Architektura wartości
Nie każdy budynek równie dobrze znosi próbę czasu. Jedne projekty szybko tracą na uroku, inne utrzymują atrakcyjność i płynność przez lata. O czynnikach, które decydują o trwałości wartości nieruchomości, oraz o założeniach stojących za projektem CU – Cynamonowa Ursynów mówi Agnieszka Kaleta, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Monting Development.
Na rynku mieszkaniowym dużo mówi się o cenie, lokalizacji i bieżącym popycie. Znacznie rzadziej rozmawia się o tym, dlaczego jedne budynki po latach nadal są atrakcyjne, a inne szybko tracą przewagę. Co decyduje o trwałości projektu?
W długim okresie o wartości nieruchomości nie decyduje jeden element, tylko jakość całej struktury projektu. Mam na myśli lokalizację, urbanistykę, architekturę, funkcjonalność mieszkań, standard wykonania, jakość części wspólnych, rozwiązania technologiczne i sposób, w jaki budynek odpowiada na codzienne potrzeby użytkowników. To właśnie te czynniki decydują później o tym, czy nieruchomość utrzymuje atrakcyjność, czy dobrze się wynajmuje, czy łatwo znajduje nabywcę na rynku wtórnym i czy jest postrzegana jako bezpieczny składnik majątku. Najbardziej podatne na szybkie starzenie są projekty oparte przede wszystkim na krótkoterminowym efekcie sprzedażowym. Znacznie lepiej bronią się inwestycje, które od początku zostały zaprojektowane z myślą o długim cyklu życia. Dobra nieruchomość mieszkaniowa powinna być nie tylko atrakcyjna w momencie oddania, ale także użyteczna, czytelna i racjonalna po pięciu, dziesięciu czy piętnastu latach. To właśnie wtedy widać, czy projekt miał solidne fundamenty.
Jak ta logika została przełożona na Cynamonową?
CU – Cynamonowa Ursynów jest inwestycją projektowaną przy założeniu, że jakość musi być odczuwalna zarówno na etapie zakupu, jak i w kolejnych latach, w codziennym użytkowaniu. Inwestycja powstaje przy ul. Cynamonowej 23 na warszawskim Ursynowie. Obejmuje trzy budynki o wysokości od 6 do 9 pięter, 187 mieszkań i 16 lokali usługowych. To skala, która pozwala zachować równowagę między miejskim charakterem inwestycji a komfortem życia mieszkańców. Z punktu widzenia wartości bardzo mocnym atutem jest lokalizacja. Projekt znajduje się około 130 metrów od stacji metra Imielin, a więc korzysta z jednego z najważniejszych czynników wpływających na płynność i trwałość popytu w Warszawie. Bliskość metra poprawia codzienną funkcjonalność nieruchomości, ale ma też znaczenie stricte rynkowe: zwiększa odporność projektu na wahania koniunktury i wzmacnia jego potencjał. Równie ważne jest jednak to, że lokalizacja nie została tu potraktowana jako jedyny argument. Cynamonowa została pomyślana jako projekt spójny: z dopracowaną architekturą, przemyślanymi częściami wspólnymi i rozwiązaniami, które mają realny wpływ na komfort użytkowania. Właśnie taka spójność najlepiej przekłada się na trwałość wartości.
Czy jakość architektury rzeczywiście ma wymiar ekonomiczny, czy pozostaje raczej kategorią wizerunkową?
Dobra architektura ma bardzo konkretny wymiar ekonomiczny. Przede wszystkim wydłuża okres rynkowej atrakcyjności budynku. Jeżeli projekt jest proporcjonalny, uporządkowany, dobrze wpisany w otoczenie i wykonany z odpowiednią dyscypliną materiałową, to znacznie wolniej się starzeje. W praktyce oznacza to lepszą płynność, większą odporność na presję cenową i stabilniejszy odbiór przez nabywców. Klienci są coraz bardziej świadomi i zwracają uwagę nie tylko na metraż czy cenę za mkw., ale też na światło, układ, prywatność, jakość elewacji, charakter części wspólnych czy ogólną kulturę projektu. To wszystko wpływa później na postrzeganą wartość nieruchomości.
