Planujemy stworzenie bogatego portfolio mieszkań na wynajem w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Korzystamy z przywileju pierwszeństwa na rynku najmu instytucjonalnego. Kiedy pojawiliśmy się w Czechach czy w Polsce, nikt inny się tym nie zajmował – mówi Peter Noack, współzałożyciel i CEO Zeitgeist Asset Management w rozmowie z się Agnieszką Bulus-Trando w BiznesINFO TV.
Weszliście na polski rynek w 2016 r. Jak przez ten czas zmienił się polski sektor instytucjonalnego najmu mieszkań? Jak podsumowałby Pan te prawie pięć lat działalności w Polsce?
Kiedy zaczynaliśmy, musieliśmy tłumaczyć wszystkim, czym się zajmujemy. Nikt nie chciał uwierzyć, że do Polski przychodzi ktoś z kapitałem, kto chce zajmować się najmem instytucjonalnym. Tłumaczyli nam, że w Polsce, wszyscy wolą kupować własne mieszkania. Myślę, że to się już zmieniło i wszyscy zdali sobie sprawę z zalet najmu. Wraz z przybyciem nowych graczy na ten rynek, najem instytucjonalny staje się coraz istotniejszą klasą aktywów.
Jak według Pana będzie się rozwijała oferta najmu instytucjonalnego w Polsce?
Rynek będzie stawał się coraz większy, pojawi się także w innych miastach, nie tylko w Warszawie. W krajach rejonu CEE można zauważyć trend polegający na skupianiu inwestycji w głównych miastach kraju. W Polsce poza Warszawą jest to np. Gdańsk, gdzie wchodzimy na rynek z 200 mieszkaniami, Wrocław, gdzie duzi gracze m.in. z Niemiec pojawią się wkrótce z kilkoma tysiącami mieszkań. Dużo takich lokali jest także w Warszawie i w Poznaniu.
Jako inwestor są Państwo znani z rewitalizowania historycznych budynków na cele mieszkaniowe i domy studenckie, a także zarządzania nimi na rzecz inwestorów instytucjonalnych i prywatnych. Skąd pomysł na taki model biznesowy?
Zaczęliśmy działalność w Pradze, a Praga posiada dużą bazę starych, pięknych budynków m.in. z lat 20-tych XX wieku. Nasz pomysł polegał na tym, aby je odnowić i przygotować do kolejnego stulecia. Stało się to naszą specjalnością. Kiedy przyjechaliśmy do Warszawy, okazało się, że niestety nie ma tutaj aż tylu wiekowych, atrakcyjnych nieruchomości, jednak nie przestawaliśmy szukać. Udało nam się znaleźć budynki przy ul. Długiej w okolicach Starego Miasta czy przy ul. Wrzesińskiej na Pradze. Każdemu takiemu znalezisku staramy się oddać ducha jego czasu (stąd nazwa firmy) i przywrócić je do życia.
Nazwa waszej firmy, ZEITGEIST, tłumaczy się jako duch czasu, duch epoki. Jak Państwo, idąc z tym duchem czasu, dostosowali swoje inwestycje do pandemicznej rzeczywistości?
Zarządzamy obecnie 400 mieszkaniami w Pradze i przekroczymy niedługo liczbę 500. Widzimy, że najem instytucjonalny jest ludziom potrzebny. Wiele osób nie stać dziś na zakup mieszkania. Sytuacja ich zatrudnienia jest niepewna, przez co nie chcą zdecydować się na taką inwestycję. Z drugiej strony, większość młodych ludzi szuka coraz większych mieszkań. Potrzebne jest miejsce na domowe biuro i dla dzieci. To właśnie oferujemy klientom – większe mieszkania przy względnie niskim czynszu. Czasem z powodu dobrej lokalizacji cena najmu jest wyższa, ale staramy się znajdować również lokalizacje dostępne dla szerokiej rzeszy klientów, zarówno w Polsce jak i w Czechach. Chcemy udostępnić im przyjemne miejsce zamieszkania – tym właśnie zajmuje się ZEITGEIST.
Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce dopiero się tworzy. Czym przyciągnęła was Polska i jakie macie dalsze plany na naszym rynku?
Mamy zamiar rozwijać się i rosnąć na polskim rynku. Kiedy tu przyjechaliśmy, założyliśmy biuro w dwie osoby. Teraz jest nas piętnaścioro. Zaczęliśmy z jednym projektem, w tej chwili mamy osiem realizacji w trzech miastach – w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. Interesuje nas rozwój we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi oraz Katowicach. Nasze plany w Polsce są ambitne, a wynika to także z dużego zaangażowania i determinacji naszych instytucjonalnych inwestorów. Mamy pieniądze, mamy wiedzę i szukamy już tylko odpowiedniej okazji, która umożliwi nam wzrost na tym rynku.
Ale dlaczego Polska?
Porównaliśmy rynek polski do czeskiego, gdzie założyliśmy firmę. W Czechach mieszka 10 mln ludzi, w Polsce – 40 mln. Polski rynek jest cztery razy większy. Wejście tutaj było dla nas oczywistym, następnym ruchem. Macie nie jedno, a kilka miast, które bardzo lubię. Pochodzę z Niemiec, gdzie jest naturalnym to, że oprócz Berlina, liczy się tam również Dusseldorf, Frankfurt czy Monachium. W Polsce jest podobnie. Podoba nam się zróżnicowany rynek ze zróżnicowanymi potrzebami. Z tego powodu chcemy tutaj zostać i tu się rozwijać.
