Na rynkach obserwujemy niemal największy boom na rynku nieruchomości w historii. To skutek drukowania bezwartościowej makulatury przez rządy i banki centralne.
Mamy do czynienia z jednym z największych boomów na nieruchomości w historii. Analitycy brytyjskiego think-thanku Oxford Economics szacują, że ceny mogą być zawyżone o ok. 10 proc. Jednak czy rzeczywiście? W niepewnych czasach ludzie potrzebują konkretnych sposobów na lokowanie pieniędzy. Dodatkowo pandemia sprawiła, że ludzie znacznie więcej czasu zaczęli spędzać w domach, co otworzyło popyt na większe mieszkania. Jeżeli trzy dorosłe osoby (dwoje rodziców i dorastające dziecko) mieszkało wspólnie, ale pracowało (i uczyło się) poza domem, to wystarczyło im dużo mniejsze lokum, niż kiedy wszyscy nagle zamienili swoje pokoje w domowe biura. Z badań analityków Oxord Exonomisc wynika, że wyceny mieszkań w 14 najbardziej rozwiniętych gospodarkach zwiększyły się aż o 43 proc. Najbardziej ryzykownymi rynkami na inwestycje na świecie są: Holandia, Kanada, Szwecja, Niemcy i Francja.
Obecnie poziom cen jest niższy tylko od tego z 2006 r. Wówczas ów boom zatrzymał globalny kryzys finansowy. Wydaje się, że obecne podstawy wycen są dużo solidniejsze. Eksperci przeanalizowali dane od 1900 r. W Warszawie, aby poczuć się milionerem, wystarczy posiadać M4 w odpowiedniej lokalizacji.
Lekarstwo na inflacje
W USA, które są światowym barometrem trendów na rynku nieruchomości, ceny są najwyższe od 30 lat. W Wielkiej Brytanii, dziś już poza Unią Europejską, ceny poszybowały na najwyższy poziom od dwudziestu lat. Analitycy firmy Savills uważają, że będą one rosnąć przez kolejne trzy lata aż o 21 proc. Trudno znaleźć podobnie bezpieczną i zyskowną lokatę dla oszczędności, szczególnie w dobie starzejącego się społeczeństwa i coraz dłuższego czasu, który przyjedzie przeżyć na emeryturze.
Właśnie kryzys finansowa spowodowany pandemią i druk „pustego” pieniądza są wskazywane jako główne źródła tendencji wzrostowej na rynku nieruchomości. Jest to także dobra inwestycja, która pozwala czerpać zyski również z wynajmu. „Wolniejszy wzrost kredytów hipotecznych w porównaniu z okresem poprzedzającym kryzys finansowy sugeruje znacznie mniejsze ryzyko krachu” – tłumaczył Adam Slater, ekonomista z Oksford. „Kluczową kwestią w nadchodzących latach będzie zachowanie stóp realnych (procentowych – red.), biorąc pod uwagę przeciwstawne czynniki, takie jak demografia, nadmiar oszczędności i możliwość wyższej inflacji” – czytamy w raporcie Oxord Economisc.
Czekając na koniec boomu
Co się dzieje z rynkiem nieruchomości, pokazuje przykład Szwecji, a pamiętajmy, że w tym kraju nie było zamknięcia gospodarki. Ceny nieruchomości na przedmieściach Sztokholmu po 1,4-1,5 mln euro nikogo nie szokują, chociaż trudno mówić o tym, aby błyskawicznie się sprzedawały. Średnie ceny nieruchomości w Szwecji wzrosły o 19 proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy, jak wynika z niedawnego raportu firmy Valueguard, zajmującej się monitorowaniem cen. Wzrost jest większy w wypadku domów niż mieszkań: 23 proc. w porównaniu z 12 proc., a w dobrych okolicach ceny wzrosły nawet o około 25 proc. – Pracuję jako agent nieruchomości od 17 lat i nigdy nie widziałem, aby ceny rosły tak szybko, jak w ciągu ostatniego roku – powiedział Par Gunnarsson, agent nieruchomości spod Sztokholmu.
