2.4 C
Warszawa
sobota, 4 grudnia 2021

Przyszłość zapowiada się ciekawie

Koniecznie przeczytaj

Z Joanną Sinkiewicz, Head of Industrial and Logistics CEE, CBRE rozmawiała Agnieszka Bulus-Trando.

– Nasza rozmowa dotyczyć będzie obecnej sytuacji na rynku oraz przyszłości rynku logistyczno-magazynowego. Objęła Pani nowe stanowisko niecały miesiąc temu. Mówi się, że to branżowy transfer roku. Jakie zdania zostały przed Panią postawione?

To prawda. Minął niecały miesiąc, jestem więc całkiem na świeżo. Moim zadaniem jest wzmocnienie naszej aktywności w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Muszę powiedzieć, że CBRE ma tutaj doskonałe kontakty. Jesteśmy obecni we wszystkich krajach regionu i możemy dostarczać naszym klientom usługi naprawdę wysokiej jakości. Skoro celem jest podniesienie poziomu tych działań, to chcemy spojrzeć na ten region oczami naszych klientów. A oni patrzą na nasze region globalnie i z szerszej perspektywy jako na część świata, w której chcą być obecni. Dlatego wybierają sobie Polskę, Rumunię czy Węgry, ponieważ pasuje to do ich strategii. Do celów biznesowych, jakie stawiają przed sobą. I tę perspektywę chcielibyśmy przyjąć w CBRE.

– O minionym roku mówi się, że był bardzo ciężki. Branża magazynowa chyba nie ma powodów do narzekania? Czy ma szanse powtórzyć równie spektakularne wyniki?

– Myślę, że będzie lepiej! Wystarczy spojrzeć na statystki pierwszego półrocza. Mamy do czynienia z popytem na poziomie niemalże 3-, 4 mln m2, to w połowie roku to jest naprawdę znakomity wynik. A przecież wiele dużych projektów jest ciągle na etapie realizacji i z pewnością zostaną sfinalizowane do końca roku. W 2020 r. cała sytuacja związana z pandemią, kolejnymi lockdownami wpłynęła w drastyczny sposób na nasze życie. Zmieniliśmy sposób pracy, sposób codziennego funkcjonowania, nasze zwyczaje zakupowe. W zasadzie wszystko zostało przedefiniowane. Te zmiany, wywołane nagłą sytuacją, zostały przepracowane, stworzono rozmaitego rodzaju strategie, które są teraz wdrażane. Potrzeba na to jednak czasu. W naszej branży to wymaga całych miesięcy. Tyle trwa proces szukania właściwych nieruchomości, ich wynajmowania, realizacji. Na efekty przyjdzie więc jeszcze trochę poczekać, pojawią się właśnie na koniec 2021 r., czy nawet w kolejnych latach.

– Mówiła Pani o pewnym zauważalnym spowolnieniu, przesunięciu się wielu inwestycji w wyniku pandemii. Jakie zaś czynniki będą motorem napędowym branży? Co może ją spowalniać poza skutkami epidemii?

Jeśli chodzi o samą branżę obiektów przemysłowych, to na sytuację z całą pewnością nadal będzie wpływał rok 2020 i zmiany, do jakich wtedy doszło. Pamiętajmy o tym, że wraz z nami zmienił się również otaczający nas świat. Przecież całkowitej zmianie uległy nasze zwyczaje zakupowe. W czasie lockdownu większość z nas przestawiła się na e-commerce, dużo mniej kupowaliśmy w sklepach stacjonarnych. Nie znaczy to, że teraz, kiedy nastąpiło ponowne otwarcie sklepów, wrócimy dokładnie do tych samych, starych zwyczajów. Handel internetowy rozwijał się bardzo dynamicznie jeszcze przed pandemią, kiedy nikt nawet nie słyszał o koronawirusie. Mówiono wtedy o wzrostach rzędu 20 proc. rocznie. Pandemia po prostu znacząco przyspieszyła ten proces. I spowodowała, że wzrost zamiast 20 proc. wynosił około 60-80 proc. w zeszłym roku. Teraz pewnie wszystko spowolni, nie będziemy mieli do czynienia z tak spektakularnymi liczbami, ale nadal będą one wysokie. Dzisiaj już w ogóle ciężko mówić o takim handlu sensu stricto, on się bardzo mocno wiąże z logistyką, obiektami przemysłowymi. Dzisiaj sprzedaż następuje nie tylko w sklepie czy centrum handlowym, ale również w magazynie. To stąd właśnie może trafić do klienta przesyłka zamówiona przez internet. Zresztą cała restrukturyzacja handlu bez wątpienia wpłynie na naszą branżę, na obiekty przemysłowe. Wzrosło znaczenie logistyki i stała się ona jednym ze strategicznych aspektów działalności wielu firm. Jest ona dzisiaj nie tylko narzędziem, które pozwala realizować funkcje handlowe, ale sama sprzedaje!

