Dzisiaj przed branżą magazynową stoi wiele wyzwań. Z drugiej strony deweloperzy się do nich przygotowują. Z Renatą Osiecką, partner zarządzającą AXI IMMO rozmawiała Agnieszka Bulus-Trando w BiznesINFO.TV.
W branży magazynów wciąż mówi się o kolejnych pobijanych rekordach. Co napędza całą branżę?
Tych czynników jest wiele. Na pewno rośnie popyt na powierzchnie magazynowe ze strony branży e-commerce. Segment ten ma już 10 proc. udziału w ogólnym handlu. Z trendem związana jest również presja na skrócenie czasu dostaw. To obszar do rozwoju takich branż jak sieci kurierskie czy też branża opakowań. Popyt na e-commerce wymusza duże wzrosty w wynajmie powierzchni magazynowej, także ze względu na coraz bardziej usprawniany sposób docierania do końcowego klienta. Innym aspektem, o którym dzisiaj możemy mówić, jest oczywiście napływ uchodźców, a także pomoc humanitarna. Wszystko to generuje wzrost popytu. Nie możemy także zapominać o firmach, które chcą przenieść do Polski swoją działalność, dotychczas prowadzoną za wschodnią granicą. To kolejny czynnik widoczny na rynku nieruchomości magazynowych. W przeciwieństwie do pandemii Covid-19, kiedy to najemcy zareagowali z opóźnieniem, teraz działają bardzo szybko. Najemcy przygotowują spore zapasy, co z kolei ma przełożenie na ich potrzeby magazynowe.
W istocie popyt na powierzchnie magazynowe wynika ze swoistego podsumowania wszelkich sytuacji, jakie zachodzą w gospodarce.
Jeszcze jednym powodem, dla którego ten rynek tak bardzo się rozwija, jest popyt ze strony inwestorów, którzy są zainteresowani gotowymi projektami. Szukają atrakcyjnego miejsca dla ulokowania swojego kapitału, pamiętając o tym, że sektor magazynowy wyszedł obronną ręką z pandemii koronawirusa. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że w naszym kraju struktura magazynowa jest bardzo nowoczesna. Z kolei napływ kapitału zachęcił deweloperów do budowania kolejnych obiektów.
Polski rynek magazynowy będzie coraz bardziej związany z e-commerce. Jak państwo widzą przyszłość tego związku?
Pandemia utrwaliła zmianę w zachowaniach konsumenckich. E- -commerce jest już znaczącym kanałem sprzedaży. Najchętniej kupujemy tekstylia, odzież, AGD oraz meble. Czy ten rynek urośnie, tego jeszcze nie wiemy. Warto jednak pamiętać, że polskie magazyny obsługują także handel elektroniczny na rynkach ościennych. Na dodatek coraz bardziej zauważalny jest trend kupowania w sieci towarów świeżych. Jeśli on się przyjmie, wzrośnie zapotrzebowanie na budowę magazynów do obsługi logistyki ostatniej mili. Z drugiej strony spodziewamy się rozwoju takich potentatów jak choćby Zalando czy Amazon. To one powodują, że mniejsze międzynarodowe firmy o podobnym profilu biznesowym z większą przychylnością mogą decydować się na wejście do Polski.
Z kolei na ograniczenie czy też spowolnienie tego trendu, może wpłynąć rozluźnienie reżimu cowidowego. Konsumenci często i chętnie wracają do swoich tradycyjnych nawyków. Nie znaczy to oczywiście, że zrezygnują z zakupów e-commerce. Kolejnym elementem, o którym musimy pamiętać, jest wzrost kosztów paliwa, co może wpłynąć na kwestie związane z dostarczaniem przesyłek.
Logistyka i e-commerce mają coraz większy wpływ na coraz większe wymagania w stosunku do powierzchni magazynowej. Czy polskie magazyny je spełniają?
Dzisiaj e-commerce oraz logistyka stanowią ponad 50 proc. popytu na powierzchnie magazynowe. Deweloperzy szybko adaptują i wprowadzają innowacje, aby sprostać wymaganiom obu grup. Największe transakcje, tak jak w przypadku Zalando, są przygotowywane w systemie projektów dedykowanych dla konkretnego najemcy. Niemniej jednak specyfikacja magazynów spekulacyjnych już podąża za takimi wymaganiami. Trend ten widać m.in. po tym, że magazyny „urosły” średnio o 1,5 m.
Drugim charakterystycznym elementem, który pomaga obsługiwać e-commerce, jest duża liczba bram.
E-commerce to branża, która potrzebuje dużej ilości pracowników i tutaj poszukuje się indywidualnych rozwiązań. Dla przykładu projekt powinien zapewniać większą liczbę miejsc parkingowych. Tak czy inaczej, deweloperzy są świadomi tych wymogów i zwracają na nie uwagę.
Jakie technologie i trendy najbardziej zmieniają magazyny Pani zdaniem?