Nasza oferta na początku budziła wątpliwości. Wydaje mi się, że Polacy, podobnie jak wcześniej Czesi, szybko przekonają się do najmu instytucjonalnego. Rynek się zmienia, ale ludzie mają podobny sposób myślenia. Wszyscy przeżyli okres komunizmu i cieszą się od 30 lat wolnością oraz tym, że żyją w państwie kapitalistycznym.
Państwa firma w Czechach ma czołową pozycję. Jakie widzi Pan podobieństwa, a jakie różnice między modelami biznesowymi w Polsce i w Czechach?
Różnicą jest skala. W Pradze dostępne są stare budynki. Miasto nie zostało zniszczone podczas drugiej wojny światowej. Nie ma tam więc miejsca na większe projekty. Tu, w Warszawie jest wiele atrakcyjnych działek w centrum miasta, gdzie można tworzyć duże realizacje. Inwestować można także w Gdańsku, w Krakowie, w szeregu innych miejsc. Można tworzyć projekty w większej skali, co jest szczególnie interesujące przy budowaniu obiektów mieszkalnych przeznaczonych do wynajęcia.
Mówi Pan o wzroście, o dużych projektach, a jaki był Państwa największy zakup w Polsce i jak zmieniło to Państwa pozycję na rynku?
Naszą największą inwestycją był zakup kompleksu przy ul. Nowogrodzkiej i Św. Barbary w centrum Warszawy od Orange. To ogromna działka, usytuowana w centrum miasta. Mamy czas, aby stworzyć tutaj bardzo atrakcyjny projekt. Rozmawiamy z władzami miasta, rozpoczynamy też odrestaurowywanie dwóch pierwszych budynków i przekształcanie ich na obiekty mieszkaniowe do wynajęcia. Zobaczymy jeszcze, jak zagospodarujemy resztę budynków. Widzimy, że dzięki temu zakupowi staliśmy się rozpoznawalni na rynku. Wcześniej inwestowaliśmy 10 mln euro, 15 mln euro. Jak to zwykle jest na rynku nieruchomości, rozmiar ma znaczenie. Po tym zakupie kolejne transakcje przychodziły łatwiej, gdyż ludzie wiedzieli, że potrafimy poradzić sobie nawet z tak dużymi projektami.
Jak duży portfel planujecie w Polsce? Czy pozostanie on w waszych rękach, czy będziecie sprzedawać te nieruchomości?
Planujemy stworzenie bogatego portfolio w całej Europie Środkowo-Wschodniej, wliczając również Węgry. Chcemy utrzymać je w posiadaniu i pozostać w roli wynajmującego. Stworzyliśmy duży zespół zarządców nieruchomości w Pradze i zrobimy to samo w Polsce. Naszym celem jest więc utrzymanie aktywów w długiej perspektywie. Nie planujemy budynków na 1 tys. mieszkań, bardziej interesują nas nieruchomości obejmujące 300-400 lokali. Nie wykluczamy więc tego, że możemy sprzedać jakąś pozycję z naszego portfolio, ale to najwcześniej za trzy, cztery lata.
Kiedy planują Państwo oddanie do użytku pierwszych mieszkań na wynajem w Polsce i w jakiej lokalizacji będą się one znajdowały?
Pod koniec tego roku udostępnimy w Gdańsku 200 mieszkań. Są one w tej chwili w budowie. To bardzo atrakcyjny projekt, pomiędzy Sopotem a Gdańskiem. Myślę, że będzie przyciągał do dużo uwagi, kiedy będzie gotowy. W ramach tego projektu przedstawiamy naszą nową markę – Home By ZEITGEIST. Druga inwestycja znajduje się na warszawskiej Pradze, przy ul. Wrzesińskiej. Zabytkową kamienicę wraz z połączonym z nią nowym budynkiem udostępnimy w pierwszym lub drugim kwartale przyszłego roku. Na datę oddania mieszkań wpływa to, że projekt zakłada odnowienie starej budowli, co jest bardziej skomplikowane. Nie zawsze można przewidzieć, jak szybko zakończą się prace przy odrestaurowaniu. Po tych dwóch projektach, kolejnym, który udostępnimy do wynajmu będzie kompleks przy ul. Nowogrodzkiej i Św. Barbary, oddamy dwa mniejsze budynki mieszkalne.
Ostatnie pytanie – z czego jest Pan najbardziej dumny po tych prawie pięciu latach działalności w Polsce i co jeszcze chce Pan osiągnąć?
Korzystamy z przywileju pierwszeństwa na rynku najmu instytucjonalnego. Kiedy się na nim pojawiliśmy się, nikt inny się tym nie zajmował. Teraz na rynku jest wielu graczy. Wydaje mi się, że przyciągnęliśmy wiele uwagi, co jest dla nas inspiracją do przedstawiania kolejnych pomysłów, do robienia czegoś jako pierwsi. Tym był właśnie nasz debiut na rynku prywatnych domów studenckich w Pradze. Teraz przenosimy ten pomysł na polski grunt. W ciągu miesiąca powinny ruszyć place budowlane przy prywatnym akademiku na Solcu w Warszawie. Jestem dumny z tego, że nasza firma, którą na początku tworzyło dwoje ludzi, rozrosła się już do ponad 40 osób. A także z tego, że mamy trzy siedziby – jesteśmy w Berlinie, Warszawie, Pradze i mamy projekty nawet w Budapeszcie.