Magazyny i rynek PRS są dziś postrzegane przez inwestorów za najatrakcyjniejsze segmenty rynku polskiego nieruchomości – mówi Jakub Sobotkowski adwokat i partner w warszawskim biurze Dentons w rozmowie z Agnieszką Bulus-Trando w Biznes INFO.TV
Branża magazynowa i logistyczna miała dobry okres w ubiegłym roku, czy to oznaczało dla was więcej pracy, czy wręcz przeciwnie?
Rzeczywiście zarówno branża magazynowa, jak i logistyczna w ubiegłym roku miały fantastyczne rezultaty. W efekcie nasze transakcje wzrosły ponad dwukrotnie w porównaniu z 2019 r. Mieliśmy więc ewidentnie znacznie więcej pracy. Wzrost w segmencie magazynowym był jednak rezultatem tego, że rynek e-commerce rósł dwukrotnie szybciej, niż było to prognozowane na początku 2020 r.
Niedawno zakończył się okres obostrzeń dla sektora nieruchomości. Nie wszyscy powrócą jednak na tych samych zasadach. Czy może nam pan przybliżyć, na jakich warunkach będą działały poszczególne branże?
Odpowiem w dużym skrócie. Od 12 lutego są otwarte miejsca noclegowe i hotele. Wiąże się to jednak z zachowaniem reżimu sanitarnego i ograniczeniami dotyczącymi wykorzystania maksymalnie 50 proc. pokoi w danym obiekcie. Nadal pozostają zamknięte restauracje, co z punktu widzenia sektora hotelowego jest prawdziwą bolączką. Od początku lutego otwarte są także centra i galerie handlowe działające również w reżimie sanitarnym.
Czy ilość transakcji, którą obsługiwaliście w ubiegłym roku wzrosła w porównaniu z poprzednimi latami?
Paradoksalnie Covid 19 nie spowodował spadku ilości transakcji. Mieliśmy podobną liczbę, jak w 2019 r. Szacujemy, że braliśmy udział w ponad 40 transakcjach, co przełożyło się na ponad 40 proc. rynku. W tym kontekście warto wyróżnić zwłaszcza dwa sektory z istotnym wzrostem – sektor magazynowy, w którym, jak już wspomniałem nastąpił ponad dwukrotny wzrost liczby kontraktów, w które byliśmy zaangażowani oraz segment PRS, czyli mieszkań na wynajem, w którym odnotowaliśmy wzrost o ponad 50 proc.
Jaka była największa sfinalizowana transakcja, przy której doradzaliście w ubiegłym roku?
Nie będzie zaskoczeniem, jeżeli powiem, że była to oczywiście transakcja z rynku magazynowego (śmiech). Nie mogę podać szczegółów z uwagi na tajemnicę zawodową, ale mogę zdradzić, że doradzaliśmy firmie Savills Investment Management przy transakcji nabycia portfela pięciu parków logistycznych w Polsce o powierzchni ponad 280 tys. m2. W ubiegłym roku mieliśmy kilka podobnych transakcji.
Od jakich transakcji rozpoczęliście obecny rok?
Ten rok rozpoczęliśmy od pracy dla jednego z klientów, który jest aktywny na rynku PRS. Przeprowadziliśmy dla niego transakcję w 2020 r. a ten rok zainicjowaliśmy mocnym wejściem związanym z nabyciem 650 lokali w Warszawie w ramach trzech projektów. Moim zdaniem rynek PRS będzie się intensywnie rozwijał. Tak jak już wspomniałem – obserwujemy blisko 50 proc. wzrost naszej aktywności w segmencie PRS. Jeszcze dwa, trzy lata temu postrzegano ten rynek, jako niszę. Obecnie staje się on jednym z kluczowych sektorów rynku nieruchomości.
Jak pan widzi dalsze perspektywy rozwoju sektora PRS w przyszłym roku oraz kolejnych pięciu lat?
Trudno jest mi wypowiadać się o dalszej perspektywie. Z rynkiem PRS nie jesteśmy związani od ubiegłego roku, tylko dużo wcześniej. Pierwsze transakcje przeprowadzaliśmy już w 2018 r. Było to nabycie kilkudziesięciu apartamentów w Złotej 44. W 2019 r. również braliśmy udział w nabywaniu apartamentów dla nowego gracza na polskim rynku. Nasze ubiegłoroczne zaangażowanie w tym segmencie było więc kontynuacją poprzednich lat.
