Rynek biurowy za bardzo się nie zmieni, bo my potrzebujemy się spotykać, potrzebujemy powierzchni biurowej – mówi Łukasz Wasilewski, partner w firmie Nuvalu Polska, w rozmowie z Agnieszką Bulus-Trando w BiznesInfo.TV
Powoli wychodzimy z okresu pandemii, a przynajmniej taką mamy nadzieję. Możemy więc zaobserwować efekty pracy zdalnej. Jakie Państwo dostrzegli skutki home office?
Jestem zdania, że konsekwencje home office będziemy długo jeszcze obserwowali. Dzisiaj możemy ocenić jedynie skutki krótkofalowe. Część firm wciąż pracuje w systemie hybrydowym. Niektóre pozostały na „pełnym” home office, więc zmiana jeszcze jest przed nimi. Główne zmiany, które zaobserwowałem u nas w organizacji, to rozpad więzi międzyludzkich w zespołach. Ludzie potrzebowali codziennego spotkania przy kawie, wymiany myśli. Tego nie było i widać, że ten brak odbił się na naszych pracownikach. Ucierpiała też efektywność, bo praca oparta na rozmowach wideo wymaga trochę więcej skupienia i efektywność siłą rzeczy spada. Co za tym idzie, nierzadko zatarły się granice pomiędzy czasem prywatnym a czasem pracy.
Musiał się Pan mierzyć z prowadzeniem firmy w nowej sytuacji i jakie trudności Pan napotkał? Jak sobie Państwo z nimi radzili?
Zarządzanie firmą w trakcie pandemii było dla nas o tyle trudne, że jako firma doradcza do tej pory zupełnie nie korzystaliśmy z home office. Wymiana myśli na open space i codzienna praca razem, to była istota naszej działalności. Więc było to zderzenie się z czymś zupełnie nowym. Największą bolączką na początku była organizacja czasu i utrzymanie wysokiej motywacji oraz pozytywnej chęci do pracy i zaangażowania. Z udziałem nowoczesnych technologii starałem się wraz z pozostałymi menadżerami utrzymać duch zespołu, chęć do pracy, wysoką motywację. W ten sposób zarządzaliśmy pracą, organizowaliśmy częste spotkania i myślę, że to udało nam się osiągnąć.
Poprzedni rok to spore wyzwania dla osób zarządzających firmami. Jednocześnie pojawiły się też nowe wymagania wobec menadżerów. Jakie oczekiwania były względem Pana?
To jest bardzo ciekawe pytanie. Sam przez ten czas, kiedy był wprowadzony lockdown, czułem się jak połączenie menadżera z coachem, trochę także z psychoanalitykiem. Dosyć mocno musiałem przecież wspierać swoich menadżerów, podnosić ich na duchu, przekazywać swoją pozytywną energię i motywację. Oni mieli przecież bezpośredni kontakt z naszymi zespołami, a te potrzebowały wsparcia. Wszyscy musieliśmy się przestawić na szybkie zarządzanie, reagowanie, dostosowywanie się do zmiennych warunków. Myślę, że pierwszy moment, w którym ten duch był potrzebny, pojawił się w chwili ustalania planów sprzedażowych. Musieliśmy wtedy dostosować to, czego oczekujemy, do możliwości, które daje pandemia. Myślę więc, że menadżerowie, wychodząc z pandemii, są dziś połączeniem psychoanalityków i przełożonych, patrzących szerzej na potrzeby pracowników. To jest coś, co zostanie z nami na dłużej.
W ostatnich wydaniach „Gazety Finansowej” opublikowaliśmy dwie części raportu „Powrót do biur”. Ten wywiad znajduje się w trzeciej części raportu. Pokazuje to skalę przygotowań do powrotu do pracy stacjonarnej. Jak ten powrót wygląda z Państwa punktu widzenia?
