2.4 C
Warszawa
sobota, 4 grudnia 2021

Magazyny to nie produkt, lecz usługa

Koniecznie przeczytaj

Filozofia całego naszego biznesu opiera się na innowacyjności i rozwoju. Gdybyśmy się nie rozwijali, wówczas cofalibyśmy się – mówi w Paweł Sapek, szef Prologis na Europę Środkową, w rozmowie z Agnieszką Zielińską.

Dlaczego sektor magazynowy okazał się odporny na kryzys związany z pandemią?

Kiedyś w wywiadzie jeden z redaktorów zapytał mnie, czego życzyłbym sobie w najbliższej przyszłości. Odpowiedziałem wówczas, że kryzysu, bo wtedy jest najwięcej szans na rozwój. Gdy to mówiłem, nie miałem oczywiście na myśli sytuacji, w jakiej znaleźliśmy się w ubiegłym roku. Obecny kryzys to nie tylko gospodarczy, ale także społeczny i socjologiczny. To, co wydarzyło się w 2020 r. ograniczyło działalność gospodarczą wielu naszych klientów. Jednocześnie wielu zdało sobie sprawę z tego, że magazyny są dla nich najważniejszymi aspektami ich działalności i stanowią centrum ich operacji. Gdy biurowce opustoszały, większość pracowników przeszła na pracę zdalną, centra handlowe zostały zamknięte, a obroty tradycyjnych sklepów zmniejszyły się – w tym momencie magazyny okazały się najbardziej wartościowym ogniwem. Gdyby ograniczono działalność w sektorze magazynowo logistycznym, wówczas zahamowaniu uległby cały łańcuch dostaw. Dlatego dla wielu przedsiębiorców priorytetem stało się utrzymanie stabilności swojej działalności logistycznej. Wiele firm zdecydowało się także na zabezpieczenie umów najmu lub ich przedłużenie, aby zapewnić sobie stabilność i rozwój w danej lokalizacji. W drugiej połowie 2020 r. przedsiębiorstwa zauważyły ponadto, że muszą inwestować w nieruchomości magazynowe, aby zabezpieczyć łańcuchy swoich dostaw w przyszłości. Sądzę, że rezultaty tego trendu będziemy obserwować tym roku.

Jakiego typu umowy dominowały w waszym portfelu?

Ponad połowę całego popytu w regionie stanowiły przedłużenia umów najmu, na ponad 820 tys. m2 powierzchni. Zapewnienie stabilność operacji było dla naszych klientów kluczowe. Tak jak wspomniałem wcześniej, rynek okazał się odporny na turbulencje i w drugiej połowie 2020 r. powrócił na ścieżkę rozwoju. Nowe inwestycje, które zostały nieco przesunięte w czasie, w drugiej połowie ubiegłego roku zaczęły być realizowane. Optymistycznie patrzymy również na przyszły rok. Nasz Dział Badań Prologis monitoruje trendy zarówno w Europie, jak i globalnie. Nasi analitycy zwracają uwagę na bezprecedensową sytuację – pandemia w jedyne pięć miesięcy sprawiła, że branża handlowa przyspieszyła rozwój o ponad pięć lat. Należy dodać do tego jeszcze nowe nawyki konsumenckie i idący za tym rozwój e-commerce. Przewidujemy, że w przyszłym roku będziemy obserwować m.in. efekty przemodelowania łańcuchów z uwagi na dynamiczny rozwój handlu elektronicznego. Na pewno ten segment będzie się dalej rozwijał, co będzie mieć jednak wpływ na rozwój i ilość nowych inwestycji w sektorze nieruchomości logistycznych.

W jaki sposób wzrost znaczenia e-commerce wpływa na rynek magazynowy i logistyczny?

W tym temacie najwięcej do powiedzenia mieliby operatorzy logistyczni. Na pewno logistyka magazynowa dzisiaj się zmienia. Magazyny muszą być dostosowane nie tylko do obsługi dużych palet, ale i poszczególnych produktów oraz procesów związanych ze zwrotami.
To powoduje, że magazyny obsługujące sektor e-commerce muszą być większe o 20 do 30 proc. w porównaniu z obiektami dostosowanymi do tradycyjnego handlu. Muszą być także wyższe. Obecnie budujemy m.in. magazyny o wysokości 12 metrów. Z kolei nasi klienci, którzy obsługiwali dotąd tylko tradycyjne kanały sprzedaży, będą teraz budować albo rozbudowywać nowe platformy logistyczne obsługujące segment e-commerce.

Czy wśród nowych trendów na rynku magazynowym znaczenia będą nabierały inwestycje typu brownfield?

W dużych aglomeracjach w Europie Zachodniej, ze względu na m.in. utrudnioną dostępność gruntów, inwestycje typu brownfield zyskują na znaczeniu już od kilku lat. Taką sytuację obserwujemy również u naszych południowych sąsiadów, w Czechach. W Polsce na razie sytuacja z dostępnością gruntów jest dużo lepsza. Jednak takie projekty będą się pojawiać, szczególnie np. w Warszawie.. Inwestycje tego typu będą jednak na pewno nieco droższe. Przykładem jednej z naszych najnowszych inwestycji tego typu jest Prologis Park Ruda Śląska – nowoczesne centrum logistyczne, które powstało na zrewitalizowanym terenie pokopalnianym.
Stawiacie na innowacje, nowe technologie. Stworzyliście też nową technologiczną platformę. Jakie macie plany w tym kontekście w tym roku?

