Nie wszyscy rozumieją, że restrukturyzacja jest działaniem naprawczym i nie prowadzi do upadłości. Obawiam się, że w tym roku spraw upadłościowych może być niestety dużo więcej – mówi Rafał Fabisiak prezes zarządu w firmie Sanators w rozmowie z Agnieszką Bulus-Trando w Biznes INFO.TV.
Obecna sytuacja w Polsce zmienia się z godziny na godzinę. Niedawno weszły nowe obostrzenia i zaczął się kolejny lockdown. Czy rozpocznie to kolejną falę rozwiązywania umów przez najemców w obiektach handlowych?
Spodziewam się raczej, że będzie mniej działań zmierzających w kierunku odstępowania od umów i zamykania lokali niż do tej pory. Powód jest prosty: większość najemców, którzy chcieli odstąpić od umów lub je rozwiązać już to zrobiła. Wydaje mi się, że może dojść do zwiększonej fali renegocjacji umów.
Część najemców próbuje się porozumieć z wynajmującymi. Jeżeli to się nie uda konieczny jest pozew. Proszę nam przybliżyć jak wygląda procedura odstąpienia od umowy na drodze sądowej?
Przepisy prawa przewidują taką możliwość w oparciu o artykuł 3571 Kodeksu Cywilnego. Jest to przepis na wypadek nadzwyczajnych okoliczności, a taką jest przecież sytuacja, w której się obecnie znajdujemy. Umożliwia on obu stronom umowy wniesienie pozwu do sądu celem rozwiązania umowy albo zmiany jej warunków.
Procedura wygląda w taki sposób, że jedna ze stron musi się zdecydować na złożenie pozwu i przygotowanie argumentacji wykazującej, że mamy rzeczywiście do czynienia z nadzwyczajną sytuacją, której strony podczas zawierania umowy nie przewidziały. Jeżeli zatem ktoś zawarł umowę pół roku temu, nie będzie mógł się powołać się na ten zapis, ponieważ pandemia wówczas już trwała, zatem nie będzie się można powołać na sytuację epidemiologiczną jako okoliczność niemożliwą do przewidzenia w chwili zawierania umowy.
Następnie należy także wykazać, że kontynuowanie umowy na dotychczasowych warunkach jest niemożliwe lub skrajnie niekorzystne dla jednej ze stron. W tym przypadku najemca może stwierdzić, że np. czynsz wynegocjowany dotychczas jest – w kontekście kolejnych restrykcji dla prowadzenia jego działalności – za wysoki i w związku z tym może żądać jego obniżenia. Może także argumentować, że obecne warunki umowy są dla niego nieakceptowalne, a żadna obniżka czynszu mu już nie pomoże. Będzie się więc starał się wykazać przed sądem, że jedynym wyjściem z tej sytuacji jest orzeczenie sądu o rozwiązaniu umowy. Wiąże się to jednak z przeprowadzeniem postępowania dowodowego i wykazaniem swoich racji.
W obecnej sytuacji praca sądów również uległa spowolnieniu. Ile w obecnych warunkach trwa rozstrzyganie sporów przed sądami?
To zależy m.in. od tego, w którym sądzie oraz w jakim mieście składany jest pozew. Nie jest żadną tajemnicą, że niektóre sądy są bardziej obciążone liczbą spraw od innych. Jednak faktem jest, że pandemia wpłynęła negatywnie również na funkcjonowanie wymiaru sprawiedliwości oraz szybkość rozpatrywania spraw. Obecnie trzeba przyjąć, że rozpatrzenie sprawy z powództwa opartego na art. 3571 Kodeksu Cywilnego w pierwszej instancji może zająć co najmniej półtora roku.
Czy według pana abolicja czynszowa wymaga nowelizacji a jeśli tak to jakiej?