Przez cały okres trwania pandemii prowadziliśmy badania i rozmawialiśmy z naszymi klientami. A są to firmy polskie i międzynarodowe, czy też spółki Skarbu Państwa. Zbieraliśmy dane dotyczące tego, jak ludzie odbierają home office, czy chcą z niego wracać, czy będzie jakiś inny system pracy? Prowadziłem także badania wewnątrz swojej organizacji. Wydaje mi się więc, że jesteśmy całkiem nieźle przygotowani do tego, żeby wrócić z home office do pracy stacjonarnej. Jednak powrót z pracy zdalnej nie może być nagły, bo ludzie przyzwyczaili się do pewnych rozwiązań. Dlatego wprowadziliśmy system hybrydowy, uelastyczniliśmy system pracy. Wprowadziliśmy również takie rozwiązania czysto biurowe. Nie ma na przykład wewnętrznych dużych spotkań, żeby nie narażać niepotrzebnie ludzi. W większości przypadków z naszymi klientami także kontaktujemy się w takim systemie. Przeprojektowaliśmy biuro, żeby open space się trochę rozluźniło, żeby było bardziej przyjazne dla pracownika i w większym stopniu stało się miejscem spotkań.
Z Państwa ostatniego raportu wynika, że popyt na biura w Warszawie w 2020 r. spadł aż o 30 proc. Jak Pan sądzi, czy obecna fala powrotu do biur odwróci ten trend i jakie zmiany w wysokości czynszów to spowoduje?
Jestem przekonany, że spadek był przejściowy. Pandemia wywołała w organizacjach pewne zamrożenie, co jest całkowicie zrozumiałe. Firmy nie wiedziały, jaka będzie sytuacja makroekonomiczna, więc siłą rzeczy decyzja o zmianie, czy też powiększeniu biura, została wstrzymana. Natomiast z tego, co widzę, teraz te impulsy wróciły. Siłą rzeczy odmrożą się więc pewne procesy i zaczniemy wracać do tego, co było przed pandemią, czyli powolnego wzrostu zapotrzebowania na powierzchnie biurowe. Oczywiście przez ten czas czynsze biurowe będą pod presją i powrót do poziomów sprzed pandemii zajmie trochę czasu. Jestem jednak optymistą i wydaje mi się, że to powinno nastąpić szybciej niż wolniej.
Mimo zmniejszonego popytu w Warszawie powstało wiele projektów i to spektakularnych. Inne są jeszcze w budowie. Należy tutaj wspomnieć budynki Varso Place, Fabrykę Norblina, Skyliner czy powstający Forest. Na co według Pana mogą liczyć deweloperzy tych budynków?
Wymieniła Pani bardzo ciekawe inwestycje. Ciekawe z tego względu, że są to nie tylko regionalne wizytówki architektoniczne, wyróżniają się również znakomitą lokalizacją. Odpowiadają na wszystkie potrzeby, które może mieć najemca. Jestem przekonany, że właściciele tych budynków z sukcesem je skomercjalizują. Przed pandemią doszłoby do tego szybciej. Skutkiem rocznego opóźnienia będzie wydłużony czas komercjalizacji, ale ona na pewno zakończy się sukcesem.
Obserwujemy teraz rozwój tkanki biurowej na Pradze. Po tym jak Centrum rozszerzyło się w stronę Woli, zaczęło też przesuwać swoje granice na prawy brzeg Wisły. Jak Pan sądzi, czy rozszerzanie się Centrum w tych dwóch kierunkach, czyli na Wolę i na Pragę, będzie postępowało? Czy to jest już początek trendu odchodzenia od Mokotowa jako tej głównej dzielnicy biznesowej Warszawy?
Mokotów jako dzielnica biurowa spełnił swoją funkcję. Budował pewną kulturę biurową, przyzwyczailiśmy się do pracy w biurowcach. Miał też swoje minusy, powstawał dekady temu, komunikacja nie jest najmocniejszą stronę tej dzielnicy. Poza tym bardzo mocno Służewiec wyludniał się po godzinach pracy biur. Dzisiaj następuje zmiana, bo Służewiec zmierza w kierunku dzielnicy multifunkcyjnej, czyli będziemy mieli rozrywkę, mieszkania, biura, więc wszystko będzie w jednym miejscu, ale nie będzie to już stricte biurowa dzielnica. Natomiast jeśli chodzi o Wolę i Pragę, te dzielnice mają bardzo mocną tkankę miejską. Ona tam była, biurowce wpisują się w charakter tych dzielnic. Obie dzielnice są świetnie skomunikowane. Doskonałym przykładem z Woli będzie okolica ronda Daszyńskiego, gdzie mamy każdy możliwy środek transportu. Ludzie chcą tam pracować, chcą tam przyjeżdżać, podobnie jest z Pragą. Co ważne, te dwie dzielnice się od siebie różnią. Tak jak Wola przyciąga wysokościowce, tak na Pradze mamy więcej obiektów typu kampusowego. Centrum Praskie Koneser jest dobrym przykładem tego, jak będą wyglądały praskie biura. Moim zdaniem to jest kierunek, który będzie się utrzymywał. Czyli zarówno rozwój specyficznych biur na Pradze, jak i wysokościowców na Woli.