Kiedy wybuchła pandemia, analitycy rynku zakładali, że ceny domów utrzymają się w najlepszym razie na stałym poziomie, a nawet prognozowano spadki, gdyby spowolnienie gospodarcze się pogorszyło. Tak się jednak nie stało.
Ponieważ obywatele większości krajów UE byli zamknięci w swoich domach, nie mogąc wydawać pieniędzy na restauracje ani podróżować, to wielu z nich zaczęło koncentrować się na poprawie warunków stałego zamieszkania.
W Holandii ceny wzrosły w ciągu ostatniego roku o 15 proc., podczas gdy w Austrii wzrost wyniósł 12 proc. W Niemczech ceny wzrosły o 11 proc., a Wielkiej Brytanii o 10 proc. Podobnie w Polsce, gdzie wzrost cen mieszkań w czasie pandemii wyniósł aż 11 proc.
Szwajcarski bank UBS, podobnie jak analitycy Oxford Economics, twierdzi, że miasta Monachium, Frankfurt, Paryż i Amsterdam są zagrożone krachem z powodu bańki spekulacyjnej, a na rynku mieszkaniowym w Sztokholmie i Londynie spodziewają się znacznej korekty. Ten scenariusz to jednak wróżenie z fusów. Wiele krajowych banków centralnych (w tym polski Narodowy Bank Polski) nadal dolewa przysłowiowej oliwy do ognia, utrzymując stopy procentowe na poziomie zbliżonym do rekordowo niskich, aby pomóc firmom przetrwać.
To również sprawiło, że gospodarstwa domowe mogą taniej pożyczać więcej, aby spełnić swoje marzenia o zakupie domu. Wydaje się, że dopóki banki centralne nie podniosą stóp procentowych, to korekty na rynku nieruchomości w krajach Unii Europejskiej nie będzie. Banki centralne boją się takiego ruchu, bo gdyby na skutek podwyżki ceny pieniądza nabywcy musieli ciąć wydatki lub sprzedawać już nabyte domy, to mogliby w odradzającej się po kryzysie gospodarce wywołać reakcję łańcuchową prowadzącą do kolejnego kryzysu.
Na razie na podniesienie stóp procentowych zdecydował się tylko bank centralny Islandii. Podwyżka nie jest duża i wynosi od 0,25 p.p. do 1 proc., ale pokazuje, że coś się zaczyna zmieniać.
W majowym przeglądzie stabilności finansowej Europejski Bank Centralny odnotował, że chociaż wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych był zróżnicowany w 19 krajach stosujących euro, ceny wykazywały tendencję wzrostową. „Wzrost cen nieruchomości pozostaje dynamiczny, a więc rośnie też ryzyko korekty cen” – napisali analitycy EBC.
W Szwecji, na początku pandemii nadzór finansowy zezwolił posiadaczom kredytów hipotecznych na wstrzymanie regularnych spłat. Ta opcja zostanie im odebrana 31 sierpnia. Podobnie w Wielkiej Brytanii ulga podatkowa wprowadzona na zakup domów w lipcu 2020 r. została wycofana od 30 czerwca tego roku.
Chociaż ekonomiści w dużej mierze wierzą, że przy odpowiednim zarządzaniu przez banki centralne i nadzory nad rynkami finansowymi można uniknąć kryzysu na rynku mieszkaniowym, to wielu z nich coraz bardziej obawia się ryzyka w nadchodzącym roku. „Jestem trochę zaniepokojona, bo bodźce ze strony banku centralnego i parlamentu grożą przegrzaniem” – tłumaczyła Annika Winsth, główna ekonomistka dużego banku Nordea. „Stwarza to ryzyko powstawania baniek w wielu różnych segmentach”. Na razie kupujący w Sztokholmie nadal walczą o swoje wymarzone domy, a umowy kupna są często zawierane, zanim zakończy się budowa domu i trafi na otwarty rynek. Podobnie dzieje się w Polsce. Szczególnie w segmencie największych i stosunkowo małych (kawalerek) mieszkań.