Gospodarka idzie w kierunku modelu rozproszonego, który realnie przełożył się na zmianę modelu pracy – komentuje Kamil Krępa, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie TDJ Estate, w rozmowie z Agnieszką Bulus-Trando w BiznesINFO.TV
Nasza rozmowa dotyczyć będzie najważniejszych aspektów biura przyszłości. A więc nowej roli biur, ekologii i nowych technologii w przestrzeniach biurowych, a także biur flex i coworków, trendów work-life balance i well-being oraz egzaminu, jaki przeszli pracodawcy podczas pandemii. W jaki sposób zmieniła się rola biura przez ostatni rok i jakie aspekty zyskały na znaczeniu a w jakim obszarze dostrzegł Pan największe zmiany?
Największą zmianą było na pewno opustoszenie biur. Wraz z nadejściem epidemii wielu pracodawców zdecydowało się skierować swoich pracowników na pracę zdalną. W tym czasie nasze biurowce opustoszały, niemniej jednak nadal nimi zarządzaliśmy. Z naszej perspektywy codzienne działania nie uległy więc zmianie. Warto jednak zauważyć, że z komfortu pracy zdalnej mogło skorzystać jedynie trzynaście procent ogółu zatrudnionych w gospodarce, to jest nieco ponad dwa miliony osób. To duża liczba, nie jest ona jednak tożsama z całą grupą pracowników biurowych. Dziś wiemy, że znany nam do tej pory stacjonarny model świadczenia pracy będzie ulegał zmianie, pracodawcy są tego świadomi, a biura muszą się dostosować do nowej rzeczywistości i być przede wszystkim miejscem bezpiecznym, miejscem spotkań i wymiany doświadczeń.
Wiele teraz się mówi o biurach flex, które mają być rozwiązaniem skrojonym na obecne czasy, pracy zdalnej czy też hybrydowej. Jak Pan sądzi, czy te elastyczne powierzchnie biurowe wyprą standardowe biura?
Obecnie pojawiło się bardzo wiele nowych sformułowań: biura flex, biura cowork, biura serwisowane, także sam model pracy: praca hybrydowa czy praca zdalna. Wiele zagadnień w ostatnim roku zyskało na popularności, natomiast musimy zauważyć globalną zmianę. Nasza gospodarka idzie w kierunku modelu rozproszonego, który przełożył się na zmianę modelu pracy. Praca już nie musi być wykonywana w danym miejscu, przy przypisanym do niej biurku. Pracodawcy, organizacje, firmy doradcze zauważają trend, polegający na tym, iż firmy mogą podejmować już dziś decyzje o tym, by część zespołu pracowała w trybie zmianowym czy hybrydowym. Gdzie 2-, 3 dni są dniami w biurze w danej lokalizacji, a pozostałe mogą być dniami pracy zdalnej. Mamy tutaj również możliwość podjęcia przez organizacje decyzji o pewnej optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej. Skoro zespół nie jest już w stu procentach obecny stacjonarnie w danej lokalizacji, to część firm decyduje się na redukcję zajmowanej przestrzeni pracy. Tryb zdalny powoduje, że potrzebujemy więcej powierzchni na spotkania mniej formalne, gdzie właśnie strefy relaksu można zaaranżować pod tego typu aktywności. Trend biur flex i rozwiązań bardziej rozproszonych, pracodawcy mogą realizować poprzez obecność w wielu miastach regionalnych. To już nie musi być jedna siedziba w Warszawie, a na przykład biuro centralne i satelity w postaci biur regionalnych. W mniejszej skali oczywiście, ale jednak tworzące jedną całość. Mogą one być lokalizowane w tych już gotowych rozwiązaniach typu coworking lub flex.
Jaki wskazałby Pan najważniejszy aspekt nowej rzeczywistości biurowej i jak będzie wyglądać biuro przyszłości?