Z całą pewnością branżę będzie nakręcać także dalsza informatyzacja społeczeństwa, co też jest procesem, który jest z nami od wielu, wielu lat. Chociaż i tutaj pandemia odcisnęła swoje piętno, znacząco go przyspieszając. W związku z tym pojawiają się nowe potrzeby, takie jak choćby obiekty data center, nie tylko w Warszawie, ale w całym regionie wschodniej i środkowej Europy. To jest jeden z bardzo mocnych trendów i ważnych katalizatorów zmian. Myślę, że warto też wspomnieć o dającym się zauważyć trendzie przenoszenia obiektów przemysłowych bliżej finalnego klienta. Co też jest wynikiem pandemii. Bo przecież ten stan zamknięcia, czy wręcz zawieszenia działalności biznesowej wielu firm, spowodował, że obsługa klienta została spowolniona. To był jeden z czynników ryzyka w naszej gospodarce. Nie obawiamy się tego, że nie będzie miał kto kupić naszych produktów, problem jest po stronie podażowej. Firmom produkcyjnym po prostu często brakuje komponentów. W ramach zmiany strategii, co już zresztą widać, firmy będą przenosić przynajmniej część swoich zakładów produkcyjnych, magazynów bliżej klienta finalnego.

– Porozmawiajmy o tym, za co Pani odpowiada w Polsce. Nasz kraj nabiera coraz większego znaczenia w branży logistycznej, wzbudza zainteresowanie inwestorów. Czym to jest spowodowane? I w jakim kierunku będzie to zmierzało?

Region środkowej i wschodniej Europy to cała grupa krajów. Dlatego jest bardzo zróżnicowany. Każde z państw ma swoje zalety. Na tym tle Polska się bardzo mocno wybija, bo jest po prostu największym krajem regionu, z wieloma poważnymi atutami. Przede wszystkim na naszą korzyść działa wielkość lokalnego rynku, jego potencjał rozwoju, wciąż rosnąca konsumpcja. Do tego dochodzi położenie geograficzne, które historycznie rzecz biorąc, było naszym przekleństwem, ale teraz z niego korzystamy. Dzięki temu możemy pełnić funkcję hubu, dla obsługi nie tylko Polski, czy Europy Środkowo-Wschodniej, ale również pozostałych części naszego kontynentu. Jest wiele firm, które w ogóle nie sprzedają na polskim rynku, a u nas właśnie mają swoje centra logistyczne, które obsługują Europę Zachodnią.

Mamy także rynek pracy, który przyciąga różnego rodzaju inwestycje. Bo jeśli zestawimy dostępność pracowników, koszty związane z rynkiem pracy, kwalifikacje, to naprawdę wypadamy bardzo dobrze. Trzeba także wspomnieć o bardzo dynamicznym, bardzo agresywnym i produktowo i cenowo, rynku nieruchomości przemysłowych w Polsce. To jest niewątpliwie nasz bardzo duży atut. Pozwala on na realizację wielu inwestycji, które teoretycznie mogłyby znajdować się w którymś z krajów zachodniej Europu, a ostatecznie pojawiły się u nas. Polska ma więc bardzo dużo zalet, dużo atutów, które powodują, że jesteśmy ciekawym rynkiem dla strony popytowej. A przecież duży popyt generuje też znaczące zapotrzebowanie po stronie podażowej, deweloperów czy inwestorów. Musimy pamiętać także o tym, że pandemia skierowała zainteresowanie inwestorów właśnie na obiekty przemysłowe. Wielu z nich było obecnych na naszym rynku, natomiast bardziej zajmowali się branżą biurową, powierzchni handlowych, mniej zaś tzw. przemysłówką. Teraz z takiego brzydkiego kaczątka, segment przemysłowy stał się szczególnie popularny, można powiedzieć, że przemienił się w pięknego łabędzia.

Czynników, które powodują, że Polska jest bardzo interesującym rynkiem, zwłaszcza zaś sektor przemysłowy. Dlatego zainteresowanie naszym krajem jest naprawdę na wysokim poziomie.

– Pozostańmy przy logistyce, przenieśmy się jednak do Azji. Epidemia spowodowała przerwanie łańcuchów dostaw z Chin. Czy ktoś w ogóle skorzystał na tej sytuacji?

To jest w ogóle bardzo ciekawe zjawisko, czy Pani próbowała kupić rower w ostatnim czasie?

