Z Konradem Szarugą, Head of Flexible Workplace w firmie CBRE, rozmawiała Agnieszka Bulus-Trando w BiznesInfo. TV.
Słowo „elastyczne” w kontekście biur jest odmieniane przez wszystkie przypadki. Czy rzeczywiście coworki, flexy to przyszłość rynku biurowego? Jak w rzeczywistości radzą sobie one z obecną sytuacją?
Faktycznie jest to słowo cieszące się dużą popularnością. W dobie pandemii flexy, bo to jest najbardziej odpowiednie określenie dla tego typu powierzchni, są coraz bardziej popularne. Czas pandemii spowodował, że na boczne tory odłożyliśmy planowanie długoterminowe, dlatego flexy stały się odpowiedzią na krótkoterminowe potrzeby. To doskonała propozycja dla firm, które np. rozpoczynają działalność w Polsce, a jest ich bardzo dużo, nawet nie wiem, czy nie najwięcej odkąd pracuję w nieruchomościach. Wchodzą na gotową, urządzoną powierzchnię i mogą zacząć działać, nie zastanawiając się, jak długo towarzyszyć nam będzie jeszcze pandemia.
Jaka jest przewaga elastycznych powierzchni nad standardowymi biurami?
Odpowiedź zawarta jest w nazwie. Powierzchnie elastyczne są elastyczne.
Co to dokładnie znaczy?
Że możemy z niej skorzystać natychmiast, brzydko mówiąc, wejść z ulicy i pracować. Wchodzi się do gotowego biura, z pełną infrastrukturą, recepcją, którą ktoś obsługuje. Trochę tak, jakbyśmy wchodzili do hotelu. Przyjeżdżamy na wakacje i hotel daje nam gotowy apartament, nie musimy go budować, wymyślać, zwozić kafelków ani go urządzać, tylko wszystko jest przygotowane. Tak samo we flexach.
Ogół powierzchni elastycznych to dość pojemne określenie. Zawierają się tu biura flex, coworki czy biura serwisowane. Jaka jest różnica między nimi i na które jest obecnie największy popyt?
Nazewnictwo jest jedną z większych bolączek tej branży, dlatego ja najczęściej używam słowa flex od flexible office. O polski odpowiednik trudno. Coworki to twór lat 90. – puste przestrzenie, w których zbierali się studenci, którzy razem pracowali. Potem były biura serwisowane, czyli poza pomieszczeniami do pracy także usługa kawowa, kuchnia, meble, serwis telefonów, internet i tak dalej. Obecnie rynek wygląda tak, że większość operatorów daje nam wszystko w pakiecie. I czy za niektóre rzeczy płacimy ekstra, czy nie, mamy dostęp do tego wszystkiego. Doszło do pewnej unifikacji usług. To, czym można się wyróżnić, jest skala, albo jakość wykończenia powierzchni i dostarczanych usług.
Jak w wyniku pandemii zmieniły się relacje między najemcami, operatorami, a właścicielami coworków?
Pierwsze dwa tygodnie marca ubiegłego roku to był dla wszystkich szok. Na przykład w ciągu pierwszych kilku dni z kalendarza zniknęły wszystkie eventy, które stanowiły ok. 10-15 proc. dochodów powierzchni elastycznych. To był pierwszy cios. Pandemia dotknęła też mocno tej części użytkowników coworków, którzy korzystali z miejsc pracy w jednej wspólnej sali, to często mikroprzedsiębiorstwa, działalności gospodarcze bardzo podatne na wszelkie zmiany koniunkturalne. Na szczęście po chwili, kiedy nauczyliśmy się żyć z pandemią, okazało się, że przestrzeń typu flex stwarza duże możliwości pozwalające na pracę w niej z zachowaniem wszystkich restrykcji. Z naszych pomiarów wynika, że na przełomie września i października zeszłego roku, tuż przed kolejną falą, do biur przychodziło 5-15 proc. osób, we flexach frekwencja była dużo wyższa i wynosiła ok. 15-40 proc.
To jest spojrzenie od strony klienta. A co z perspektywą operator kontra wynajmujący?
Operator jest prawie zawsze najemcą w budynku, no i jak to najemca podczas pandemii musiał renegocjować albo dyskutować na temat warunków najmu. I tutaj są różne przypadki. Mamy operatorów, którzy mieli wynajęte powyżej 85 proc. powierzchni, których klientami są korporacje. Oni nie mieli problemów z płatnościami, nie było więc potrzeby renegocjacji umów najmu. Były jednak przypadki, gdzie pandemia zrewidowała modele biznesowe. Niektórzy operatorzy zbyt optymistycznie podeszli do powierzchni i musieli przemodelować swój biznes. Podsumowując, pandemia była dla jednych rewizją modelu biznesowego, a dla innych katalizatorem zmian. Dziś optymistycznie patrzymy w przyszłość, wielu operatorów rozwija swoje sieci i podnosi ceny, bo widzą, że mają produkt, który jest odpowiedzią na niepewne czasy, w jakich przyszło nam funkcjonować.