Nie ma tu jednej odpowiedzi, gdyż wiele zmian zachodzi równocześnie. Od 2000 roku możemy zaobserwować w Polsce dynamiczny wzrost firm sektora nowoczesnych usług dla biznesu. To te organizacje w 75 proc. zajmują powierzchnie biurowe w miastach regionalnych – wyłączam z tych rozważań Warszawę, ponieważ ten współczynnik jest w stolicy nieco niższy. To, co mogliśmy zauważyć na rynku, było przenoszeniem pewnej myśli, pewnego know-how, powstałego na Zachodzie i od 2000 roku implementowanego na naszym rynku. Od około pięciu lat możemy także zaobserwować, że to tu w Polsce powstają globalne centra usług GBS, które pomagają usprawnić globalne łańcuchy dostaw, czy procesy księgowe lub finansowe. Istotne jest więc to, że menadżerowie – eksperci podejmują decyzje nie na podstawie wzorców z zewnątrz tylko o własne, wypracowane modele pracy. Stąd też ta nowa normalność to przede wszystkim zrównoważone podejście m.in. do trybu świadczenia pracy. Ponadto coraz częściej zauważamy znaczący wpływ na nowoczesne budownictwo takich aspektów jak poszanowanie środowiska naturalnego, ograniczenie liczby miejsc parkingowych, zwiększenie znaczenia transportu publicznego, istotność czasu spędzanego po pracy na świeżym powietrzu. Te trendy sprzyjają rozwojowi budownictwa mixed-use, czyli rozwojowi projektów, które nie posiadają wyłącznie komponentu biurowego, ale uwzględniają również potrzeby mieszkańców, takich jak zakupy czy spędzanie czasu wolnego. Jako dobry przykład takiego miejsca można podać chociażby centrum Katowic, gdzie podjęliśmy decyzję o realizacji projektu .KTW pod adresem Alei Roździeńskiego 1 a, w bezpośrednim sąsiedztwie Spodka i już ikonicznej Strefy Kultury, które uzupełniamy o komponent mieszkaniowy w postaci naszej inwestycji Pierwsza Dzielnica. Wszystkie te obiekty znajdują się w odległości około 300 metrów obok siebie, dając tym samym możliwość zaspokojenia wszystkich potrzeb użytkowników właśnie w nowym trybie pracy i w nowej rzeczywistości.
Już Pan wspomniał o Państwa realizacji, czyli o katowickim biurowcu .KTW. Biurowiec .KTW I jako pierwszy w Polsce uzyskał certyfikację WELL Health&sSafety. Proszę powiedzieć, co to dokładnie oznacza, czym wyróżnia się budynek, że uzyskał taki certyfikat?
Certyfikacja to kontrola szeregu procedur, ale też rozwiązań technologicznych, które wspierają bezpieczne użytkowanie biurowca. Bezpiecznie nie tylko w dobie epidemii, ale również w „dawnych czasach” sprzed wczesnej wiosny 2020 r. Wiąże się to oczywiście z bezpieczeństwem fizycznym, dostępem do nieruchomości, sprzątaniem czy weryfikacją środków chemicznych, by były neutralne i przyjazne dla środowiska. W biurowcu zastosowany został także jednostronny system wentylacji mechanicznej, czyli całe powietrze nawiewane z zewnątrz do biur jest oczyszczane i odpowiednio uzdatniane. Wszystkie cząstki poniżej parametru 2,5 PMI, czyli tak zwane cząstki smogowe, są wychwytywane i usuwane. To powoduje, że strumienie powietrza wywiewanego i nawiewanego w budynku nie są mieszane, więc wszelkie drobnoustroje i bakterie są neutralizowane. To jednak tylko jeden z wyznaczników bezpiecznych biur, które potwierdza certyfikat. Mamy również szereg innowacji, związanych z certyfikatami, które wprowadzaliśmy już w roku 2018, które skupiają się na dobrostanie pracowników. Na przykład budżet partycypacyjny tworzony wspólnie z naszymi najemcami czy propagowanie zdrowego tryby życia, well-beingu. Rezultatem tych działań było zdobycie przez .KTW I w grudniu 2020 r., obecnie najbardziej pożądanego certyfikatu WELL Health&Safety.
Obecna sytuacja natomiast wymusiła zmianę w komercjalizacji budynków. Co muszą uwzględniać współczesne strategie komercjalizacji budynków biurowych?
Każdy inwestor podejmuje działanie inwestycyjne, próbując spełnić potrzeby swojej grupy docelowej. Rok 2020 dał pracodawcom, ale też firmom sektora nieruchomości czy doradczym, dużą ilość danych. Dlatego właśnie teraz mówimy o biurach typu flex. Jako odpowiedzialni inwestorzy, deweloperzy powierzchni komercyjnych, powinniśmy w stosownej części, takie przestrzenie właśnie tworzyć. U nas to było naturalne, dlatego też już w 2018 roku w Katowicach można było wynajmować przestrzenie w mniejszej skali, na elastycznych warunkach. Dotyczyło to jednakowo wolumenu powierzchni, długości okresu zobowiązań oraz oczywiście funkcjonalnej aranżacji.