Abolicja czynszowa wynika z artykułu 15ze tzw. specustawy covidowej z dnia 31 marca 2020 roku. Dzięki tej regulacji operatorzy sklepów zamkniętych w wyniku lockdownów mogą wystąpić z wnioskiem do wynajmującego o przedłużenie umowy za okres zamknięcia oraz kolejne sześć dodatkowych miesięcy w zamian za całkowite zwolnienie z czynszu. To rozwiązanie nie do końca odpowiada jednak potrzebom rynku. Przede wszystkim, gdy je wprowadzano równo rok temu, spodziewano się, że w lockdown pojawi się może raz lub dwa i potrwa dłużej. Rzeczywistość okazała się inna. Obecnie mamy już czwarty lockdown, a jeden z nich trwał dwa tygodnie. Skutkuje to zwolnieniem z czynszu za ten okres, ale w zamian trzeba przedłużyć umowę o kolejne sześć miesięcy. Nie jest to rozwiązanie adekwatne do dzisiejszej sytuacji. Potrzebne jest więc zrewidowanie tego mechanizmu albo znaczące poprawienie zasad jego funkcjonowania np. skrócenie tego okresu sześciu miesięcy.
Po czwartym lockdownie niektóre firmy mają więc przedłużoną umowę o kolejne dwa lata?
Dokładnie tak. Pamiętajmy również, że przedłużenie ma miejsce na dotychczasowych warunkach, które są niekorzystne, bo obejmuje stawki czynszu, które zdaniem najemców są zbyt wysokie jak na okres pandemii.
Abolicja to rozwiązanie dobre dla najemcy, ale tylko chwilowo, bo pozwala mu złapać oddech i nie płacić w momencie, gdy znajduje się w ciężkiej sytuacji, ponieważ nie handluje. Jednak ten problem wróci do niego za pół roku lub w momencie, gdy wyjdziemy z okresu pandemii. Wówczas znajdzie się on znowu w sytuacji przedłużenia umowy najmu na warunkach, które nie będą dla niego satysfakcjonujące. Jednocześnie konieczne jest jednak zabezpieczenie interesów wynajmujących – oni przecież zostają w świetle prawa pozbawieni czynszu za okres zamknięcia.
Dla branży handlowej święta były zawsze owocnym okresem. Obecny lockdown ma zakończyć się po świętach 9 kwietnia. Spowoduje to więc ponownie bardzo duże straty dla branży. Czy przygotowywane są jakieś regulacje prawne lub kolejna tarcza, która pomoże najemcom przetrwać ten trudny czas?
Na razie na ten temat słyszałem tylko nieformalne informacje. Prawdą jest, że święta Wielkanocne szczególnie w branży spożywczej są bardzo ważnym okresem, ponieważ generują duży procent rocznego obrotu. Szacuje się, że w ubiegłym roku lockodown, który wypadł w tym samym okresie co teraz, kosztował branżę około 5 mld zł utraconych przychodów. W tym roku wygląda na to, że będzie podobnie. Nasza firma współpracuje akurat z dwiema sieciami spożywczymi i mamy realną świadomość tego problemu. Wszystkie zamówienia związane ze świętami zostały zrobione dużo wcześniej. Są teraz albo w drodze lub znajdują się na półkach i raczej już się nie sprzedadzą. Będzie to więc drugi rok strat z rzędu. Pomimo otwartych sklepów spożywczych większość asortymentu nie znajdzie nabywców, bo klientów będzie mniej. Należy się więc spodziewać, że będziemy mieć kolejne uderzenie po portfelach najemców a co za tym idzie również wynajmujących.
Zajmujecie się doradzaniem najemcom i wynajmującym. Jakie działania przeważały w Państwa działalności w ubiegłym roku? Czy w tym roku doradzaliście również przy nowych umowach najmu?
Ku mojemu zaskoczeniu wiele umów zostało przedłużonych i zawiązywane były także nowe kontrakty. Na rynku działają również sieci, które są dobrze przygotowane do nadzwyczajnego stanu, jaki mamy obecnie. Prowadzą np. niszową działalność a obecny kryzys nie wywarł na nie zbyt dużego wpływu. Te branże i sieci nadal się rozwijają i szukają nowych lokalizacji. Z kolei teraz jest na to dobry moment, ponieważ lokali do wynajęcia jest więcej niż do tej pory. Wzrosły też skłonności negocjacyjne wynajmujących. Jednak w tym roku obserwuję pewną stagnację. Spodziewam się, że obecny rok będzie skoncentrowany na dwóch aspektach. Pierwszy to zawieranie „aneksów covidowych”, co związane jest z korzystaniem przez najemców z artykułu 15ze. Jak już wspominałem, na podstawie tego artykułu najemcy występują o zwolnienie z czynszu składając jednocześnie ofertę przedłużenia umowy najmu, zatem należałoby sformalizować te oferty zawierając stosowne aneksy, aby w przyszłości nie było nieporozumień odnośnie długości trwania najmu. Drugi to renegocjacje czynszów w umowach, które obecnie trwają.
