20 C
Warszawa
niedziela, 3 lipca 2022

Warto inwestować w Polsce

Koniecznie przeczytaj

Raport Gazety Finansowej: mniejsze miasta zaczynają przejmować inwestorów!

Mimo epidemii koronawirusa i wojny na Ukrainie Polska jako teren inwestycji w grunty pod budowę powierzchni magazynowych i mieszkań (głównie na wynajem) ma się dobrze. W cenie jest także budowa powierzchni biurowych, chociaż epidemia koronawirusa mocno uderzyła w parametry wzrostu tego segmentu (dużo firm pozostało przy zdalnej pracy wymuszonej przez lockdowny, czyli zamykanie gospodarki). Wyższe stopy procentowe oznaczają znacznie droższe kredyty, a przede wszystkim ostrzejsze warunki ich przyznawania. Wynajem zaczął być dla wielu osób nie tyle alternatywą dla kupna własnego mieszkania, ale koniecznością.

W 2021 r. deweloperzy oddali ok. 78 tys. mieszkań – najwięcej w historii. Z kolei w styczniu i lutym 2022 roku było to 33,7 tys., czyli nieznacznie mniej niż rok temu. Dotychczas królowały mieszkania w tzw. wielkiej szóstce: Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi. Liczba nowych projektów w tych miastach zmniejszyła się jednak znacznie. Wynika to z braku odpowiednich gruntów i wysokich cen. Według ostatniego Raportu Rynku Mieszkaniowego opracowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich, już za dwa lata 2/3 mieszkań będzie oddawane w mniejszych miastach. Chodzi nie tylko o ceny gruntów, ale także szybkość załatwiania formalności, które w mniejszych miejscowościach są finalizowane niemal błyskawicznie. – W dużych aglomeracjach, otrzymanie pozytywnej decyzji zezwalającej na rozpoczęcie prac jest aktualnie bardzo mocno opóźnione. W miastach gminnych i powiatowych administracja działa sprawniej, pozwolenia wydawane są w znacznie szybszym tempie. Dla nas oznacza to mniejsze koszty związane z przygotowaniem inwestycji do wprowadzenia do sprzedaży, a co za tym idzie – cena, którą możemy zaoferować klientowi, jest atrakcyjna – komentuje Piotr Baran, prezes PCG S.A, dolnośląskiego dewelopera. – Podczas gdy we Wrocławiu średnia cena za m2 mieszkania oscyluje obecnie wokół 10,1 tys. zł, w Wałbrzychu czy Legnicy kształtuje się ona na poziomie 7,5 tys. zł. Z tych miast można dotrzeć w ciągu niecałej godziny do Wrocławia. W obliczu spadającej siły nabywczej Polaków wiele osób zaczyna rozważać zakup mieszkania w mniejszych ośrodkach miejskich – dodaje Piotr Baran. Według danych Biura Informacji Kredytowej, zdolność kredytowa „statystycznego” Polaka spadła w ostatnim czasie o 30 proc. A na tym nie koniec. Spadek ten wyniesie zapewne około 50 proc. Do wyboru więc jest albo znacznie mniejszy metraż w dużych miastach albo poszukanie czegoś w mniejszych aglomeracjach. Stąd też płynie kolejny impuls boomu inwestycyjnego na prowincji.

W ramach Polskiej Strefy Inwestycji, czyli wśród terenów o specjalnych statusach, w 2021 r. najlepiej pod względem liczby projektów wypadł Kraków. Pod względem wartości najlepsze były Stalowa Wola i Wrocław. Biorąc pod uwagę bilans ostatnich lat, zwycięzcą jest Mielec, który przyciągnął 38 inwestorów z kwotą 655 mln zł.

Czas mniejszych miast

Do Polski przyjechało około 2 milionów ukraińskich uchodźców wojennych. Część z nich zostanie w Polce na stałe. Będą szukać mieszkań na wynajem właśnie w mniejszych miastach, ponieważ będą bardziej dostępne cenowo. Zgrało się to z już istniejącym w Polsce trendem inwestycji poza większymi aglomeracjami. One nie tylko są tańsze dla inwestorów, ale dają również szanse na osiągnięcie większych zysków. Aby zrozumieć, co dzieje się w Polsce, wystarczy zestawić dane z trzech kwartałów 2021 r. Obrót ziemią przekroczył 5 mld zł. Dla porównania wcześniej na taki wynik potrzeba było dwóch lat: 2017-2019.

