Kapitał jest inwestowany nie tylko w centrach miast, ale i w ościennych dzielnicach, gdzie powstają coraz to nowsze kompleksy. Z Michałem Karolkiewiczem, konsultantem BNP Paribas Real Estate Poland, rozmawiała Agnieszka Bulus-Trando w BiznesINFO.TV.
Porozmawiajmy o rynku biurowymi o tym, jakie zaszły na nim zmiany. Także o tym, jak wygląda obecnie środowisko pracy. Do BNP Paribas Real Estate dołączył Pan stosunkowo niedawno, bo w lipcu tego roku. Niemniej jednak pracuje pan już na nowym stanowisku od trzech miesięcy. Jak może Pan podsumować ten okres?
Prawdę mówiąc, nie zauważyłem, że tak szybko minął ten czas. Dołączyłem do BNP Paribas Real Estate w urlopowym okresie, kiedy wielu osób nie było w biurze. Nie miałem więc okazji od razu poznać całego zespołu. Z czasem, gdy już się to stało, doceniłem fakt, że na pokładzie jest bardzo wielu specjalistów z różnych dziedzin, które wspierają cykl życia nieruchomości komercyjnych na każdym jego etapie. Dzięki temu praca w BNP Paribas Real Estate to dla mnie przyjemność, ale również szansa na zdobycie nowej wiedzy i poszerzanie kompetencji.
W BNP Paribas Real Estate zajmuje się Pan doradztwem w zakresie wynajmu powierzchni biurowych, ma pan jednak doświadczenie z Metrohouse, WalterHertz. Jak oceniłby pan zmiany, jakie zaszły w doradztwie nieruchomości w ciągu ostatnich lat?
Na pewno wielką rewolucję wywołały zmiany technologiczne, gdyż coraz więcej agencji decyduje się na rozwiązania biznesowe, które pomagają w bieżącej pracy z klientem oraz przy zarządzaniu bazą danych posiadanych przez firmę. W okresie pandemii niezwykle przydała się technologia 3D, dzięki której budynki i powierzchnie biurowe mogły być oglądane bez potrzeby bezpośredniej wizytacji. Jest to nie tylko duże ułatwienie, ale też możliwość prezentacji dla szerszego grona zainteresowanych, jak również bezpieczne rozwiązanie w dobie dzisiejszych realiów, które klienci zaczęli doceniać. Ponadto niezwykle ważna jest pełna komplementarność oferty, czyli tego, by w danej firmie odnaleźć wszystkie niezbędne usługi, które będą odpowiadały na wszystkie potrzeby związane z przeprowadzką do nowego biura. Widzimy, jak ważne jest dla naszych klientów, aby przepływ informacji był szybki, a współpraca pomiędzy poszczególnymi branżami sprawna. Dlatego często w naszych procesach współpracujemy z działem Project and Development Consultancy, który dla naszych klientów wykonuje np. projekty architektoniczne biura, koordynuje prace wykończeniowe powierzchni czy przygotowuje analizę workplace.
Poza doradztwem w zakresie wynajmu powierzchni biurowych zajmuje się Pan także doradztwem w zakresie zarządzania środowiskiem pracy. Tutaj dużo się zmieniło. Nie tylko przez pandemię, ale również przez zmiany pokoleniowe. Co doradziłby Pan obecnie firmom, aby ułatwić im skłonienie pracowników do powrotów do biur?
Na pewno doradziłbym zbadanie środowiska pracy, które pokaże, jak dostosować przestrzeń do nowych wymagań organizacji. Zanim pracownicy powrócą do biura, sugerowałbym przeanalizowanie aranżacji powierzchni pod kątem jej dostosowania do modelu pracy w trybie hybrydowym. Bez odpowiedniego przygotowania może się okazać, że powierzchnia nie jest wykorzystywana efektywnie. Wielu z nas już przyzwyczaiło się do pracy z domu, choć niejednokrotnie jest to uciążliwe z uwagi na uwarunkowania domowe; może przeszkadzać rodzina, jakieś domowe obowiązki, które rozpraszają uwagę podczas pracy. Pamiętajmy o funkcji społecznej biura, widzimy, że ludzie potrzebują kontaktu z członkami swojego zespołu, wspólnej kawy czy lunchu. Ponadto praca w biurze skraca bardzo proces komunikacji. Zanim podejmiemy decyzję odnośnie tego, jak ma wyglądać model hybrydowy w naszej organizacji, sprawdźmy, czy nasze biuro jest do niego dostosowane.
Większość branży mówi teraz o tym, że to lokalizacja stała się najważniejszym wyznacznikiem wyboru biura. Jeśli tak, to jakie miejsca są obecnie najbardziej pożądane?