Czyli przechodzimy z Mokotowa na te dwie dzielnice?
Tak, ten ruch jest widoczny. Oczywiście spora rzesza najemców wciąż ceni Służewiec i Mokotów. Tutaj pozostały ich siedziby i oni pewnie będą wierni tej dzielnicy, natomiast widzimy przepływ najemców na kolejne lokalizacje biznesowe.
Przejdźmy na chwilę do samych biur. Jak będzie zaaranżowane biuro przyszłości, aby zachęcić pracowników do powrotu?
To jest pytanie, które zadajemy sobie z naszą pracownią Concept Space, bo dla każdego najemcy pracujemy nad nowymi rozwiązaniami. Będziemy przychodzili do biura, żeby pracować w zespole, może spotkać się z klientem. To, co również będzie się rozwijało w biurach i co już widzimy, to są systemy informatyczne zarządzania ruchem wewnątrz biur, czyli wolnymi biurkami, wolnymi salami konferencyjnymi, żeby ruch odbywał się płynnie. Wszystko po to, by minimalizować niepotrzebne ryzyka. Jestem głęboko przekonany, że wszystko będzie zmierzało w tym kierunku. Biura stacjonarne są potrzebne, wszyscy nasi klienci mówią, że wrócą do nich w jakiś sposób i głównie naciskają na to, żeby to było fajne, wygodne i bezpieczne miejsce dla pracownika.
Pandemia bardzo dużo zmieniła, spowodowała też wzrost liczby pustostanów i na pewno nadal to będzie widoczne. Jednakże Państwo przekonują w swoich publikacjach, że w Polsce ta recesja jest mniej odczuwalna niż w krajach Europy Zachodniej. Jakie są tego przyczyny?
Ja jestem optymistą i uważam, że polska gospodarka jest silna i jesteśmy ważnym członkiem Unii Europejskiej. Mam także wrażenie, że wirus z naszą gospodarką obszedł się w miarę łaskawie. Te fundamenty pozwalają z pewną ufnością patrzeć w przyszłość. Z poziomu rynku biurowego widzę, że jesteśmy w stanie, oczywiście, jeżeli nic niespodziewanego się nie wydarzy, szybko wrócić do tych poziomów, które były przed pandemią. Pozostajemy atrakcyjnym rynkiem pracy, lokują się u nas zarówno centra usług wspólnych, jak i siedziby dużych organizacji. Również polskie firmy, które z powodzeniem przeszły przez kryzys, rozwijają się, potrzebują powierzchni biurowej, by utrzymać zatrudnienie. Także myślę, że chociaż recesja jest nieunikniona, to nie będzie tak głęboka, jak na Zachodzie.
Ostatnie pytanie o prognozy na przyszłość na rynku biur. Jakie modele pracy się sprawdzą? Mówił Pan o ergonomii, o innym rodzaju biur. Jaką rzeczywistość biurową zastaniemy za 5 lat?
W tym momencie, biorąc pod uwagę to, jak niespodziewanym zdarzeniem była pandemia, jest to naprawdę trudne pytanie. Natomiast jeśli nic nieprzewidzianego się nie wydarzy, to jestem przekonany, że rynek biurowy za bardzo się nie zmieni, bo my potrzebujemy się spotykać, potrzebujemy powierzchni biurowej. Firmy chcą wracać, więc stopniowo będziemy odbudowywali poziom, który był przed pandemią. Jestem więc zdania, że rynek biurowy, będzie się rozwijał w tym właściwym kierunku.