Rozmawiamy z Rafałem Abramczykiem, ekspertem hotelowym, strategiem i specjalistą od wprowadzania innowacji w branży hotelarskiej w hotelAG.
Czy jest sens i czy warto budować hotele w Polsce?
Oczywiście, że jest sens i warto budować hotele w Polsce i nie tylko w Polsce. Jeżeli rozpatrujemy to pytanie pod kątem obecnej sytuacji rynkowej, czyli wiadomo – wszystko jest związane w tej chwili z pandemią, to pamiętajmy, że hotel, który dzisiaj zaczynamy budować, w który chcemy zainwestować, otworzy się dopiero za dwa lata – dlatego, że tyle mniej więcej trwa proces inwestycyjny. Na samo pytanie, czy jest sens budować hotel, jest też jeszcze jedna, kluczowa odpowiedź – to zależy. Zależy od lokalizacji, od standardu, od miejsca, od struktury gości, a także od otoczenia konkurencyjnego; czy tych hoteli w danej chwili i w danym miejscu jest dużo, czy mało, czy nasz hotel będzie miał duże powodzenie, czy nie. Bardzo wiele czynników ma na to wpływ i nie ma uniwersalnej recepty, ponieważ każdy projekt hotelowy jest inny.
Jesteśmy w trudnym okresie pandemii. Być może niektórzy inwestorzy są teraz lekko wycofani ze względu na to, co spotkało hotelarzy, czyli całkowity lockdown, a później restrykcje.
Tutaj, myślę, że tak samo jak z innymi gałęziami biznesu, są dwie sztandarowe grupy inwestorów. Jedni, którzy trochę się przestraszyli tego, co się dzieje, że ma to naprawdę duży wpływ na nasze wyniki i przysłowiowo schowali głowę w piasek, zamrażając swoje projekty. Jak i drudzy, czyli ci, którzy mówią: „Jak nie teraz, to kiedy”. To właśnie teraz jest dobry czas, żeby inwestować, żeby znaleźć dobrą nieruchomość. Nagle pojawiło się kilka nieruchomości, które do tej pory nie były dostępne na rynku czy to pierwotnym, czy wtórnym do zakupienia gołych nieruchomości gruntowych. Aktualnie można dobrze zakontraktować generalnego wykonawcę, który wybuduje nam ten hotel, można także zakontraktować po korzystnych cenach sieć hotelową, jeśli to miejsce miałoby działać pod międzynarodową marką. Tak więc, tych argumentów jest wiele. Pamiętajmy, że dzisiaj podejmując decyzje o inwestycji i budowie hotelu to pozwolenia, zaprojektowanie takiego obiektu i później rozpoczęcie prac budowlanych i ich zakończenie to są minimum dwa lata.
W którym momencie należy zgłosić się do takiego doradcy jak pan. Gdy mam pomysł na hotel czy jak już go buduję?
Jak już go buduję i sam o tym zdecydowałem, to jest trochę za późno. Jeżeli jednak mam pomysł na hotel i chciałbym go wybudować, mając założenie, że jest to moja inwestycja, na której chciałbym w dłuższym okresie zarobić, to im wcześniej skontaktuje się z doradcą hotelowym tym lepiej, dlatego że wtedy z doradcą hotelowym można zrobić całą analizę i całą strategię inwestycyjną. Powinniśmy na początku sobie odpowiedzieć na dwa pytania: czy ja chciałbym być hotelarzem długoterminowym, wybudować hotel i pozostać tam na 15-20 lat, czy chciałbym wybudować hotel, a następnie go skomercjalizować, czyli wybudować i sprzedać. Takie transakcje są na dzisiejszym rynku zauważalne. Inwestorzy, nawet nie z branży hotelowej, wynajmują bardzo wielu doradców przede wszystkim hotelowych, ale także inwestycyjnych. Następnie inwestują w taki projekt, ten hotel jest budowany, a następnie w rok-dwa zaraz po otwarciu sprzedawany.
Dla inwestora doradca hotelowy to pewnego rodzaju wspólnik lub partner w tej inwestycji, ale czy zdarzało się Wam także pełnić rolę koła ratunkowego, czy to już jest za późno?
