Klienci oczekują dzisiaj bezpiecznych i wygodnych zakupów a parki handlowe i lokalne centra convenience doskonale wpisują się w ten trend. W najbliższych latach potencjał tego typu obiektów może jeszcze wzrosnąć.
Pozycja dużych galerii handlowych w okresie pandemii nieco osłabła, za to małe formaty rozwijają się dzisiaj bardzo dynamicznie. Zamknięci w domach konsumenci zaczęli jeszcze bardziej doceniać lokalność i wygodę zakupów, które takie obiekty oferują.
Na sukces parków handlowych i centrów convenience składa się dzisiaj wiele elementów. Ich atutem są zarówno oddzielne wejścia do każdego ze sklepów, minimalne powierzchnie wspólne oraz wygodny parking, co zwiększa poziom bezpieczeństwa takich obiektów. Nic więc dziwnego, że tego typu obiekty okazały się zdaniem ekspertów CBRE „covidoodporne”. – Retail parki pojawiły się na rynku, jako odpowiedź na zmieniające się potrzeby konsumentów w zakresie szybkich, codziennych zakupów i rosnące, szczególnie w dużych aglomeracjach, nasycenie powierzchnią centrów handlowych. Ich pozycję wzmocniła dodatkowo pandemia, a klienci na nowo odkryli obiekty znajdujące się w sąsiedztwie, gdzie szybko, komfortowo i bezpiecznie mogą zrobić najważniejsze zakupy z punktu widzenia swojego gospodarstwa domowego – wyjaśnia Magdalena Kowalewska, Country Manager Operations Poland w IMMOFINANZ.
Jej zdaniem klienci parków handlowych mają dzisiaj poczucie komfortu fizycznego i psychicznego, ponieważ dostęp do poszczególnych sklepów znajduje się bezpośrednio z poziomu parkingu. Kolejnym ważnym punktem jest ich oferta, która odpowiada na najbardziej podstawowe potrzeby. W tego typu obiektach znajduje się dzisiaj m.in. operator spożywczy, sklepy oferujące artykuły wyposażenia wnętrz, RTV AGD oraz sportowe a także drogerie, pralnie, księgarnie, kioski prasowe oraz sklepy zoologiczne i placówki pocztowe. Asortyment parków handlowych jest również atrakcyjny cenowo, co ma szczególne znaczenie w trudnych ekonomicznie czasach. – W retail parkach proces zakupu jest prosty, szybki i komfortowy. Oddzielne wejścia do każdego lokalu dają dodatkowo możliwość wydłużenia godzin otwarcia pojedynczych sklepów, co również pozytywnie przekłada się na wygodę zakupów – komentuje Magdalena Kowalewska. Zalet parków handlowych jest jednak dużo więcej. Klienci doceniają m.in. ich dogodną lokalizację – zazwyczaj w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych. Te warunki spełnia m.in. sieć STOP SHOP. Obecnie firma Immofinanz realizuje kolejny etap rozwoju tej marki w Polsce. – Powoli przymierzamy się do realizacji kolejnego naszego projektu w Zielonej Górze, gdzie z początkiem roku otrzymaliśmy pozwolenie na budowę. Rozważamy także kolejne lokalizacje, czy to poprzez działania deweloperskie czy przejęcia. Już niebawem będziemy mogli pochwalić się szczegółami nowej lokalizacji pod kolejny STOP SHOP – zdradza Magdalena Kowalewska.
STOP SHOP w Zielonej Górze będzie mieć łącznie 14 sklepów na powierzchni najmu ponad 6,6 tys.m2. Bezpośrednio przed obiektem znajdzie się około 160 miejsc parkingowych. Działka, na której powstanie zielonogórski projekt, zlokalizowana jest w sąsiedztwie istniejącego supermarketu oraz sklepu DIY. Zielonogórski STOP SHOP będzie zarazem jedenastym parkiem handlowym pod tą marką w Polsce.
Marki wolą dziś parki
Zdaniem Magdaleny Kowalewskiej parki handlowe udowodniły, że stanowią atrakcyjną alternatywę dla centrów handlowych, szczególnie w obecnym, pandemicznym okresie. Jednak wzrostowy trend w ich przypadku widoczny był już przed marcem 2020 r. – W ostatnich dziewięciu latach wzrost udziału retail parków na rynku powierzchni handlowych w Polsce wyniósł 111 proc. Na tę atrakcyjność składają się nie tylko benefity dla klientów związane z ofertą handlową, bezpieczeństwem czy oszczędnością czasu, ale także czynniki architektoniczne. Atutem tych obiektów jest, bowiem także cała infrastruktura – przestronne i wygodne parkingi, nowoczesna bryła obiektów z wejściami do sklepów z poziomu parkingu, a także duże przestrzenie samych sklepów – wyjaśnia Magdalena Kowalewska.