Udział technologii w sektorze magazynowym wynika z potrzeb jego użytkowników. W założeniu rozwiązania te mają pomagać lub zastępować proste prace wykonywane dotychczas przez człowieka, takie choćby jak otwieranie bram czy usprawnienie przepływu towarów. Coraz częściej wprowadzane są monitoringi BMS, kiedyś stosowane jedynie w projektach produkcyjnych. Dzięki nim łatwiej jest kontrolować zużycie mediów, czy szybciej reagować na pojawiające się usterki. Usprawnienia te powinny wpłynąć na zmniejszenie liczby błędów. Do niedawna można było powiedzieć, że automatyzacja i robotyzacja jest zagadnieniem związanym z konkretnymi użytkownikami. Jednak rozwój e-commerce promuje właśnie te rozwiązania. Robotyzacja może być alternatywą w przypadku dużej rotacji wśród pracowników, pomagając w efektywnym zarządzaniu zespołem ludzkim. Kolejną nowością widoczną w sektorze magazynowym są tzw. ekotrendy. Dziś to już nie tylko hasła marketingowe. Potrzeba ta wynika nie tylko z rosnącej świadomości użytkowników, ale również z oszczędności. Musimy pamiętać o rosnących cenach energii, a ekotrendy mogą pomóc w kontroli kosztów. Rozwiązania, jak fotowoltaika czy inteligentne oświetlenie, pojawiły się szybko i są wprowadzane w powierzchniach magazynowych. Warto także wspomnieć o zielonych certyfikatach, które są wymagane przez inwestorów i powodują, że nowe powierzchnie magazynowe mają dłuższy cykl życia.
Jak w praktyce wygląda wprowadzanie nowych rozwiązań technologicznych?
Zasadniczo, im nowszy magazyn, tym bardziej innowacyjne rozwiązania są w nim wprowadzane. W uproszczeniu można powiedzieć, że wszystkie rozwiązania, które powodują, że powierzchnie są energooszczędne, są planowane i przewidziane na początku każdej nowej inwestycji. Natomiast elementy takie jak automatyzacja czy robotyzacja najczęściej wynikają z indywidualnych potrzeb, czy rozwiązań najemców. Co warto podkreślić, rozwiązania te nie należą do tanich.
Proszę trochę opowiedzieć o przeszkodach i wyzwaniach, jakie stoją przed sektorem, o którym rozmawiamy?
Obserwujemy dużą dynamikę wzrostu cen w budownictwie. Obecnie bardzo trudno utrzymać stawki czynszów, w momencie, kiedy oferty od generalnych wykonawców ważne są kilka dni. Na dodatek pamiętajmy o brakach kadrowych wśród wykonawców, którzy są zaangażowani w różne inwestycje. Sytuacja powoduje opóźnienia w realizacji konkretnych projektów. Elastyczność i szybka odpowiedź na powstające potrzeby, która była jednym z atutów branży, dzisiaj zwalnia. Dodatkowym kłopotem jest wojna na Ukrainie, ograniczająca dostęp do niektórych surowców. Nieuniknione są także zaburzenia w łańcuchu dostaw i samych kosztach. Zapewne sam fakt wojny w sąsiedztwie Polski spowoduje pewne wahania wśród inwestorów.
Przed branżą magazynową stoi wiele wyzwań niemniej deweloperzy starają się znaleźć rozwiązanie tej sytuacji. Bądźmy tutaj dobrej myśli.
Obserwujemy przenoszenie magazynów zagranicznych firm do Polski. Jakich przedsiębiorstw możemy się spodziewać w niedalekiej przyszłości? Jaki kapitał w związku z tym zasili branżę?
Z przenoszeniem firm do Polski mamy do czynienia od czasu pandemii i przerwania się globalnych łańcuchów dostaw. Do pewnego stopnia podobna sytuacja ma miejsce dzisiaj, kiedy do Polski planują się przenieść firmy z Ukrainy, Rosji czy Białorusi. W Polsce jest dużo kapitału, który zapewne będzie nadal inwestowany m.in. w wyniku popytu na nowe powierzchnie magazynowe. Pamiętajmy, że sektor oparty jest na stabilnych fundamentach i ciągle dąży do rozwoju. To z kolei zachęca do inwestowania. Dlatego zapewne pojawi się nowy kapitał, o bardziej spekulacyjnym charakterze, szukający „okazji” na naszym rynku.
Teraz nastał czas zrównoważonego budownictwa w magazynach. Co to oznacza w praktyce?
Rośnie świadomość dotycząca dużego wpływ sektora na środowisko i sposobów na jego neutralizację. By sprostać tym oczekiwaniom, deweloperzy wprowadzają nowe rozwiązania. Mówimy tutaj o gospodarce obiegu zamkniętego, o redukcji śladu węglowego czy ponownym wykorzystaniu materiałów. Wszystkim uczestnikom rynku zależy, aby nowe projekty były wyższej jakości, mniej energochłonne, miały dłuższy cykl życia i wreszcie – były dostosowane do nowych rozwiązań technologicznych. Rosnąca liczba certyfikatów wpływa na zaostrzenie się wymaganych kryteriów. W konsekwencji tych działań widzimy również nacisk inwestorów na poprawę warunków pracy. Więcej powierzchni jest lepiej doświetlona światłem dziennym, wiele wysiłku wkłada się także w to, aby otoczenie było bardziej przyjazne ludziom. Coraz częściej widzimy także miejsca do ładowania samochodów elektrycznych.