Nie, to nie jest za późno. Pamiętajmy, że wiele hoteli w Polsce powstaje bez doradców hotelowych i niestety efektem tego jest to, że na rynku hotelowym 10 proc. hoteli jest na sprzedaż. Jeżeli mówimy o tym, że jest około trzech tysięcy hoteli w Polsce oficjalnie skategoryzowanych, to trzysta z nich jest cały czas na sprzedaż. Z różnych powodów są skomercjalizowane, często z czysto ekonomicznych, np. z powodu złej lokalizacji, co w efekcie daje niewystarczające poziomy ekonomiczne. Oczywiście jako zespół projektowy braliśmy udział w takim projekcie, projekcie w stu procentach mieszkaniowym, gdzie budynki już nawet stały, co więcej był to projekt mieszkań 50, 60 i więcej metrowych. Nagle inwestor podszedł, mówiąc że to nie jest dobre miejsce na mieszkania. Widział, że to nie jest trafna inwestycja, bo nie było popytu na te mieszkania. No i nagle w głowie pomysł – okej jest to miejscowość turystyczna, taka bardzo mocno turystyczna, celowo nie chcę mówić gdzie, żeby tutaj nie deprecjonować inwestora. Natomiast była to bym powiedział nawet miejscowość hiperturystyczna. Było to miejsce, gdzie dookoła są same hotele i nagle w środku tego miałyby powstać mieszkania. Ostatecznie mieliśmy za zadanie te mieszkania przerobić po prostu na obiekt hotelowy. No niezwykle spore łamanie jakichkolwiek zasad hotelowych, ale w efekcie się udało. Ten obiekt został otwarty 12 lat temu, a do tej pory jest jednym z wiodących hoteli w tej miejscowości.
Jaka jest Pana opinia na temat przyszłości. Co się najbardziej będzie opłacało, mieć swój prywatny hotel czy też może znany hotel sieciowy?
To jest temat, wokół którego się cały czas poruszamy. Lokalizacja jest tu wyznacznikiem całej inwestycji hotelowej. Jeżeli mówimy o dużym mieście, o centrum dużego miasta, to przy dzisiejszym stopniu globalizacji nie widzę dużego powodzenia dla hotelu nie sieciowego, ponieważ pamiętajmy, że nawet jeśli chodzi o rynek warszawski i o rynek w ogóle dużych miast, to coraz więcej widzimy udziałów gości z zagranicy. Jeżeli gość z zagranicy przyjeżdża do Polski w celach biznesowych i chciałby, a nawet musi przespać się w hotelu, to szuka stabilizacji, oczekiwanej obsługi i określonego poziomu usług, więc wybierze hotel sieciowy. Dzieje się tak z kilku względów: raz że zna markę, a dwa że prawdopodobnie jego firma ma podpisaną umowę globalną z ową siecią hotelową i firma płaci za nocleg. Natomiast w przypadku hoteli turystycznych widzimy w Polsce coraz więcej sieci hotelowych, międzynarodowych sieci hotelowych, które swoje obiekty lokują także w miejscowościach turystycznych. W dwóch ostatnich projektach, w których braliśmy udział, odradziliśmy inwestorowi budowę hotelu sieciowego, po to, by inwestor, który chciał być inwestorem długoterminowym, mógł mieć stuprocentowy wpływ na to, jak hotel funkcjonuje, jak jest postrzegany i żeby mógł się z nim utożsamiać. Wpływ na to miał fakt, że mężczyzna chciał wprowadzać tam różne swoje zmiany, swoje przemyślenia i marzenia. Natomiast przy wyborze sieci hotelowej są pewne ograniczenia, dostajemy bardzo dużo narzędzi, danych i wytycznych. Wówczas inwestor traci wpływ chociażby na to, jak taki obiekt miałby wyglądać, więc wszystko się sprowadza do motywu przewodniego naszej rozmowy, czyli lokalizacji. To lokalizacja jest najważniejszym punktem, jeżeli chodzi o pomysł na hotel w Polsce i generalnie na świecie.