Gminy

Według danych z Głównego Urzędu Statystycznego, gminy mają ok. 28 tys. hektarów gruntów tylko pod budownictwo mieszkaniowe. Niemal połowa (45,3 proc.) z tych gruntów jest uzbrojona, czyli ma doprowadzone wszystkie niezbędne media (przyłącza prądu, gazu, wody, kanalizacji), a także możliwość dojazdu do działki z drogi publicznej. Zgodnie z uchwaloną w 2021 roku ustawą (obowiązuje od kwietnia 2021 roku) gminy, sprzedając grunt inwestorowi, mogą otrzymać w zamian wybudowane tam mieszkania. To rozwiązanie bardzo poprawiło opłacalność nabywania od gmin terenów.

W ostatnich trzech latach, jeszcze przed napływem uchodźców wojennych, był już widoczny trend napływu do Polski kapitału. Już wówczas popularne były hotele, akademiki, domy senioralne i inne projekty zamieszkania zbiorowego. W nich popyt na najem krótko i długookresowy ma kluczowe znaczenie. I ten rosnący rynek dostał „kopa” związanego z koniecznością zapewnienia większej liczby mieszkań z powodu napływu uchodźców. To impuls podobny do tego, który branży magazynowej dała epidemia koronawirusa i rozwój handlu internetowego. – Znaczny wzrost liczby transakcji na rynku nieruchomości w ostatnich miesiącach, wejście do Polski nowych inwestorów i przyciągnięcie kapitału przez nowe sektory, takie jak Private Rental Sector, utwierdza nas w przekonaniu, że Polska jest stale uznawana za rynek godny zaufania, o stabilnych warunkach finansowych – komentuje Katarzyna Nosal-Gorzeń, partner w Dziale Doradztwa Podatkowego w KPMG w Polsce.

Czas magazynów

Epidemia koronawirusa przyśpieszyła (nie tylko w Polsce) rozwój handlu w internecie (tzw. e-commerce). Aby handlować, potrzeba magazynów z towarem, najlepiej niedaleko dużych aglomeracji. – Sporym powodzeniem cieszą się teraz grunty inwestycyjne usytuowane na obrzeżach dużych miast, które zapewniają dostęp do głównych szklaków komunikacyjnych. Największe zainteresowanie wzbudzają lokalizacje w pobliżu Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Trójmiasta, czy Poznania. Ze względu na rozwój logistyki ostatniej mili inwestorzy poszukują również działek pod magazyny w mniejszych ośrodkach miejskich – komentował dla terenyinwestycyjne.info Bartłomiej Zagrodnik, prezes Walter Herz. W Polsce buduje się obecnie rekordową powierzchnię magazynów przekraczającą 3,6 mln m2.

Wciąż najwięcej inwestuje się w magazyny w stolicy (jest tam ok. ¼ zasobów magazynowych w całej Polsce), ale coraz szybciej rozwijają się Górny i Dolny Śląsk (Wrocław i okolice). Spada też wyraźnie liczba pustostanów, czyli niezagospodarowanych magazynów.

Pod koniec marca ogłoszono, że Panattoni, jeden z liderów rynku nieruchomości przemysłowych w Europie, rozpocznie w Rybniku budowę nowoczesnego centrum logistycznego. W tym celu nabył 40 ha gruntów. – Pozyskanie tak znaczącego inwestora daje miastu silny impuls do dalszego rozwoju. W ciągu kilku lat rozwinie się duży obszar gospodarczy, w którym pracę znajdzie wiele osób z całej aglomeracji rybnickiej – komentował Piotr Kuczera, prezydent Rybnika. Inwestycja zacznie się w pierwszym kwartale 2023 r. od budowy 50 tys. m2 powierzchni magazynowej. Lokalizacja jest tak wybrana, aby została skorelowana z rybnickim odcinkiem Drogi Regionalnej Racibórz – Pszczyna (DW 935), w pobliżu autostrady A1.