Od wielu lat, i to się raczej nie zmieni, największą popularnością cieszą się lokalizacje centralne. Chociaż sam jestem zwolennikiem nie tyle samej lokalizacji, co jej dostępności dzięki komunikacji miejskiej, ponieważ zazwyczaj większość pracowników właśnie za jej pomocą dociera do pracy. Wiemy, że Śródmieście i okalające je dzielnice są zawsze dobrze skomunikowane, czy to poprzez metro, czy też sieć tramwajową i autobusową. Z drugiej strony jednak miasta, i to nie tylko Warszawa, dbają o to, by komunikacja publiczna dobrze łączyła również dalsze dzielnice. Z tego, co pokazują najnowsze trendy oraz inwestorzy, widać, że kapitał jest inwestowany nie tylko w centrach miast, ale też właśnie w skrajnych dzielnicach, gdzie powstają coraz to nowsze projekty. Generują one nie tylko tkankę biurową, ale i wszelkiego rodzaju usługi, handel i niejednokrotnie mieszkania. Dobrym przykładem jest to co się teraz dzieje na biznesowym Służewcu, który niegdyś był całkowicie monofunkcyjny pod kątem biurowym, a dziś widzimy tam coraz więcej przestrzeni mieszkalnych oraz usługowych. Podsumowując, nie tyle więc decydująca jest sama lokalizacja, ile dostęp do niej za pomocą komunikacji miejskiej oraz otaczająca ją infrastruktura usługowa, handlowa i mieszkaniowa.
Zaczął Pan troszeczkę mówić o trendach, o nowym trendzie mixed-use. Czy dostrzega pan jeszcze jakieś inne trendy? Jak zmienia się nasza przestrzeń do pracy?
Nie będę szczególnie odkrywczy, jeśli powiem, że wszystkie te trendy łączy jedna wspólna cecha, czyli elastyczność. Tym muszą kierować się obecnie pracodawcy, którzy chcą iść z duchem czasu. Najbardziej popularny obecnie hybrydowy model pracy wymusza elastyczność, jaką pracodawca powinien wykazać się wobec pracownika zarówno pod kątem miejsca, jak i czasu pracy. Możemy przecież pracować jednakowo w biurze, w biurze serwisowanym, coworku oraz oczywiście też w domu, jednak to biuro powinno pozostać sercem organizacji. Już nie tylko jako miejsce, gdzie są przypisane stanowiska pracy, ale jako elastyczna przestrzeń, która będzie mogła pogodzić nowy system pracy oparty o możliwość, a nie przymus, pojawienia się biurze. Z pewnością powinny dominować miejsca, które będą dostosowane jednakowo do pracy indywidualnej, jak również w miarę potrzeby do zorganizowania spotkania projektowego. Dobrym rozwiązaniem są również
biura serwisowane oraz coworki, które dają możliwość dopasowania pod względem ilości stanowisk oraz okresu najmu. W ramach pakietu otrzymujemy dostęp do przestrzeni wspólnych tj. kuchnia, sale konfekcyjne, miejsca chill-out, które ograniczają potrzebę posiadania ich na własność. W przypadku braku decyzji co do lokalizacji biura naszej firmy taka opcja daje możliwość przetestowania budynku, w którym znajduje się biuro serwisowane. Możemy sprawdzić, czy jest to budynek dla nas, czy odpowiada naszym pracownikom i czy możemy się do niego wpisać ze swoim własnym biurem w przyszłości.
Wróćmy na chwilę do Pańskich obowiązków. Jaką strategię działań Pan przewiduje przy całościowym wsparciu i koordynacji procesów transakcyjnych?
Moja strategia jest zawsze taka sama: wsłuchanie się w potrzeby moich klientów oraz oferowanie im najlepszych rozwiązań, które mam do dyspozycji. Duże pole do manewru daje mi zaplecze mojej firmy, BNP Paribas Real Estate, w której mamy rozbudowany zespół specjalistów, odpowiadających za różne obszary związane nieruchomościami komercyjnymi. Nasza filozofia, określana akronimem SIMS, czyli Smart, Integrated Management Solutions, pozwala nam wesprzeć klienta na każdym etapie projektu: od projektowania, poprzez nadzór deweloperski, zarządzanie nieruchomością, komercjalizację powierzchni, powycenę i pomoc w sprzedaży. Jesteśmy w stanie wesprzeć naszych klientów kompleksowo, odpowiedzieć na każde pytanie i wdrożyć każde rozwiązanie, którego klient właśnie potrzebuje.
Mówiąc z kolei o samych transakcjach, ostatnio obserwuje się duże spowolnienie na rynkach regionalnych. Jak Pan sądzi, kiedy one wrócą do formy?
Rzeczywiście na rynkach regionalnych mamy do czynienia z lekkim spowolnieniem. Patrząc na dane z ubiegłego roku, wyraźnie widzimy obniżenie wolumenu transakcji o jakieś 20 proc. Mimo to pokusiłbym się o stwierdzenie, że regiony pomału będą wracać do formy. Można wręcz powiedzieć, że mają dobre podstawy do szybkiego wzrostu, gdyż buduje się tam ponad dwa razy więcej powierzchni biurowej niż w samej Warszawie. Myślę, że to pozwala patrzeć optymistycznie w przyszłość. Zwłaszcza jeśli sytuacja pandemiczna będzie się poprawiać.
