Bezpieczeństwo przede wszystkim
Nowe regulacje wpłyną na rynek nieruchomości. Eksperci wskazują, że nowe projekty kształtują nie tylko przepisy, a realne oczekiwania kupujących. Bezpieczeństwo staje się dla nich coraz ważniejsze.
Z początkiem roku weszły w życie nowe przepisy związane z tzw. ustawą schronową, która nakłada na deweloperów obowiązek uwzględnienia schronów i miejsc doraźnego schronienia w powstających inwestycjach. Jednocześnie schrony o powierzchni do 35 m2 nie wymagają już pozwolenia na budowę, co ma uprościć wymogi biurokracyjne i w praktyce ułatwić powstawanie przydomowych schronów. Jak nowe przepisy wyglądają z perspektywy deweloperów i jak wpłyną na tworzone przez nich nowe projekty? O zdanie zapytaliśmy przedstawicieli spółek, które mają w swojej ofercie rozwiązania dla bezpieczeństwa ludności: Annę Anger, dyrektor Atlas Ward oraz Dawida Rybickiego, prezesa spółki European Shelters.
Zmiany już na etapie planowania
Nowe wymogi wpływają na proces powstawania nowych inwestycji już na początkowym ich etapie: w procesie rozwoju koncepcji projektowej. – W praktyce oznacza to, że kwestii bezpieczeństwa nie można już zostawiać na koniec procesu projektowego. Funkcja ochronna musi być uwzględniana już na etapie koncepcji architektonicznej, układu części podziemnych, komunikacji, wejść, dróg ewakuacji, szybów instalacyjnych, odwodnienia i zasilania – zaznacza Anna Anger, dyrektor Atlas Ward, wykonawcy, który pod koniec ubiegłego roku powołał we współpracy z fińskim Temet Oy spółkę Atlas Ward Polskie Schrony. Celem spółki jest tworzenie w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej schronów opartych o fińskie zasady bezpieczeństwa i nowe technologie dual-use. Potrzebę zmian na wczesnych etapach dostrzega także spółka European Shelters, której działalność skupia się wokół rozwiązań schronów przydomowych. – Rośnie znaczenie współpracy między architektem, konstruktorem i instalatorem już na wczesnym etapie projektu – podkreśla Dawid Rybicki, prezes spółki.
Klarowne rozróżnienia
Nowe regulacje porządkują dotychczasową klasyfikację obiektów ochronnych, wprowadzając konkretne wymagania projektowe. Precyzyjne wymagania techniczne, wyróżnione w rozporządzeniu z listopada 2025 dzielą rozwiązania tworzone przez deweloperów na kategorie odporności, wskazując na ich potencjał w zapewnieniu bezpieczeństwa. W praktyce, oznacza to, że nie każda budowla będzie mogła być nazwana schronem, tworząc iluzoryczne poczucie bezpieczeństwa. – To bardzo ważna zmiana, bo wreszcie porządkuje rynek. Dzięki temu łatwiej będzie oddzielić rozwiązania doraźne od rzeczywistych schronów. […] Z perspektywy inwestora, samorządu i państwa kluczowe jest dziś budowanie obiektów, które mają potwierdzalne parametry ochronne, a nie tylko formalną etykietę – zaznacza Anna Anger. Projekty będą musiały zapewnić szereg wymogów technicznych i funkcjonalnych, skupiających się wokół odpowiedniej wytrzymałości konstrukcyjnej, systemów wentylacji i filtracji powietrza, umożliwiających funkcjonowanie w warunkach skażenia, dostępu do zapasowego źródła zasilania, zapewnienia minimalnej powierzchni użytkowej na osobę, dostępu do wody oraz rozwiązań sanitarnych czy odpowiednich dróg ewakuacyjnych i zabezpieczeń wejść – wymienia Dawid Rybicki
Nowe przepisy nie są jednak ścisłe w zakresie nakładania na deweloperów bezpośrednich wymagań tworzenia w nowo powstających budynkach określonych, gwarantujących bezpieczeństwo rozwiązań do schronienia ludności. Choć nowe regulacje zawierają wymogi charakteryzujące poszczególne typy obiektów ochronnych, nie ma wymogu budowy rzeczywistego schronu. Możliwe jest również zagospodarowanie przestrzeni pod miejsca doraźnego schronienia. Jednak te, z perspektywy bezpieczeństwa pozostają wątpliwe.