Całość inwestycji będzie nowoczesna i ekologiczna, między innymi z powszechnym wykorzystaniem czujników zmierzchu dla oświetlenia, systemami inteligentnego zarządzania energią czy oszczędzającą wodę aparaturą sanitarną. Już zaprojektowano tereny zielone, przewidujące ochronę miejscowej flory i fauny. Będą też stacje ładownia samochodów elektrycznych i infrastruktura dla rowerów.

Ten sam inwestor realizuje już budowę parku logistycznego przy drodze krajowej DK 91 na odcinku Grudziądz – Świecie, w Nowych Marzach. Pierwszy z czterech planowanych obiektów o wielkości 8,5 tys. m2 już powstaje i jego budowa ma zakończyć się w tym roku. Według informacji medialnych, deweloper ma już podpisane umowy z pierwszymi najemcami.

Wschodnia aglomeracja

Inwestorzy widzą też potencjał Polski Wschodniej. Szanse ma Lublin, który stara się zostać nową metropolią i tak już jest traktowany przez inwestorów zagranicznych. – Lublin to obecnie największy w Polsce Wschodniej ośrodek gospodarczy i akademicki, a zarazem jedyne miasto tego makroregionu z aspiracjami metropolitalnymi. To również aktywny uczestnik sieci współpracy europejskich i światowych metropolii, zaliczany do najdynamiczniej rozwijających się polskich miast i plasujący się na czołowych miejscach rankingów rozwoju zrównoważonego, absorpcji funduszy unijnych, przyciągania inwestorów czy inteligentnych miast – zachwala Mariusz Sagan, dyrektor Wydziału Strategii i Przedsiębiorczości w Urzędzie Miasta Lublin.

Przed napływem uchodźców potencjał ludnościowy wynosił ok. 600 tys. ludzi (w tym 339 tys. mieszkańców Lublina). Główną przewagą konkurencyjną były niższe koszty działania i zatrudniania, nawet o 30 proc. Niższe niż w Polsce centralnej i zachodniej. Prawie połowa (49 proc.) mieszkańców ma mniej niż 40 lat, a 58 proc. jest w wieku produkcyjnym.

Z ostatniej oceny środowiska biznesowego firmy Antal, Cushman & Wakefield oraz Vastint – Business Environment Assessment Study wynika, że Lublin otrzymał 6,4 pkt. w skali 10-stopniowej. Najwyższe oceny otrzymał potencjał edukacyjny (7,1 pkt), ocena lokalizacji, czyli warunków do życia (7,0 pkt).

Studiuje tutaj ponad 7 tys. studentów z ponad 90 krajów świata. To doskonały kapitał społeczny, który za kilkanaście lat zacznie przynosić zyski.

– Bardzo duże znaczenie dla sytuacji na rynku pracy w Lublinie ma potencjał intelektualny. Coraz więcej firm wybiera Lublin jako miejsce przyszłych inwestycji ze względu na bardzo dobrą jakość kształcenia, ogromny potencjał naukowy, innowacyjność oraz stałą dostępność wyszkolonej kadry. Lubelscy przedsiębiorcy chętnie nawiązują współpracę z uczelniami, co bardzo dobrze wpływa na zatrudnienie oraz rozwój przemysłu i sektora usług – komentuje Monika Kiliańska, menedżer w Antal IT Services i podkreśla, że właśnie dostępność kadr z kompetencjami z zakresu IT i sprzedażowych jest atutem tego regionu, aspirującego do miana aglomeracji.

Przyszłością jest rynek prywatnego najmu

Segment PRS będzie w najbliższych latach największym inwestorem w Polsce. Do tej pory stanowiliśmy olbrzymi ewenement na skalę europejską – mieszkania wynajmowało zaledwie 4 proc. Polaków. Dla porównania, w Niemczech ten sposób wybiera aż 58 proc. obywateli. Zakup mieszkania na własność nie jest tak silnie pożądany, jak w naszym kraju. Nie świadczy o statusie społecznym i materialnym. W Polsce pragnienie posiadania mieszkania na własność jest bardzo silnie uwarunkowane kulturowo i psychologicznie. Wynajmujący byli do tej pory postrzegani jako ci, którym w życiu się nie powiodło i nie stać ich było na zaciągniecie zobowiązań. Teraz to się będzie zmieniało. Także pod wpływem warunków gospodarczych. Nie ma się co łudzić, że stopy procentowe w Polsce (czyli koszty kredytu) prędko spadną. Wyższa inflacja pozostanie z nami przez wiele lat. Możliwości zakupu nowych mieszkań w kredycie będą dostępne dla nielicznych. Zwiększą się natomiast warunki korzystnych wynajmów. Bo właśnie takie inwestycje są obecnie realizowane.