Patrząc szerzej na temat aranżacji biur, jakie powierzchnie biurowe zyskują na popularności wśród inwestorów, czy to są właśnie te powierzchnie typowo flex, czy jednak takie, które pozwalają na pracę hybrydową? Jak to będzie wyglądało w przyszłości, ku czemu skłaniają się inwestorzy i Państwo?
Na rynku nieruchomości komercyjnych od około 5–7 lat można było dostrzegać takie usługi jak doradztwo środowiska pracy, czyli workplace solutions. Ta usługa nie była popularna, wprowadzana jedynie przez główne firmy, które chciały stworzyć zrównoważone, dostosowane do swoich potrzeb warunki pracy. Niemniej jednak była to pewna ekstrawagancja. Dziś po doświadczeniach, które przyniósł ze sobą rok 2020, jest już to powszechny trend. Większość firm, z którymi rozmawiamy, bardzo poważnie podchodzi właśnie do kształtowania nowego środowiska pracy, które na swojej przestrzeni będzie mogło odpowiadać na potrzeby już nie jednej a pięciu generacji pracowników. Czyli mówimy jednakowo o osobach 60+, ale też ludziach młodych, 18–20-letnich. Zatem te wymagania są różne, biuro musi jednak odpowiadać na nie w sposób funkcjonalny, przestrzenny – różnego rodzaju przestrzenie pracy cichej, pracy w skupieniu, pracy kreatywnej, spotkań roboczych grupy projektowej danej firmy bądź też grupy projektowej z firmami zewnętrznymi, z kontrahentami. Te trendy wspierane przez Activity Based Workplace czy też filozofię Agile są obecnie wdrażane na powierzchniach biurowych. Najemcy, którzy już mają umowę najmu, dostosowują te powierzchnie, a ci nowi, którzy podjęli w roku 2020 odważne decyzje, mające na celu relokację do nowych przestrzeni w tych nowych miejscach budują właśnie swoje biura przyszłości.
Z kolei przez ten rok pracy zdalnej pracownicy biur musieli mierzyć się z różnymi wyzwaniami. Jednakże w jeszcze trudniejszej sytuacji byli pracodawcy, którzy musieli zapewnić warunki do funkcjonowania swoich firm. Jak Pan sądzi, jakie technologie wprowadzone przez różne podmioty najlepiej usprawniały funkcjonowanie firmy w modelu zdalnym i czy pracodawcy zdali egzamin z prowadzenia działalności w czasach pandemii?
Z danych gospodarczych wynika, że dotychczas większość pracodawców zdała ten egzamin, czyli utrzymany został poziom zatrudnienia, słyszymy także o rosnących wynagrodzeniach. Zatem firmy odrobiły lekcję zarządzania kryzysowego. Technologie w zarządzaniu na pewno wsparły ten proces – nie potrafię sobie wyobrazić, co by się działo, gdybyśmy z pandemią mieli do czynienia w 2000 r. Praca, którą dziś świadczymy, byłaby niemożliwa. Ten poziom technologii, który mamy w domach czy też w smartfonach w kieszeniach, daje nieznane wcześniej poczucie komfortu. Dlatego właśnie zarówno pracodawcy, jak i inwestorzy powierzchni biurowych, sięgnęli w tym trudnym czasie m.in. po rozwiązania technologiczne. Nowoczesne aplikacje będą nam podpowiadały już nie tylko produkty, które można zamówić z lokalnego sklepiku czy kantyny. Dziś ta oferta została rozszerzona o status doręczenia do rąk własnych czy też w umówionym miejscu w recepcji, ale także możliwość rezerwacji miejsca pracy czy w pewien sposób „śledzenia” pracowników, którzy będą wykazywali podwyższoną temperaturę ciała. Technologia będzie nam więc pomagała dobrze diagnozować ryzyka i nimi zarządzać.
Państwa inwestycje biurowe znajdują się w Katowicach, czyli obecnie jednym z najbardziej dynamicznych rynków regionalnych. Podczas pandemii nie przerwali Państwo prac budowlanych przy budynku .KTW II, czy to oznacza, że rynki regionalne w mniejszym stopniu odczuły pandemiczne zawirowania i jeśli tak to dlaczego?