Dwa lata temu prowadziliśmy warsztaty dla europejskiego i globalnego zarządu naszej firmy. Ich tematem były kwestie związane z tym, co możemy zrobić jeszcze dla naszych klientów a także, jakie zmiany powinny nastąpić, aby magazyny były nie tylko produktem, ale przede wszystkim usługą. Na bazie tych analiz powstała Platforma Prologis Essentials Marketplace. To nasza odpowiedź na najbardziej palące potrzeby naszych klientów, które chcemy – mówiąc obrazowo – uleczyć. W rezultacie za pomocą naszej platformy umożliwiamy im kontakt z naszymi partnerami biznesowymi z różnych dziedzin działalności logistycznej, z którymi współpracujemy na terenie Europy. W tym roku kładziemy duży nacisk na dalszy rozwój platformy Prologis Essentials Marketplace. Jest to logistyczna platforma sprzedażowa oferująca wyposażenie magazynów drogą online. Dzięki niej nasi klienci będą mogli za naszym pośrednictwem zakupić wiele usług i produktów po atrakcyjnych cenach.
Filozofia całego naszego biznesu opiera się na innowacyjności i rozwoju. To jeden z naszych głównych filarów. Gdybyśmy się nie rozwijali, wówczas cofalibyśmy się. Innowacyjność, związana z rozwiązaniami technologicznymi, zrównoważone budownictwo i odpowiedzialność społeczna jest w naszym DNA. Chcemy, aby nasze magazyny były czymś znacznie więcej niż tylko czterema ścianami wyposażonymi w doki. Chcemy zaoferować naszym klientom usługi, które usprawnią ich biznes.

W waszej strategii stawiacie również na ekologię. Jakie to w praktyce daje korzyści najemcom?

Na ten temat warto patrzeć szeroko. Na pewno w ostatnich czasach zmieniło się podejście do projektowania. Materiały i technologie, które stosujemy sprawiają, że wszystkie nasze nowe obiekty są dużo bardziej energooszczędne. Przekłada się to na zmniejszenie emisji, ograniczenie zużycia energii – na większą odpowiedzialność środowiskową. Z drugiej strony to także niższe koszty operacyjne naszych najemców. Nasza skala działania pozwala na zaoferowanie klientom atrakcyjnych cen. W tym celu mamy powołany specjalny zespół ds. zakupu mediów. Chcemy iść jednak o krok dalej. Planujemy, aby energia elektryczna w naszych nieruchomościach pochodziła ze źródeł odnawialnych. Stawiamy również na rozwiązania prospołeczne i pro pracownicze. Zależy nam, aby magazyny nie były typowymi Big Boxami, ale przyjaznym środowiskiem pracy, z miejscami do odpoczynku i relaksu. – zgodnie z naszą ideą ParkLife. W tym duchu staramy się także aktywizować społeczność – mamy boiska, organizujemy turnieje pomiędzy naszymi najemcami. Niestety ubiegły rok nam to nieco zakłócił.

W jakiego typu źródła OZE będziecie inwestować. Czy będą to instalacje fotowoltaiczne?

Mam nadzieję, że w tym roku zrealizujemy pierwszy projekt dla naszego klienta w całości zasilany instalacją fotowoltaiczną. Tam, gdzie jest to możliwe umieszczamy instalacje fotowoltaiczne we wszystkich częściach wspólnych w naszych parkach, na przykład Prologis Park Janki wyposażony jest w zasilane energią słoneczną latarnie

W ubiegłym roku magazyny cieszyły się dużym powodzeniem wśród inwestorów. Czy w tym roku na rynku inwestycyjnym możemy spodziewać się dużych transakcji?

Właśnie w tym roku możemy się spodziewać (śmiech). Niewątpliwie następuje odpływ kapitału od innych branż nieruchomości, w tym od rynku biurowego i sektora retail. To zjawisko nie będzie pewnie długo trwało, ale ten przepływ jest. Widzimy duże zainteresowanie, nieruchomości logistyczne są obecnie najbardziej stabilnym aktywem. Sądzę, więc, że w tym roku będzie bardzo dużo istotnych transakcji. Ten rok na pewno będzie w tym zakresie rekordowy.

Czego życzyłbym Pan sobie w tym roku?

Życzyłbym sobie stabilności i przewidywalności, a także tego, aby wszyscy pracownicy i nasi klienci byli bezpieczni i mogli normalnie prowadzić swoją działalność. Życzę sobie tego, żebyśmy w przyszłym roku, niczym nowym i niespodziewanym nie zostali zaskoczeni.

Autor

Poprzedni artykułLockdown nie ma sensu
Następny artykułNowa Rewolucja Francuska

Najnowsze