Te aspekty ułatwiają obecnie utrzymanie reżimu sanitarnego i zachowanie dystansu społecznego, co jest dzisiaj tak bardzo istotne. Ponadto przy realizacji tego typu obiektów coraz częściej brane są pod uwagę kwestie związane z ekologią, wykorzystaniem materiałów przyjaznych otoczeniu, odzyskiwaniem energii, czy tworzeniem zielonych stref wokół tego typu obiektów. – Dla przykładu w tym kontekście niedawno rozpoczęliśmy pilotażowe projekty dotyczące fotowoltaiki na dachach parków handlowych, co będzie dodatkowym atutem w kontekście pozyskiwania zielonych certyfikatów dla naszych STOP SHOP-ów – informuje Magdalena Kowalewska.
Dodatkowo wzrost popularności parków handlowych powoduje, że niektóre marki, które dotąd nie były obecne w takich formatach teraz są zainteresowane najmem powierzchni w tego typu obiektach. – Widzimy, że wielu najemców obecnych dotąd w centrach handlowych zmienia swoją strategię i wchodzi do sieci STOP SHOP-ów. Często bywa też tak, że o nowych lokalizacjach rozmawiamy z najemcami, którzy doskonale znają naszą markę i otworzyli swoje lokale w którymś z naszych punktów. To ułatwia nam proces komercjalizacji, i pozwala otwierać projekty w pełni wynajęte, czego przykładem jest nasz ostatni STOP SHOP w Siedlcach. Warto wspomnieć, że w tej lokalizacji otworzyliśmy sklepy trzech marek LPP: House, Cropp i Sinsay, które uatrakcyjniły naszą ofertę w tym mieście, a których dotąd nie można było spotkać w tego typu konceptach – komentuje Magdalena Kowalewska.
Z trendami się nie walczy
Rozwoju parków handlowych i centrów convenience nie osłabił nawet dynamiczny wzrost segmentu e-commerce. Paradoksalnie może on nawet sprzyjać takim obiektom. – Kryzys zwykle uwypukla to, co jest słabe oraz to, co funkcjonuje bardzo dobrze i zarazem jest katalizatorem zmian. Obecny kryzys humanitarny związany z wybuchem pandemii COVID-19 nie jest wyjątkiem. Zjawisko e-commerce funkcjonowało długo przed wybuchem pandemii stale się rozwijając, a kryzys naturalnie wzmocnił udział zakupów online w całym koszyku zakupowym Polaków. Na skutek nagłych zewnętrznych okoliczności – zamkniętych sklepów stacjonarnych i pracy zdalnej zostaliśmy zmuszeni do przeniesienia się do świata wirtualnego, aby móc zrealizować swoje plany zakupowe – zauważa Magdalena Kowalewska.
Jej zdaniem z pojawiającymi się trendami nie należy jednak walczyć, ani czekać na powrót do normalności, tylko trzeba szukać sposobów na to, jak można z nową rzeczywistością współpracować. – Na przykładzie parków handlowych doskonale widać współgranie dwóch kanałów sprzedażowych: tradycyjnych zakupów i online. Oferta parków jest komplementarna w stosunku do handlu online, ponieważ oferuje przede wszystkim produkty pierwszej potrzeby, w atrakcyjnych cenach, które są dostępne często „tuż za rogiem”, czyli w wygodnych, dostępnych lokalizacjach, co jest ich dodatkowym atutem – dodaje Magdalena Kowalewska.