To prawda, nie wstrzymaliśmy realizacji kompleksu biurowego .KTW i jego drugiej fazy, czyli wieży .KTW II. Dzięki temu data ukończenia inwestycji nie uległa zmianie i jest planowana na rok 2022 r. Dlaczego podjęliśmy taką decyzję? Otóż wiadome jest, że rynek nieruchomości podlega cyklicznym zmianom. Wszelkie zwiastuny ożywienia czy też kryzysu w większym stopniu dotykają rynki centralne, stołeczne. Tak też właśnie w Warszawie w minionym roku wolumen popytu zmniejszył się niemalże o połowę. A dziś w podsumowaniu pierwszego kwartału 2021 r. w Krakowie mamy ponad 230 tys. m2 pustostanów. To dowodzi, że każdy rynek czy to centralny, stołeczny czy regionalny w pewien sposób doświadcza fluktuacji. Natomiast nasze decyzje powzięte w 2016 r., kiedy uruchamialiśmy .KTW, w 2019 r., kiedy przystąpiliśmy do realizacji drugiej fazy, i w 2020 r., gdy utrzymaliśmy tę budowę, dały nam możliwość odpowiedzialnego kształtowania naszej oferty. W pierwszym budynku najemcy, którzy zastanawiali się, w jaki sposób rozpocząć działalność, w jaki sposób w tym kryzysie dać możliwość rozwoju struktur firmy, znaleźli formę zaproponowanego przez nas inkubatora. Daje ona możliwość wzrostu, rozwoju, od zaledwie jednego biurka do 30-50 w zależności od potrzeb. A także docelową możliwość stworzenia swojego wymarzonego biura w myśl założeń teorii Agile i Activity Based Workplace w drugim budynku .KTW II. Daje nam to gwarancje, rzetelność naszych zobowiązań.
Dużą część swoich działań skupiają Państwo na propagowaniu zdrowego stylu życia wśród pracowników oraz trendach work life balance i well-being. Proszę nam powiedzieć, jak dbają Państwo o to w Waszych biurowcach?
To chyba wynika z DNA naszej firmy. TDJ to rodzinna firma inwestycyjna, która od ponad 50 lat funkcjonuje na rynku. Podejmując działania inwestycyjne, wiedzieliśmy, że lokalizacja .KTW w sąsiedztwie Spodka, Międzynarodowego Centrum Kongresowego, Filharmonii Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia i nowej siedziby Muzeum Śląskiego zasługuje na wyjątkowe podejście i na stworzenie nie tylko metrów kwadratowych do wynajęcia, ale przede wszystkim pewnej społeczności. Zatem uruchomiliśmy w porozumieniu z pracodawcami obecnymi w naszym obiekcie tak zwany budżet partycypacyjny najemców, w którym pytamy bezpośrednio pracowników, jakie działania mamy podejmować, jakie działania są rekomendowane do wdrożenia ze strony inwestora. W ten sposób powstały inicjatywy takie jak słodkie piątki i owocowe poniedziałki czy zielone KTW. W minionym roku chcieliśmy stworzyć strefę relaksu przed biurowcami .KTW, co niestety uniemożliwiła pandemia, dlatego też ten pomysł został przetransportowany w przestrzeń spotkań, .KTWmeets, do wynajmu przez indywidualne osoby i pracowników. Zatem nasza filozofia well-beingu i work life balace’u odpowiada na realne potrzeby naszych najemców i partnerów.
W tym roku obchodzą Państwo 10-lecie swojej działalności TDJ Estate. Podczas tej dekady firma bardzo się rozrosła zarówno pod względem pracowników, jak i stworzonych przestrzeni. Czego życzyłby Pan firmie na kolejne lata?
Dekada działalności to wyjątkowy czas dla każdej firmy. Myślę, że rozwinęliśmy się w sposób imponujący. Mamy ponad 10-krotny wzrost zatrudnienia, dziewięć projektów mieszkaniowych, dwa projekty land development i ponad 72 tys. m2 powierzchni biurowej (62 tys. m2 w samym kompleksie .KTW). Cóż można życzyć takiej firmie na kolejne 10-lecia? Na pewno stabilnego rozwoju, przewidywalnego rynku, który będzie gwarantował powodzenie kolejnych przedsięwzięć inwestycyjnych, dobrej jakości projektów wkomponowanych w urbanistykę miasta i zrównoważonego podejścia do środowiska, ekologii i potrzeb użytkowników, aby tworzone projekty dobrze wpisywały się w tkankę miejską oraz były jej wizytówką na długie lata.