej. Jednym z naszych dużych najemców jest także firma Japan International Tabacco, która w tej lokalizacji otworzy. Back office dla swojej globalnej działalności. Mamy również innych ciekawych najemców o których na razie nie możemy oficjalnie informować. Większość powierzchni biurowej jest już generalnie wynajęta.
Co pani osobiście najbardziej podoba się w tym projekcie?
Nie mogę doczekać się startu działalności muzeum, które będzie wyjątkowe. To miejsce będzie interaktywne i wyposażone w wiele multimedialnych efektów, dostępne m.in. w specjalnej aplikacji w telefonie. Pojawią się np. godziny z przewodnikiem, podczas których osoba przebrana za Albertynę Norblin będzie oprowadzać gości po fabryce i opowiadać jak wyglądała dawna produkcja.
Cieszy mnie również lokalność tego projektu i jego otwartość na okolicznych mieszkańców. Uważam, że Wola nie miała dotąd takiego miejsca. W tej dzielnicy znajduje się wiele zamkniętych biurowców i osiedli. Jest to również najbardziej dynamicznie rozwijające się miejsce w Warszawie, gdzie powstają imponujące wieżowce, ale brakuje jednocześnie publicznej przestrzeni, otwartej i przyjaznej. Dlatego nie możemy się już doczekać startu naszego projektu.
Porozmawiajmy o waszych trójmiejskich inwestycjach. Zawarliście niedawno umowę przedwstępną zakupu dwóch działek w Gdańsku na tzw. Polskim Haku. Skąd taka decyzja? Jakie macie plany związane z tą lokalizacją?
Marcin Juszczyk: Przede wszystkim kochamy Gdańsk, który jest nam szczególnie bliski. W 2005 roku realizowaliśmy tutaj pierwszy projekt. Obecnie działający w tym miejscu hotel Hampton by Hilton jest miejscem cieszącym się ogromną popularnością. Wcześniej działała tutaj państwowa instytucja filmowa, a następnie spółka Neptun Film, która miała w Polsce 44 kina, z czego jedno z największych działało w Gdańsku. Nasz hotel w dalszym ciągu ma kinowe artefakty.
Na naszym koncie mamy też modernizację dawnego centrum handlowego na Zaspie, które dziś nazywa się Galeria Zaspa. Było to centrum pierwszej generacji, które całkowicie przebudowaliśmy. Zmieniliśmy wnętrza i miks najemców. Przebudowaliśmy również w Gdańsku budynek, w którym mieściła się legendarna restauracja Cristal.
Po realizacji tych projektów można powiedzieć, że zakochaliśmy się w Gdańsku. Obserwujemy dynamikę jego rozwoju, widzimy jak zmienia się przez te lata, co dzieje się m.in. na dawnych terenach stoczniowych, Wyspie Spichrzów. Wydaje nam się, że Polski Hak to jedno z najbardziej reprezentacyjnych miejsc w Gdańsku, taka morska brama do tego miasta. To koniec cypla otoczony Martwą Wisłą i Motławą, z którego rozciąga się piękna panorama na miejskie tereny portowe i Stare Miasto. Po drugiej stronie widać Muzeum Drugiej Wojny Światowej a w niedalekiej odległości znajduje się Europejskie Centrum Solidarności. Jest to naprawdę piękne miejsce. Mamy nadzieję, że kiedyś zaprosimy państwa na spacer po naszym deptaku.
Jakie są wasze plany odnośnie zagospodarowania tego terenu?
Chcemy zrealizować w tym miejscu projekt mieszkaniowy z apartamentami wraz z częścią usługową, w tym m.in. gastronomią, która będzie zlokalizowana na parterach. Zastanawiamy się również nad funkcją hotelową. Na razie jest jednak za wcześnie na szczegóły. Obecnie przygotowywany jest nowy plan miejscowy dla tego całego obszaru. Prowadzimy także dialog z przedstawicielami miasta oraz z konserwatorem. Liczymy na to, że wspólnymi siłami uda nam się stworzyć w tym miejscu projekt, który stanie się wizytówką Gdańska.
Na terenie nabrzeża prowadzony jest obecnie remont, kiedy planujecie rozpoczęcie prac?