– Niestety nie…

To może nawet lepiej, bo to ostatnio naprawdę duże wyzwanie. Ich po prostu nie ma. Ludzie sprzedają używane rowery w cenach wyższych, niż jeszcze kilka miesięcy temu kosztowały całkiem nowe. Faktycznie przerwanie łańcucha dostaw miało miejsce. Na niektóre produkty czeka się dosłownie miesiącami. Czy ktoś na tym skorzysta? Zapewne rynki lokalne. Bo jeżeli jest popyt, to z pewnością pojawi się i podaż. Potrzebuje tylko chwili czasu, żeby się przeorganizować. To jednak nastąpi, bo to jest naturalne zjawisko.

– Przechodząc do magazynów. Wspominała już Pani o tym wcześniej, że w pierwszym kwartale pod względem powierzchni magazynowej byliśmy trzecim rynkiem w Europie. Jak to się dzieje, że ciągle jesteśmy tak konkurencyjni?

To jest troszkę nawiązanie do kwestii, którą wcześniej omawiałyśmy. Polska jest bardzo mocna pod kątem popytowym. Wiele firm decyduje się na umiejscowienie zakładu produkcyjnego czy centrum dystrybucyjnego właśnie w Polsce. I to nie tylko na potrzeby naszego, polskiego rynku, ale znacznie szerzej. Zaspokajamy po prostu potrzeby europejskie. Ktoś, kto chce działać na rynku niemieckim czy austriackim, niekoniecznie musi tworzyć centrum dystrybucyjne w jednym z tych krajów. Może zdecydować się na jego stworzenie w Polsce, głównie ze względów cenowych. Chociaż także ze względu na rynek pracy czy ceny. Kiedyś robiliśmy takie ćwiczenie dla jednego dużego klienta. W Niemczech, w lokalizacji, która go interesowała, miał dwa miejsca do ewentualnego wykorzystania. W Polsce ta lista obejmowała dwadzieścia kilka propozycji. Z dużo szybszym terminem realizacji, w równie wysokim, a nawet wyższym standardzie. Ta elastyczność naszego rynku jest naprawdę bardzo duża. Cenowo jest zaś zdecydowanie taniej. Mamy też całkiem sprawny rynek pracy, można znaleźć u nas pracownika w rozsądnych kosztach, szczególnie porównując do kosztów w Europie Zachodniej. Dodatkowym katalizatorem jest zainteresowanie inwestorów, co z kolei powoduje, że deweloperzy chcą realizować obiekty. I mogą to robić w cenie korzystnej dla najemcy.

To, że Polska spotyka się z takim zainteresowaniem inwestorów, ma więc bardzo konkretne przyczyny.

– Jakie obecnie panują trendy na rynku najmu w sektorze magazynowym? Czy sytuacja związana z pandemią zmieniła te realia? A jeśli tak, to w jaki sposób? W jaki sposób wpłynęła wreszcie na oczekiwania i podejście najemców?

Najważniejszą zmianą jest jeszcze większa dynamika tego rynku. Faktycznie bardzo duże zainteresowanie najemców i ten gigantyczny popyt wykreowany częściowo również przez pandemię spowodował, że konkretne projekty są realizowane szybko i sprawnie. I to najemcy muszą bardzo sprawnie podejmować decyzje. Bo powierzchni, czy to przemysłowych, czy magazynowych, po prostu brakuje w wielu regionach. W niektórych lokalizacjach nie ma gotowych modułów, a te, które znajdują sprawnie najemców. Na nowe, właśnie budowane, trzeba trochę poczekać, co już jest związane z procesem inwestycyjnym i może po prostu potrwać. Dlatego potencjalny najemca musi sprawnie podejmować decyzję, bo może się okazać, że powierzchnia, którą jest zainteresowany, po prostu zniknie z rynku, wynajęta przez kogoś innego. Na pewno więc przyspieszyły wszystkie procesy wymagające podejmowania decyzji.

Takie pozytywne rzeczy, które się pojawiły, i warto o nich wspomnieć, to jest cały trend ekologiczny, który wręcz wybuchł w okresie pandemii. Wcześniej oczywiście te zagadnienia także istniały, ale nie były tak popularne. Dziś są już nieodzowną częścią każdej poważnej inwestycji. To jest bardzo dobre zjawisko. Deweloperzy wychodzą tutaj zresztą z coraz nowymi inicjatywami ekologicznymi. Kolejną rzeczą, która staje się coraz ważniejsza, jest automatyzacja. W dużej mierze jest ona związana z rozwojem e-commerce. Przecież klienci tego segmentu są bardzo mocno zaangażowani technologicznie. Z automatyzacją nieodłącznie wiąże się indywidualizacja produktu magazynowego. Obiekty dedykowane jakiejś konkretnej firmie, mogą się drastycznie różnić od standardowych.