Poza tym, zdaniem Country Manager Operations Poland IMMOFINANZ parki handlowe pełnią często rolę jedynego pasażu handlowego w mniejszych miejscowościach, co jeszcze bardziej umacnia pozycję tego formatu. – Jest wiele przykładów parków handlowych, które idealnie wpasowują się w przestrzeń miejską i ją ożywiają. Coraz częściej organizowane eventy okolicznościowe na ich terenie, czy akcje z zakresu CSR-u, wpływają na wzmacnianie więzi wśród lokalnych społeczności. Ciekawym przykładem z naszego doświadczenia potwierdzającym, że parki handlowe mogą ożywić przestrzeń miejską jest STOP SHOP Świnoujście, który otworzyliśmy w zabytkowym budynku z 1890 r. Przed naszym zakupem nieruchomości, miejsce to popadało w ruinę i odstraszało przechodniów, mimo iż zlokalizowane jest w pobliżu centrum miasta. Dzięki naszemu projektowi nie tylko zaproponowaliśmy nowe miejsce zakupowe, ale też odrestaurowaliśmy zabytek, wpływając pozytywnie na wizerunek miasta – mówi Magdalena Kowalewska
Mocne aktywa
Wygląda na to, że parki handlowe stały się największymi beneficjentami zmian, które nastąpiły w handlu w ostatnim 10-leciu. Z najnowszego raportu firmy JLL wynika, że ich podaż zwiększyła się dwukrotnie, a udział w całkowitej podaży powierzchni handlowej w Polsce wzrósł o 4 p.p. Wraz z upływem tego czasu deweloperzy realizujący tego typu obiekty odkryli także mniejsze miejscowości dostosowując koncepty i ofertę do potrzeb lokalnych rynków. W rezultacie udział największych aglomeracji w podaży nowych parków handlowych zaczął maleć.
W ubiegłym roku pandemia spowolniła także aktywność deweloperów. Deweloperzy ukończyli łącznie budowę 430 tys. m2 w ramach wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, oraz centrów convenience. Blisko 41 proc. ukończonej powierzchni zostało oddanej do użytku w ramach parków handlowych, a kolejne 28 proc. w centrach convenience. Centra handlowe odpowiadały jedynie za 20 proc. nowej podaży. W rezultacie całkowita powierzchnia handlowa w Polsce na koniec roku osiągnęła poziom blisko 16 mln m2.
Jak podaje Retail Market Monitor w najbliższych pięciu latach sieci parków handlowych i sklepów convenience mogą wyprzedzić pozostałe obszary handlu pod względem dynamiki wzrostu. Dotyczy to zarówno liczby nowych marek, jak i obrotów. Biorąc pod uwagę tendencje rynkowe sprzed pandemii, jak i obecne przewiduje się, że w najbliższej przyszłości na rynku dominować będą trzy formaty: centra convenience, parki handlowe oraz projekty typu mixed use. – Parki handlowe, które jeszcze przed pandemią miały się dobrze, ale były uznawane za słabsze siostry centrów handlowych, w okresie pandemii okazały się mocnym aktywem wpisującym się idealnie w nową rzeczywistość. Obecny trend szybkich i wygodnych zakupów utrzyma się zapewne długo, nie tylko ze względu na pandemię, ale także styl życia kolejnych, wchodzących na rynek pokoleń, przyzwyczajonych do zakupów szybkich, wygodnych w pobliżu miejsca ich zamieszkania – podsumowuje Magdalena Kowalewska.
Ramka: Rynek inwestycyjny
Jak podaje firma JLL w ubiegłym roku na polskim rynku nieruchomości handlowych zawarto transakcje w wysokości blisko 650 mln euro. Z czego zdecydowana większość przypada na przejęcie udziałów Lone Star w GTC przez węgierski fundusz państwowy Optimum Ventures. Transakcja ta dotyczyła także udziałów w portfelu handlowym GTC, obejmującym dwa centra handlowe – Galerię Północną w Warszawie i Galerię Jurajską w Częstochowie. W ubiegłym roku nastąpiło także przejęcie sieci 301 supermarketów Tesco przez Sailing Group, właściciela duńskich sklepów spożywczych Netto. Inne duże rynkowe transakcje dotyczyły m.in. zakupu dwóch obiektów MMG Centers przez DRFG, dwóch sklepów OBI sprzedanych przez Chariot Top Group firmie MARR Holdings oraz zakupu dwóch obiektów Tesco przez Origami. Z kolei w lipcu 2020 r. firma Atrium sprzedała również pięć swoich obiektów z segmentu convenience (Atrium Gama w Radomiu, Atrium Siemianowice, Atrium Świętochłowice, Atrium Olkusz oraz Media Markt w Gdyni) firmie Metropol Group. Zainteresowaniem inwestorów cieszyły się także małe parki handlowe i centra convenience. Stopy kapitalizacji za najlepsze tego typu obiekty utrzymały się na poziomie około 6,8 proc.