Wciąż mam jednak nadzieję, że pojawią się nowe rozwiązania – zarówno nowe tarcze, jak i przyspieszenie akcji szczepień, które zmienią sytuację na tyle, że odstąpień od umów nie będzie zbyt dużo.
Zajmuje się pan również restrukturyzacjami i upadłościami. Czy w poprzednim roku więcej spraw dotyczyło upadłości czy raczej restrukturyzacji?
Zdecydowanie więcej jest upadłości, co jest smutnym zjawiskiem, w szczególności, że dzisiaj dostępne są dobre i efektywne instrumenty do przeprowadzania działań restrukturyzacyjnych. Wiele podmiotów nie rozważa jednak restrukturyzacji, dlatego, że dostało pomoc od państwa w ramach tarcz, a taka pomoc utrudnia skorzystanie z działań restrukturyzacyjnych. W tym upatruję również przyczynę okoliczności, że takich spraw było mniej.
Co do kwestii upadłości – niestety nadal pokutuje brak wiedzy na temat różnic pomiędzy restrukturyzacją a upadłością. Klienci, z którymi odbywamy wiele spotkań, dopiero po jakimś czasie są w stanie zrozumieć, że restrukturyzacja jest działaniem naprawczym i ma uchronić przed upadłością. Brak tej wiedzy skutkuje tym, że notorycznie klienci zgłaszają się do nas o pół roku za późno. Obawiam się, że w tym roku spraw upadłościowych może być niestety jeszcze więcej. Jednak liczę na to, że edukacja społeczeństwa i przedsiębiorców osiągnie taki efekt, że przedsiębiorcy będą częściej sięgać po restrukturyzację.
Jaka jest Pana recepta dla branży handlowej, aby przetrwać tę sytuację w lepszej kondycji?
Gdybym miał taką receptę, pewnie byłbym bardzo bogatym człowiekiem (śmiech). Obecna sytuacja jest jednak bardzo skomplikowana. Moim zdaniem konieczne jest stworzenie silnej grupy lobbingowej i wypracowanie porozumienia pomiędzy najemcami a wynajmującymi oraz bankami finansującymi obiekty handlowe. Istotne jest wypracowanie wspólnych postulatów do rządu odnośnie zmian legislacyjnych i pomocowych dla podmiotów z branż znajdujących się w największej potrzebie. Bez jednolitego stanowiska i spójnego przekazu do rządzących nadal będziemy niestety funkcjonować w realiach artykułu 15ze, który jak już mówiłem, jest daleki od doskonałości.
Kończymy pierwszy kwartał 2021 r. Jakie są Pana prognozy na kolejne kwartały? Czego życzy Pan sobie i branży?
Pierwszy kwartał zaczął się źle, ponieważ praktycznie cały styczeń trwał lockdown. Gdy wydawało się, że już z niego powoli wychodzimy okazało się przed świętami, że mamy powtórkę z 2020 roku i kolejne ograniczenia w prowadzeniu działalności handlowej i usługowej. Miejmy jednak nadzieję na to, że ten stan rzeczywiście potrwa tylko do 9 kwietnia, a nie – jak w roku poprzednim – do maja. Niestety fakty są takie, że blisko połowa pierwszego kwartału tego roku jest praktycznie stracona. Nie jest to najlepszy prognostyk na dalszą część roku. Liczę jednak, że szczepienia i związane z tym ograniczenie zachorowań skutkować będzie ustabilizowaniem się sytuacji. W mojej ocenie obecny rok będzie zbliżony do poprzedniego pod względem obrotów w centrach handlowych i dopiero w kolejnym roku będziemy mogli liczyć na widoczną poprawę.