– Z punktu widzenia odpowiedzialnego planowania, trzeba jasno powiedzieć: MDS nie są odpowiednikiem schronu. To rozwiązanie awaryjne, przydatne jako element systemu, ale nie powinno być traktowane jako docelowa odpowiedź na potrzebę ochrony ludności – podkreśla Anna Anger.
Przypomnijmy, według najnowszej klasyfikacji budynków służących do schronienia ludności rozróżnia się: schrony, jako obiekty o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażonej w urządzenia wentylacyjne; ukrycia, czyli obiekty o konstrukcji niehermetycznej oraz miejsca doraźnego schronienia, przeznaczone do tymczasowego ukrycia ludzi. W praktyce oznacza to, że nie wszystkie obiekty przeznaczone do schronienia są dostosowane do dłuższego przebywania w nim ludzi, i, co za tym idzie, nie mogą zapewniać realnej ochrony. Ostatni wykaz miejsc służących do schronienia ludności opracowany przez Państwową Straż Pożarną na potrzeby strony gdziesieukryc.pl wykazał, że w Polsce znajduje się ponad 70 tys. punktów schronienia. Spośród nich do kategorii schrony zalicza się niecałe 2 tys. obiektów, które są w stanie pomieścić około 300 tys. ludzi. Większość nie jest jednak dostosowana do obecnych wymagań. Niezbędna jest modernizacja istniejących obiektów, a nowe budynki powinny być budowane już w oparciu o najnowsze wytyczne. – Przy nowych inwestycjach coraz ważniejsze będzie rozróżnienie między „przestrzenią, którą da się doraźnie zaadaptować”, a budowlą ochronną, która rzeczywiście została zaprojektowana po to, by chronić życie. Naszym zdaniem to właśnie powinien być kierunek rynku: mniej myślenia o minimalnym spełnieniu wymogu, a więcej o tworzeniu realnej odporności obiektu. Najlepszym modelem są tu rozwiązania dual-use. Takie, które na co dzień pełnią normalną funkcję użytkową, ale w sytuacji zagrożenia zapewniają rzeczywistą ochronę, a nie tylko schronienie „na papierze” – zaznacza Anna Anger.
Koncepcje dual-use znane są z rozwiązań tworzonych w Finlandii, gdzie funkcjonuje około 50,5 tys. schronów, z których większość służy mieszkańcom na co dzień jako miejsca gospodarcze, parkingi czy obiekty sportowe. Tę koncepcję zamierzają wprowadzić także specjaliści z Atlas Ward. Niezbędne jest jednak w tej kwestii zachowanie rozróżnienia: pomiędzy faktyczną potrzebą elastyczności użytkowej, a wprowadzaniem jej na siłę, przy projektach, które nie spełnią w ten sposób wymogów bezpieczeństwa. -W przypadku dual-use widzimy największy potencjał dla Polski, ale pod jednym warunkiem: dual use musi oznaczać realną zdolność ochronną, a nie tylko elastyczność użytkową. Garaże podziemne, przestrzenie techniczne czy wybrane części budynków mogą być projektowane tak, by w razie zagrożenia szybko przejść w tryb ochronny. To rozsądny kierunek. Natomiast nie powinniśmy utożsamiać każdego obiektu, który da się na chwilę zaadaptować, z rzeczywistym schronem. – Z punktu widzenia odpowiedzialnej polityki bezpieczeństwa MDS są potrzebne jako uzupełnienie systemu, ale nie mogą stać się wygodnym substytutem schronów, które faktycznie ratują życie – podkreśla Anna Anger.
Nowe porządki w Polskiej Polityce?! I Gac I Świetlik
Większe koszty nowych projektów
Zawarcie w powstających projektach przestrzeni schronów może wpłynąć na koszty nowych inwestycji i w rezultacie ich finalną cenę. Dodatkowe wymogi techniczne i projektowe niosą za sobą większe potrzeby finansowe, a wpływ na nie mają poszczególne rozwiązania projektowe.