Według mnie polski rynek PRS będzie nabierał znaczenia wśród inwestorów i z czasem może stać się jednym z ich głównych wyborów. Fundusze, które działają w Europie zachodniej i w Skandynawii zaczynają postrzegać Polskę, jako rynek z dużym potencjałem.
Jest to również związane z faktem, że do tej pory w Polsce najem instytucjonalny praktycznie nie istniał. Następuje również zmiana mentalna i pokoleniowa. Ludzie stają się również bardziej mobilni. W efekcie rynek najmu długoterminowego staje się coraz bardziej atrakcyjny. Wartość transakcji PRS w Polsce w ubiegłym roku wyniosła 500 mln euro. Na tle całego rynku nieruchomości inwestycyjnych stanowi to niecałe 10 proc. Jest to jednak bardzo dobry wynik. Sektor PRS w Polsce postrzegany jest więc, jako perspektywiczny i rosnący rynek, może nie tak atrakcyjny jak magazyny, ale na pewno stanowiący ciekawą alternatywę inwestycyjną.
Wróćmy jeszcze do obostrzeń. W jaki sposób wpłynęły na poszczególne sektory nieruchomości? Który z nich w największym stopniu potrzebował pomocy prawnej?
Jesteśmy jedną z największych kancelarii w Polsce i Europie Środkowej. Nasza praca koncentruje się głównie na doradzaniu przy dużych transakcjach kluczowym inwestorom.
Z tej perspektywy wydaje mi się, że ubiegły rok należy ocenić, jako udany w kontekście liczby transakcji inwestycyjnych. Ich ilość nie spadła, nastąpiły jedynie przesunięcia pomiędzy poszczególnymi sektorami. Wracając jednak do pytania, owszem był taki moment zawahania na rynku, podczas pierwszego lockdownu, gdy wpływ pandemii był widoczny w decyzjach i zachowaniu inwestorów. Jednym z najbardziej dotkniętych segmentów był m.in. rynek nieruchomości handlowych. W tym sektorze niemal z dnia na dzień mieliśmy więcej pracy i zapytań od naszych klientów. Pozostałe sektory nie zostały jednak paradoksalnie tak mocno dotknięte, co nie odbiło się istotnie na naszej pracy. Ostatecznie jednak większość naszej pracy skoncentrowała się na rynku inwestycyjnym i transakcjach. W tym sektorze po pierwszym wstrzymaniu oddechu wiosną 2020 r. rynek powrócił do normy.
Podsumujmy naszą rozmowę. Jakie aktywa na rynku tracą na atrakcyjności a jakie zyskują?
Patrząc na liczbę transakcji oczywiście odnotowujemy wzrost w segmencie magazynów i w sektorze PRS. Nie widzimy dużego spadku na rynku nieruchomości biurowych. Biura są w dalszym ciągu uznawane za solidny i atrakcyjny produkt inwestycyjny. Na tym tle największy wzrost zanotował rynek magazynowy, który pierwszy raz w historii rynku inwestycyjnego w Polsce osiągnął ponad 50 proc. całego wolumenu transakcji. Nigdy dotąd to się nie zdarzyło. To pokazuje, jaka jest skala zainteresowania tym rynkiem. Ten trend na pewno będzie kontynuowany, ponieważ atrakcyjność nieruchomości magazynowych jest bezdyskusyjna. W kontekście rynku magazynowego warto dodać, że istotna jest nie tylko wartość transakcji, ale również popyt na magazynowe powierzchnie, czyli ilość wynajętych i wybudowanych magazynów przełożona na metry kwadratowe. Ta wartość wynosi dzisiaj prawie 5 mln m2. Na tle ostatnich lat jest to najwyższy wskaźnik. W porównaniu z 2019 r. jest to wzrost o jedną czwartą. To jest bardzo dużo, jeżeli weźmiemy pod uwagę wzrost rok do roku. Poza magazynami dużych wzrostów możemy spodziewać się również na rynku PRS.