Zostając przy transakcjach. Czy może Pan zdradzić, nad czym Pan obecnie pracuje, w jakim projekcie doradza? Może już coś udało się zamknąć w ciągu minionych trzech miesięcy?
Trzy miesiące to bardzo mało w ramach czasowych narzucanych przez nas biznes. Bardzo bym chciał zamykać wszystkie transakcje w tak krótkim czasie, ale jestem też realistą i wiem, że tak skomplikowany proces nie zawsze jest kwestią trzech miesięcy. Tutaj niejednokrotnie możemy wręcz mówić nawet o latach. Moim zadaniem jest prawidłowe i sumienne przeprowadzenie całego procesu i sfinalizowanie transakcji w zgodzie z oczekiwaniami klienta. Zadowolony klient jest wielką wartością, która niejednokrotnie wpływa na ponowny wybór firmy do przyszłych procesów. Sam pracuję obecnie nad procesami dla klientów z sektora zarówno publicznego, jak i prywatnego. Mimo że pracuję w BNP Paribas Real Estate relatywnie krótko, mam już na koncie jedną, własną transakcję pokazującą, że firmy decydują się obecnie na elastyczne rozwiązania. Naszym klientem jest pewien zachodni fundusz inwestycyjny, który właśnie wchodzi do Polski. Ponieważ najpierw firma chce się zapoznać z rynkiem warszawskim, zdecydowała się przyjąć rozwiązanie biura serwisowanego, które pozwoli jej na elastyczne rozszerzenie swojego zespołu bez konieczności wchodzenia w wieloletnią umowę najmu na określoną powierzchnię.
Czy w związku z modelem pracy hybrydowej, zmniejszonym popytem na biura i jednocześnie sporą podażą, możemy się spodziewać zmiany w stawkach czynszowych? Jeżeli tak, to jakiego rzędu będą to zmiany i jak długo się utrzymają?
Same stawki bazowe czynszów są jeszcze, na razie, stabilne. Rzeczywiście budynki będą musiały się zmierzyć z rosnącym pustostanem a w konsekwencji ze zwiększoną konkurencją z innymi wynajmującymi, jednak to, co ulegnie zmianie, to może nie tyle stawki bazowe, co zwiększenie wartości zachęt finansowych, jakie będą oferować właściciele, w postaci na przykład dodatkowych zwolnień z czynszu czy większych budżetów na aranżację powierzchni.
Większość osób uważa, że rynek biurowy przejdzie ogromną transformację, żeby osiągnąć nowy, lepszy kształt. Czy Pan też tak uważa? Jak Pan widzi branżę biurową za pięć czy dziesięć lat?
Zmiany, z którymi obecnie mamy do czynienia w dużym stopniu wymusiła pandemia. Jednak rozmowy na ich temat było słychać na wiele miesięcy przed nią. Moim zdaniem tym, co jest przyszłością rynku komercyjnego, są właśnie projekty mixed-use, które cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem, a jednocześnie mogą się łatwo dostosować do obecnych zmian. Weźmy choćby przykład Fabryki Norblina w Warszawie, która oprócz powierzchni biurowej od samego początku miała sporą część powierzchni przeznaczoną na handel. Przestrzenie te zostały przygotowane pod lokale handlowe-usługowe, rozrywkowe i gastronomiczne. Wydaje mi się więc, że tym, co będzie dominowało na rynku w ciągu kolejnych lat, są duże projekty typu mixed-use. W odróżnieniu od dotychczasowych inwestycji monofunkcyjnych będą powstawały połączenia biur, mieszkań, handlu, gastronomi i tych wszystkich usług, których oczekiwać będą najemcy czy mieszkańcy. Widać to doskonale w Łodzi, gdzie tego typu inwestycje powstają nie na poziomie pojedynczych budynków, ale wręcz całych kwartałów miasta. To samo będzie się działo w niedalekiej przyszłości w Warszawie. Takim przykładem jest niedawno ogłoszona inwestycja na terenach dawnej Fabryki FSO czy też duży projekt w Północnej części Bielan za stacją Metra Młociny. Zwłaszcza ta druga realizacja stoi przed szansą na sukces. Pandemia bowiem spowodowała, że ludzie chcą mieszkać poza miastem. Dużo inwestycji mieszkaniowych lokowanych jest na przedmieściach Warszawy. To też pokazuje, że taki projekt, który będzie na granicy aglomeracji, będzie atrakcyjny dla klientów. Jak to się jednak sprawdzi za te 5 czy 10 lat, czas pokaże, bo jak nauczyły nas ostatnie doświadczenia z pandemią, wszystko się może zdarzyć.