– Budowa schronów zwiększa koszt inwestycji, ale skala tego wpływu zależy przede wszystkim od tego, czy funkcję ochronną uwzględnia się od początku. Jeżeli robi się to na etapie koncepcji, można zoptymalizować konstrukcję, układ wejść, stref technicznych i instalacji. Najdroższe jest zawsze późne „dopisywanie” bezpieczeństwa do gotowego projektu – zaznacza Anna Anger.
W tym miejscu powstaje również pytanie o priorytety – realne zapewnienie bezpieczeństwa czy wyłącznie spełnienie wymogu. Z perspektywy finansowania nowych inwestycji tańsze mogą okazać się rozwiązania nie gwarantujące pełnego bezpieczeństwa, takie jak miejsca doraźnego schronienia, które są akceptowane przez ustawodawcę. Wybór doraźnych rozwiązań, to jednak mniejsza realna szansa na ich skuteczność. Decyzja leży po stronie deweloperów, którzy będą musieli określić główne założenia już na wczesnym etapie projektowym.
– Problem polega na tym, że z perspektywy bezpieczeństwa narodowego i ochrony ludności niskokosztowe rozwiązanie nie zawsze jest rozwiązaniem właściwym. Taniej nie znaczy bezpieczniej. Jeżeli chcemy budować odporność państwa i miast, trzeba inwestować w schrony i ukrycia o rzeczywistych parametrach technicznych, a nie ograniczać się do rozwiązań minimalnych. Rozporządzenie techniczne wyraźnie rozróżnia kategorie ukryć i schronów, a wraz z nimi rosną wymagania odpornościowe – zaznacza Anna Anger.
– Naszym zdaniem rynek powinien dziś odejść od pytania „jak zrobić to najtaniej”, a przejść do pytania „jak zrobić to mądrze, trwale i odpowiedzialnie”. W obszarze ochrony ludności koszt trzeba oceniać przez pryzmat skuteczności ochrony życia, nie wyłącznie przez koszt metra kwadratowego – dodaje.
Gdy bezpieczeństwo ma być priorytetem, nie ma miejsca na półśrodki. Potrzebna jest jednak społeczna świadomość istotności takich inwestycji. A ta – jak wskazują firmy tworzące rozwiązania dla klientów prywatnych – rośnie.
Nie tylko instytucje
Zainteresowani budową schronów w nowych inwestycjach nie są wyłącznie deweloperzy. Choć ustawa nie nakłada na osoby prywatne obowiązku tworzenia miejsc do ochrony ludności, wzrasta popyt na budowę schronów przydomowych. – Liczba zapytań ofertowych wzrosła kilkukrotnie w porównaniu do lat ubiegłych, przy czym coraz częściej są to inwestorzy indywidualni budujący domy jednorodzinne, a nie tylko klienci instytucjonalni – zaznacza Dawid Rybicki, prezes European Shelters. – Co istotne, zmienił się również charakter tych zapytań – inwestorzy są lepiej przygotowani, częściej pytają o konkretne rozwiązania techniczne (np. systemy filtracji powietrza, odporność konstrukcji czy autonomię schronu), co świadczy o rosnącej świadomości w tym zakresie – dodaje. Wzrost zainteresowania może również wskazywać, że nowe przepisy w zakresie budowy schronów przydomowych realnie ułatwiły inwestorom kwestie biurokracyjne w tym zakresie, przyspieszając powstawanie nowych inwestycji. Przypomnijmy, że od początku 2026 r. schrony do 35 m2 nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę i można je tworzyć na zgłoszenie, dostarczając do urzędu dokumentację techniczną. – Nowa ustawa w pewnym stopniu porządkuje kwestie formalne i definiuje standardy, co jest pozytywnie odbierane przez branżę. Ułatwia to projektowanie i ogranicza niepewność interpretacyjną przepisów – podkreśla Dawid Rybicki.
Potrzeby są ogromne, a system miejsc do ochrony ludności powinien być zmodernizowany jak najszybciej. Niezbędna jest jednak świadomość w zakresie zapewnienia realnego bezpieczeństwa. W branży deweloperskiej mówi się o nim coraz więcej, a w przyszłości może być ono wymogiem stawianym przez samych klientów.