Co w takim razie wyróżnia Cynamonową jako projekt na tle konkurencji?
Jej przewagą jest połączenie kilku elementów, które rzadko występują razem w tak uporządkowanej formie. Po pierwsze, lokalizacja w dojrzałej, dobrze funkcjonującej części Ursynowa, z bardzo szybkim dostępem do metra. Po drugie, miejski, ale zrównoważony charakter całego założenia. Po trzecie, standard i rozwiązania użytkowe, które realnie wspierają codzienne funkcjonowanie mieszkańców. W projekcie przewidzieliśmy m.in. system smart home, kontrolę dostępu i monitoring, prywatny automat paczkowy, techniczną windę dla rowerów, miejsca przygotowane pod ładowarki samochodów elektrycznych, strefę KidsPlay i siłownię dla mieszkańców wyposażoną w sprzęt marki Technogym. Ważne jest to, że te elementy tworzą praktyczną całość. Nie chodzi o mnożenie funkcji, lecz o sensowne podniesienie komfortu życia.
Wspomniała Pani o codziennym użytkowaniu. Na ile właśnie ten aspekt przesądza o tym, czy budynek dobrze znosi upływ czasu?
W ogromnym stopniu. Ostatecznie o reputacji inwestycji nie decydują foldery sprzedażowe, tylko codzienne doświadczenie mieszkańców. To ono buduje opinię o projekcie, wpływa na satysfakcję użytkowników, a później również na zainteresowanie rynku wtórnego. Jeżeli budynek jest wygodny, funkcjonalny, bezpieczny i dobrze zorganizowany, zyskuje przewagę, która utrzymuje się przez lata. Dlatego przy projektowaniu tak istotne są nie tylko same mieszkania, ale również logika całego budynku: wejścia, komunikacja wewnętrzna, części wspólne, dostęp do usług czy rozwiązania ułatwiające codzienne sprawy. W CU – Cynamonowa Ursynów przykładaliśmy do tego dużą wagę. Dobra nieruchomość nie powinna utrudniać życia, tylko je porządkować. To brzmi prosto, ale właśnie ta zasada bardzo często oddziela projekty trwałe od tych, które szybko tracą wartość.
Czy można powiedzieć, że jakość projektu staje się formą ochrony wartości kapitału?
Tak, choć oczywiście nie należy tego upraszczać. Na wartość nieruchomości wpływają również stopy procentowe, sytuacja kredytowa, skala podaży czy ogólna kondycja gospodarki. Natomiast jakość projektu pozostaje jednym z najważniejszych czynników, które właściciel realnie „kupuje” na lata. To ona decyduje o tym, jak nieruchomość będzie odbierana w kolejnych fazach cyklu i jak poradzi sobie w bardziej wymagającym otoczeniu rynkowym. W tym sensie jakość jest jednym z filarów bezpieczeństwa inwestycji mieszkaniowej.
Ursynów to rynek dojrzały i konkurencyjny. Jakie znaczenie ma to dla Cynamonowej?
Właśnie dojrzałość tej lokalizacji jest jej siłą. Ursynów oferuje rozwiniętą infrastrukturę, dobre połączenia transportowe, dostęp do usług, szkół i terenów zielonych. To nie jest obszar, który dopiero czeka na zbudowanie podstawowej funkcjonalności miasta. Dla nabywcy oznacza to większą przewidywalność i mniejsze ryzyko związane z otoczeniem inwestycji. Cynamonowa korzysta z tego kontekstu, ale jednocześnie wnosi własną jakość. To projekt skierowany do klientów, którzy chcą mieszkać wygodnie, korzystać z miejskich udogodnień i jednocześnie mieć poczucie, że wybierają nieruchomość zaprojektowaną odpowiedzialnie.