Pojawiły się także obiekty wysokie, takie powyżej 15 m, często nawet 40-metrowe. To jest bardzo ciekawe zjawisko i zapewne będzie się ono rozwijało w najbliższych latach, widać bowiem zainteresowanie najemców. Jedną z nowych tendencji, wyraźnie już obecnych na rynku, jest wydłużanie czasu obowiązywania umów najmu, co ma całkowite uzasadnienie. Jeżeli bowiem inwestujemy w jakiś nowoczesny obiekt, z automatyzacją, w pełni dostosowany do naszych potrzeb, to podpisujemy też dłuższą umowę. Taka inwestycja nie zwróci się w okresie, powiedzmy pięciu lat. Dlatego dziś wiele kontraktów podpisywanych jest na 7, 10 czy 15 lat.

– Powstawanie wysokich budynków jest związane z mniejszą dostępnością gruntu? Czy też chcemy, by magazyny były bliżej miast?

Chcemy po prostu, by maksymalnie efektywnie wykorzystać powierzchnię. W połączeniu z automatyzacją można dobrze ją wykorzystać i relacja efektywności metra kwadratowego do jego kosztu wygląda zdecydowanie lepiej.

– Pandemia spowodowała także, że firmy, które dotychczas nie korzystały z e-commerce, będą musiały dostosować swoją strategię pod ten kanał sprzedaży. Może to wpłynąć na zwiększone zainteresowanie inwestycjami miejskimi, związanymi z obsługą tzw. usługi ostatniej mili. Czy to oznacza rosnący popyt na takie małe magazyny w pobliżu miast? Czy sytuacja w Polsce jest podobna do innych krajów regionu?

To jest bardzo naturalne zjawisko. Większość z nas cechuje się dużą niecierpliwością, chcemy, żeby przesyłka została dostarczona jak najszybciej, najlepiej jakby była już za godzinę. To wymaga odpowiedniej bazy magazynowo-logistycznej. Tego się nie da zrobić bez sprawnie zorganizowanej sieci logistycznej, w tym również magazynów miejskich. Pamiętajmy o tym, że e-commerce to nie są tylko wielkie budynki, takie jak centra dystrybucyjne Amazona. To jest przecież cała sieć obiektów, jak choćby powierzchni kurierskich czy też przeładunkowych. Także mniejszych czy większych magazynów miejskich. One właśnie coraz bardziej zbliżają się do centów miast. Dlatego musimy szukać nowych rozwiązań. Dotyczy to wszystkich dużych miast w naszym regionie Europy, tak samo Warszawy, jak i Pragi. Chociaż tam jest chyba gorzej, bo w stolicy Czech obecnie w ogóle nie ma żadnej powierzchni magazynowej do wynajęcia.

– Wybiegnijmy troszeczkę w przyszłość. Jak będą wyglądały magazyny przyszłości? Które formaty i technologie mają szansę na rozwój, a które odejdą do lamusa?

Myślę, że przyszłość będzie bardzo indywidualna. Będzie coraz więcej produktu przygotowanego pod konkretną firmę. Tego po prostu wymaga rynek. Jeśli chcemy być konkurencyjni, to realizujemy obiekty przemysłowe po to, by zapewnić sobie przewagę rynkową na najbliższe 5, 7, 10 czy 15 lat. I dostosowujemy magazyn do konkretnych potrzeb. Firmy starają się stworzyć coś niepowtarzalnego, świetnie dostosowanego do procesów w firmach, sprawnie działającego. To będzie zjawisko, które będzie się rozwijało. Zmieniać będą się też budowane obiekty. Coraz bardziej będą zgodne z trendami, o których była już wcześniej mowa. W ogóle przyszłość zapowiada się ciekawie. Weźmy choćby pod uwagę pojawienie się w pełni autonomicznych pojazdów. To całkiem realny scenariusz, chociaż nawet rok temu wydawało się to fantastyką. Wiemy dziś, jak wielkie problemy z zaopatrzeniem mają firmy na wyspach brytyjskich. Brakuje kierowców tirów, w związku z czym nie ma kto przywieźć potrzebnego towaru i to skutkuje poważnymi brakami w zaopatrzeniu. To samo dzieje się w innych krajach, choć w nieco mniejszej skali. Jeśli więc takie pojazdy pojawią się na większą skalę, to trzeba będzie przeprojektować wszystkie obiekty magazynowe. Słowem przyszłość przyniesie ze sobą zmiany i to z pewnością daleko idące.

Autor

Najnowsze