Zależy to m.in. do tego, co będzie można tam zbudować i jaka będzie skala przedsięwzięcia. Wstępnie szacujemy, że budowa potrwa około 3,5 roku. Trudno więc przewidzieć, kiedy nastąpi start inwestycji. Nie wiemy jak długo będą trwały procedury administracyjne, czyli m.in. uchwalanie nowego planu miejscowego. Obecny plan dla tego terenu przewiduje tutaj funkcje przemysłowo – usługowe. Nowy plan ma dopuścić funkcje mieszkaniowe. Tempo planistycznych zmian determinuje również start naszego projektu. Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musi być przeprowadzona procedura związana z projektowaniem i uzyskaniem pozwolenia na budowę. Biorąc pod uwagę nasze doświadczenie wiemy, że to jest to najtrudniejszy etap inwestycji.
Polski Hak nie jest waszą pierwszą inwestycją w Trójmieście, co poza sentymentem do Gdańska zadecydowało o intensyfikacji działań na północy Polski?
Olbrzymi popyt i duże zainteresowanie innych deweloperów powoduje, że rynek nieruchomości rozwija się tutaj bardzo dynamicznie. Widać to m.in. po dynamice wzrostu cen mieszkań. Trójmiasto jest drugą aglomeracją w Polsce pod względem wzrostu cen nieruchomości. Rośnie także rynek biurowy. Wiele zagranicznych firm otwiera tutaj swoje biura. Są tutaj m.in. przedsiębiorstwa ze Skandynawii i amerykańskie banki inwestycyjne. Trójmiejski, komercyjny rynek nieruchomości mocno się, więc rozwija i przyciąga pracowników. Firmy zwiększają zatrudnienie, co generuje także popyt na mieszkania. Widoczny jest również popyt na lokale inwestycyjne, wielu inwestorów chce kupić mieszkania w Gdańsku m.in. na wynajem. To miejsce ma także niesamowitą dynamikę, jeżeli chodzi o napływ turystów. Nasz gdański hotel po pierwszej fali pandemii szybko odzyskał poziomy obłożenia. Wskaźniki nie dogoniły jeszcze rekordowego 2019 roku, ale były tuż poniżej. W tym roku nie było zbyt dużo zagranicznych turystów, dopisali za to polscy. W sezonie przyjeżdża tutaj zwykle m.in. dużo cudzoziemców, w tym Skandynawów, Anglików. Niektórzy zostają i na stałe wiążą swoje zawodowe życie z tym miastem.
Czego możemy spodziewać się w 2021 roku? Czy obecny rok odciśnie duże piętno na branży nieruchomości?
Kinga Nowakowska: Jesteśmy optymistami. W przypadku Fabryki Norblina realizacja idzie pełną parą. Dotrzymujemy wszystkich terminów. Spodziewamy się, więc, że otworzymy obiekt w czerwcu przyszłego roku. Zarówno zainteresowanie, jak i optymizm wśród przedstawicieli biznesu jest budujący, jesteśmy, więc dobrej myśli. Zakładamy, że wszystko powróci do normy.
Marcin Juszczyk: Niektóre trendy uległy przyspieszeniu. Sektor e-commerce się wzmocnił. Natomiast segment handlowy przeżywa kryzys. Nie należy traktować go jednak jednorodnie, bo np. sklepy typu convenience nieźle sobie radzą. Pandemia pokazała, że robienie w nich zakupów jest bardziej bezpieczne. Z kolei w przypadku biur można zaobserwować dwa trendy – wiele zmieni się w projektowaniu powierzchni biurowych z uwagi na fakt, że część pracowników nadal będzie pracować zdalnie. Drugi widoczny trend – to powrót popularności biur zlokalizowanych na obrzeżach miast, bliżej dzielnic mieszkaniowych, w przeciwieństwie do lokalizacji typowo biznesowych. Obserwowaliśmy to w m.in. w kompleksie Royal Wilanów, który po pierwszej fali pandemii dość szybko powrócił do przysłowiowej „formy”. Statystyki pokazują, że jest sporo biurowych wakatów w dzielnicach typowo biurowych, z kolei my podpisujemy umowy z nowymi najemcami i rośnie nam obłożenie. Inwestorzy to dostrzegają i coraz chętniej patrzą na biura położone poza biznesowymi centrami miast.
Z kolei w segmencie mieszkaniowym będzie realizować projekt o dużej skali w Katowicach. To tzw. Nowy Wełnowiec, inwestycja, która powstanie na 25 hektarach, terenach, po byłej hucie. Wiąże się to z dużym wyzwaniem związanym z rewitalizacją terenów przemysłowych. Chcemy całkowicie zmienić charakter tego miejsca. Będzie miało ono wiele funkcji i dużo zieleni. To także projekt wielopokoleniowy i ekologiczny. Wyeliminowanie ruchu samochodowego pozwoli w nim m.in. na wykorzystanie tych terenów pod rekreację.