Mówiąc o coworkach czy biurach serwisowanych, mówi się o rewolucji rynku najmu. Na czym ona polega?
Nie wydaje mi się, żebyśmy mieli do czynienia z rewolucją, a raczej naturalną ewolucją rynku nieruchomości, który w przypadku Polski rośnie od wielu lat nieprzerwania i staje się coraz bardziej dojrzały. Adaptujemy flexy, coworki, bo jest na nie popyt ze strony klienta.
Czy flexy wyprą standardowy najem?
Absolutnie nie, to jest uzupełnienie rynku standardowego.
Na rynku coworków jest w tym momencie mnóstwo firm, jednak wciąż kolejni gracze chcą znaleźć swoje miejsce w tym sektorze. Czy ich zapału nie ostudzą spektakularne upadki w tej branży, które widzieliśmy podczas tego roku?
Tak jak powiedziałem wcześniej, uważam, że pandemia była kubłem zimnej wody dla niektórych i zrewidowała modele biznesowe. Także dla tych, którzy chcieli bardzo mocno ekspandować. Oni również zrewidowali modele i ich ekspansja jest dziś spokojniejsza, bardziej logiczna, rozłożona w czasie i zbieżna z tym, jakie jest zapotrzebowanie. I tak powinno być. Czy były jakieś spektakularne upadki? Były upadki raczej u mniejszych operatorów, więksi dużo rozważniej podchodzą do biznesu, choć są wyjątki. Pandemia zatrzymała rynek, który bardzo szybko rósł w ostatnich trzech/czterech latach, a to nigdy nie jest dobre. To wymuszone spowolnienie jest dobre dla naszego segmentu.
Co, poza oczywiście technologią, zmieniło się na przestrzeni lat w coworkach?
Przede wszystkim klient i skala. I to, że odchodzimy od słowa cowork, bo rynek ewoluował – od pstrokatej, taniej przestrzeni przeznaczonej dla studentów, w bardziej dojrzałe powierzchnie od operatorów. Rozszerzył się wachlarz możliwości, a jakość przestrzeni diametralnie się zmieniła. Uważam, że mamy w Polsce jedne z najlepszych w Europie biur flex. Coraz więcej widać w nich klientów instytucjonalnych, korporacji, które moim zdaniem są najlepiej zaznajomione z tym produktem, coraz więcej jest małych i średnich przedsiębiorstw i sporo mikroprzedsiębiorstw. Ucieczka od nazwy cowork, która jest powiązana ze wspomnianymi na początku studentami, wynika z faktu, że hot deskowy klient to jest dziś zaledwie 5-10 proc. rynku tak naprawdę. 90 proc. stanowią klienci segmentu korporacji, małych i średnich przedsiębiorstw.
Dzięki pandemii coworki zyskały nowych klientów, którzy zrezygnowali ze standardowych biur, aby zoptymalizować koszty?
Nie słyszałem, żeby ktoś zrezygnował z biura, żeby przejść do coworku. Jeśli tak było, to były to sporadyczne sytuacje. Jeśli firma rezygnowała z biura, to raczej całkowicie. Taniej było pracować z domu i czekać na obrót wypadków, niż być w jakimkolwiek biurze. Zjawisko, które zaobserwowałem podczas pandemii, to napływ klientów, którzy właśnie wprowadzają swoje biznesy do Polski. Dzięki flexom nie musieli zatrudniać architekta, doradcy. Wchodzą i zaczynają działać.
Jakie są granice elastyczności coworków?
Wszystko zależy od operatora. Oczywiście są ramy, mamy umowę, ale wszystko – od czasu trwania umowy, przez układ pomieszczeń po rozmieszczenie mebli jest do wynegocjowania.
Jak będzie wyglądać kolejna dekada na tym rynku i jakie przestrzenie zastaniemy za rok/pięć lub dziesięć lat?
Pandemia pokazała wielu firmom, że jest taki produkt, który trafia w ich potrzeby, atrakcyjny zwłaszcza w momencie, kiedy nie mogą podejmować długoterminowych zobowiązań. Myślę, że gdy przeminie pandemia, to rozwój flexów trochę spowolni, ale nie ma w tym nic złego. Czy przyspieszy rozwój biur standardowych? Czas pokaże. To zależy od wielu czynników, m.in. dobrze zlokalizowanych działek, których zbyt wiele w miastach nie ma. Stoimy, w mojej ocenie, przed czasem zrównoważonego rozwoju.