Pod koniec maja znany deweloper Skanska kupił działkę inwestycyjną o powierzchni 7145 m2 właśnie pod projekt z segmentu PRS. Potencjał inwestycyjny wynosi 20 tys. m2, tzw. GLA. W tym wypadku to inwestycja „starego” typu w doskonałej lokalizacji w jednym z miast „Wielkiej Szóstki”. – Zrealizowane dotąd inwestycje na polskim rynku PRS to zaledwie kropla w morzu potrzeb. Wielu z nas zaczyna dostrzegać zalety wynajmu mieszkań, a to naturalnie przekłada się na zainteresowanie ofertą inwestorów z sektora PRS. Bardzo duży popyt na grunty pod tego typu inwestycje obserwujemy aktualnie nie tylko w Krakowie, ale też Trójmieście czy Wrocławiu i oczywiście w Warszawie – komentował Daniel Puchalski, z agencji doradczej Immo Lab, która obsługiwała tę transakcję.

W kosztach transakcyjnych zakupów działek w wielkich miastach znajduje się odpowiedź na pytanie, dlaczego przeprowadzka do mniejszych miejscowości jest nieuchronna. Ceny za działkę pod zabudowę mieszkaniową w centrum Warszawy wynoszą nawet 7 tys. zł za m2. W pozostałych dzielnicach można nabyć je o połowę taniej. A w miastach regionalnych cena waha się od 600 zł do 2,5 tys. za m2. Tak więc przestrzeń dla zysków deweloperów jest dużo większa.

Wymarzony inwestor polskich gmin

Polskie gminy szukają inwestorów, którzy oferują kompleksowe rozwiązanie. Takie właśnie jak wspomniany Panattoni. Szukają oni lokalizacji w pobliżu najlepszych dróg. Dzięki temu lokalizacja z dala od dużych aglomeracji nie jest wielkim problemem. Najlepsi są tacy inwestorzy, którzy są zainteresowani wieloletnimi inwestycjami obliczonymi na długie terminy zwrotu. Tacy, którzy będą zajmować się inwestycjami, szukać najemców i pilnować ich rozwoju ekonomicznego.

Najbardziej interesujące obecnie są tereny Dolnego i Górnego Śląska, a także okolic Poznania. Łączą one doskonałą infrastrukturę ze względnie niskimi cenami. Tam właśnie zaczynają się obecnie budowy wielkich centrów logistycznych, ale też mieszkań pod wynajem w mniejszych miejscowościach. Dolny Śląsk, jeszcze przed napływem uchodźców wojennych z Ukrainy, był miejscem, w którym chętnie osiedlali się nasi sąsiedzi zza wschodniej granicy. W 2021 r. stanowili oni około jedną czwartą mieszkańców Wrocławia i okolic. Zrozumiałe jest więc, że też do swoich rodaków skierowała się pokaźna grupa uchodźców wojennych. Będzie to dodatkowy stymulator dla inwestycji, z uwagi na rosnącą podaż siły roboczej, ale też popyt na mieszkania pod wynajem.

Największym problemem polskiego rynku budowlanego obecnie jest to, że znaczna część pracowników polskich firm z Ukrainy (brak jest dokładnych danych) wróciła do ojczyzny walczyć z Rosjanami. Oprócz tego zaburzony jest normalny łańcuch dostaw, na przykład elementów stalowych z terenów objętych konfliktem. Z Ukrainy, ale też z Rosji i Białorusi pochodziło około 20 proc. polskiej stali. W tym pierwszym kraju jest wojna, a dwóch pozostałych dotyczą sankcje. Z Ukrainy i Białorusi (a częściowo za jej pośrednictwem z Rosji) pochodziło też dużo surowców do produkcji dróg, betonu itp. To wszystko wpłynie na czas i koszty wykonania inwestycji, nie zahamuje jednak trendu.

Autor

Najnowsze