Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2020 r. wyniosła 5,29 mld euro. Rynek inwestycyjny zdominował sektor magazynowy, który odpowiadał za połowę transakcji i po raz pierwszy w historii okazał się bardziej pożądaną klasą aktywów od nieruchomości biurowych i handlowych – poinformowała firma doradcza Savills.
Zgodnie z danymi firmy Savills, w 2020 r. najwyższą wartość transakcji, blisko 1,7 mld euro odnotowano w pierwszym kwartale, gdy pandemia koronawirusa nie była w Europie tak odczuwalna. W czwartym kwartale zainwestowano 1,26 mld euro, co jest wynikiem znacznie niższym, niż średnia z ostatnich pięciu lat dla tego okresu i dwuipółkrotnie niższym, niż w czwartym kwartale 2019 r. rekordowego dla polskiego rynku inwestycyjnego. Całoroczna wartość transakcji w 2020 r. była niższa o 32 proc. rdr.
– Ograniczenia związane z pandemią wywarły negatywny wpływ na rynek nieruchomości. W wyniku dużej niepewności i strategii wyczekiwania, jaka dominowała wśród inwestorów, spadki wartości transakcji były nieuniknione. W odróżnieniu od poprzedniego kryzysu finansowego obserwowanego po upadku banku Lehman Brothers, w okres pandemii Polska wkroczyła już, jako dojrzalszy rynek. Podobnie jak w 2019 r., tuż przed pandemią, również wówczas, w rok poprzedzający kryzys finansowy, rynek odnotował rekordową wartość inwestycji w nieruchomości. Spektakularna na tamte czasy wartość z 2006 r. była jednak niższa, niż ta, którym zakończył się 2020 r. Pandemia spowolniła, zatem znacząco rynek nieruchomości, ale zdecydowanie go nie zatrzymała – komentuje Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce.
Z danych Savills wynika, że blisko 2,61 mld euro zainwestowane w magazyny w 2020 r. to rekord dla tego sektora (wzrost o 65 proc. rdr.). Na wynik złożyły się transakcje portfelowe, w tym przejęcie aktywów firmy Goodman przez GLP oraz transakcja sprzedaży pięciu obiektów magazynowych (280 tys. m2), których deweloperem było Panattoni Europe, a nowym właścicielem został inwestor z Azji reprezentowany przez Savills Investment Management. Popytowi na magazyny sprzyjało także przyśpieszenie w sektorze e-commerce i wynikająca z niego odporność obiektów logistycznych na spowolnienie gospodarcze wywołane pandemią.
– Polska, w wyniku swojej strategicznej lokalizacji w ramach Nowego Jedwabnego Szlaku, staje się również pierwszym przystankiem dla chińskich inwestorów zainteresowanych wejściem na niemiecki, czy brytyjski rynek nieruchomości. Tak silny popyt na tę klasę aktywów może w tym roku doprowadzić do zrównywania się stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych i magazynowych. Wysoka podaż wywrze z kolei presję na ceny gruntów, które mogą wzrosnąć do niespotykanych dotąd poziomów, a silny popyt na rynku najmu powierzchni magazynowych być może stworzy podwaliny pod wzrosty czynszów w średniej i dłuższej perspektywie – dodaje Tomasz Buras.
Nowe nieruchomości na celowniku
Jak podaje Savills, wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze biurowym w 2020 r. wyniosła 1,98 mld euro (spadek o 48 proc.rdr.). W ciągu minionych 12 miesięcy właściciela zmieniły m.in. takie obiekty jak Lixa, T-Mobile Office Park, Wola Center i Prosta Office Tower w Warszawie i Equal Business Park w Krakowie. Nieruchomości handlowe odpowiadały z kolei za ok. 12,5 proc. transakcji (0,66 mld euro). W miejsce galerii handlowych, które borykają się z ograniczeniami związanymi z lockdownem, na celowniku inwestorów znalazły się parki handlowe w miastach średniej wielkości i obiekty dedykowane zakupom pierwszej potrzeby, zwłaszcza spożywczym.
– Wbrew obawom i powszechnym odczuciom, których źródła należy upatrywać we wciąż dominującej w wielu firmach pracy zdalnej, rynek nieruchomości biurowych nie ucierpiał tak znacząco. Na koniec roku w Warszawie odnotowano pustostany na poziomie 9,9 proc., co oznacza wzrost o 2,1 punktu procentowego w stosunku do 2019 r., ale wciąż jest to wynik dużo niższy od wakatów, które obserwowano w stolicy w latach 2014-2016, kiedy przez warszawski rynek biurowy przechodziła mocna fala podażowa. Pomimo pandemii wciąż zawierane były transakcje najmu powierzchni biurowych, w tym jedna spektakularna, która okazała się rekordowa dla polskiego rynku. W 2021 r. może to dać inwestorom komfort do powrotu do lokowania kapitału w tym sektorze – przewiduje Tomasz Buras.
Z danych Savills wynika ponadto, że w 2020 r. wzrosła aktywność inwestorów w segmencie apartamentów na instytucjonalny wynajem (PRS). Rynek ten w Polsce znajduje się na początkowym etapie rozwoju, podczas, gdy np. w Niemczech czy krajach nordyckich ten sektor zajmuje czołowe pozycje pod względem zainwestowanego kapitału, deklasując nawet biura i magazyny. Brak produktu dostępnego na sprzedaż wpływa na strukturę transakcji, które są zawierane na etapie finansowania inwestycji deweloperskich i rozpoczynania budowy. Przykładem takiej umowy jest współpraca pomiędzy Eiffage Immobilier Polska i Heimstaden Bostad, przy której doradzała firma Savills. W ramach niej w Warszawie powstanie 640 mieszkań na wynajem instytucjonalny w ramach dwóch projektów. Według Savills rosnąca niepewność na rynku mieszkaniowym sprawia, że coraz więcej deweloperów decyduje się na sprzedaż wybranych projektów inwestorom instytucjonalnym. Analitycy z Savills zwracają także uwagę na to, że mimo zamkniętych uniwersytetów, zainteresowanie inwestorów prywatnymi akademikami nie słabnie.
– Na rynku wciąż dostępna jest duża ilość kapitału, który inwestorzy chcą ulokować w nieruchomości. Czynnikiem niesprzyjającym powrotowi do normalności są jednak m.in. utrzymujące się ograniczenia w podróżowaniu. Pierwszych odczuwalnych oznak większego ożywienia będzie się można zapewne spodziewać w drugiej połowie roku. W dłuższej perspektywie nieruchomości zachowają status jednych z najbardziej pożądanych aktywów inwestycyjnych. Polska, dołączając powoli do grona europejskich liderów rynku magazynowego oraz dzięki potencjałowi rodzącego się ryku najmu instytucjonalnego mieszkań, z pewnością nadal budzić będzie duże zainteresowanie inwestorów – podsumowuje Tomasz Buras z Savills.