Najmem instytucjonalnym interesują się coraz to nowe grupy odbiorców – nie tylko młodzi ludzie. Dotyczy to również osób dojrzałych o ustabilizowanej sytuacji życiowej. Obserwujemy nie tyle zmianę pokoleniową, ale raczej zmianę stylu życia – przekonuje Michał Okoń, dyrektor zarządzający w firmie Zeitgeist Asset Management w Polsce w rozmowie z Agnieszką Bulus-Trando w BiznesINFO.TV.
Rozmawiamy o rynku PRS w Polsce. O tym, jak przedstawia się obecnie i jaka rysuje się przed nim przyszłość. Objął Pan stanowisko dyrektora zarządzającego w październiku ubiegłego roku. Jakie cele zostały Panu postawione i co udało się zrealizować?
W nieruchomościach pół roku to bardzo krótki okres. W tym czasie naszym celem były przede wszystkim akwizycje. Trafiliśmy na dobry moment, jeśli chodzi o możliwości pozyskania obiektów gotowych do przejęcia oraz do budowania nowych. Szykujemy nieco inną ofertę dla najemców z sektora PRS, a inną dla klientów prywatnych akademików. W obu przypadkach chcemy dostarczyć unikalne doświadczenie związane z lokalami. Pierwsze projekty pojawią się pod koniec tego roku. Na początek w Gdańsku.
Jak Pan postrzega polski sektor PRS obecnie, a jak według Pana będzie on wyglądał za 5-10 lat?
Cały rynek PRS, jako część rynku najmu, znajduje się dzisiaj na wczesnym etapie rozwoju. Udział najmu instytucjonalnego wynosi obecnie od około 1 do 3 proc. zależnie od tego, jaką przyjmiemy miarę. Oczekujemy, że za pięć lat ten rynek będzie miał już swoje własne struktury, które właśnie teraz się tworzą. Deweloperzy, fundusze, banki nauczą się współpracować z podmiotami, które nabywają na długi okres obiekty oraz osiedla z tego segmentu. Oczekujemy, że tzw. średnia rynkowa półka klientów i produktów wykształci się na tyle, że przygotuje to bazę do rozwoju kolejnych etapów, czyli segmentu apartamentowego. Przewidujemy, że dochodzenie do stanu, w którym obecnie znajduje Europa Zachodnia, zajmie nam blisko 20 lat.
Jakie są zalety najmu instytucjonalnego? Jaką pozycję planują Państwo zająć w tym segmencie w perspektywie najbliższych pięciu lat?
Najem sam z siebie ma wiele zalet, a najem instytucjonalny oferuje dodatkowe korzyści w porównaniu do tego zwykłego najmu. Umożliwia korzystanie z nieruchomości, na których zakup nas nie stać i których nie kupilibyśmy na własność. Dzisiaj zakup mieszkania wiąże się z wzięciem kredytu i obciążeniem hipoteki na 30-40 lat. To także kwestia skomplikowanej procedury zakupu i pozyskiwania finansowania, a w przypadku problemów czy zatorów płatniczych dochodzą trudności w pozbyciu się takiego majątku. W przypadku najmu sytuacja wygląda inaczej. Jeśli najemca ma problem finansowy, zmienia pracę lub ma mniejsze wynagrodzenie w trakcie pandemii, możemy mu zmienić lokal na mniejszy w tym samym budynku lub przenieść go do innego obiektu, np. na przedmieścia, gdzie najem jest tańszy. Nie jest więc związany z mieszkaniem kapitałowo ani kredytowo. Gdy spojrzymy na tę sytuację z drugiej strony – widzimy, że w przypadku nabywania mieszkań na własność, proces zamiany mieszkania na mniejsze może zająć rok lub dwa, a czasami nawet jeszcze dłużej.
Niedługo w Polsce uruchomicie swój pierwszy nowy obiekt. Czym się on będzie charakteryzować?
To tak naprawdę całe osiedle mieszkaniowe, gdzie znajdzie się ponad 200 mieszkań na. Zlokalizowane jest pomiędzy Gdańskiem a Sopotem, w dzielnicy Gdańsk-Oliwa, blisko centrum biznesowego, z doskonałą komunikacją i w bezpośrednim sąsiedztwie parku krajobrazowego. Jego największą zaletą jest to, co jest najistotniejsze w nieruchomościach, czyli lokalizacja. Oczywiście jest jeszcze kwestia standardu. Celujemy z tymi mieszkaniami w tzw. segment mainstream na rynku nieruchomości. Lokale mają salony, osobne sypialnie, komfortowe łazienki i są wyposażone w nowoczesny sprzęt AGD. Do dyspozycji najemców są również podziemne parkingi z miejscami dla samochodów elektrycznych oraz rowerów. Przygotowujemy więc wszystko to, czego oczekuje aktualnie nabywca. Najemca, który decyduje się na najem instytucjonalny dostaje więc gotowy produkt – taki sam jak na pierwotnym rynku deweloperskim – tyle, że w formule najmu.
Czym się kierujecie przy wyborze lokalizacji? Gdzie pojawią się wasze kolejne projekty w Polsce?
Wszystkie nasze projekty położone są w bardzo dobrych lokalizacjach. Możemy przywołać choćby przykład Krakowa, gdzie gmach zakupionej przez nas Poczty Głównej sąsiaduje ze Starym Miastem, niemal „dotyka” krakowskich Plant. Z kolei w Warszawie jest to ulica Nowogrodzka, Św. Barbary i Poznańska, zlokalizowane w samym centrum, w pobliżu Marszałkowskiej, w odległości 50 metrów od Alei Jerozolimskich i Pałacu Kultury oraz hotelu Marriott. W stolicy mamy również projekt na ulicy Długiej, który graniczy z Ogrodem Krasińskich i Placem Bankowym. Takie lokalizacje zawsze przyciągają najemców i są atrakcyjne same z siebie. Oczywiście ma to swoje reperkusje, ponieważ obiekty, które rewitalizujemy w takich lokalizacjach wymagają dużej ilości uzgodnień. Trwa to dłużej, ale efekt końcowy to rekompensuje.
Obecnie zmienia się mentalność Polaków, co jest związane też ze zmianą pokoleniową. Jak to się przekłada na postrzeganie rynku najmu instytucjonalnego?
Zmiana pokoleniowa oczywiście ma swoje znaczenie aczkolwiek pamiętajmy, że populacja Polski maleje i dorównuje strukturą wiekową krajom Europy Zachodniej. Ponadto na polskim rynku najem „dorósł” do takiej rangi, że zajął się nim ustawodawca. W efekcie wypracowano ciekawe rozwiązania. Warto zwrócić też uwagę na fakt, że skoro nauczyliśmy się korzystać z najmu ruchomości np. samochodów, w tym wypadku będzie podobnie – jest to tylko kwestia czasu.
Poza tym, to nie jest tak, że tylko młodzi ludzie akceptują najem a zwłaszcza najem instytucjonalny. Dotyczy to również starszych roczników, czyli osób, które mają 40, 50, 60 lat i więcej. Nie jest więc to zmiana pokoleniowa, ale raczej zmiana stylu życia, która dzieje się w ramach kilku pokoleń, funkcjonujących równolegle obok siebie. Zazwyczaj lubimy, gdy ktoś robi coś za nas, a my przychodzimy na gotowe. Tak samo jest w tym przypadku. Wystarczy korzystać, zapominając o całej masie administracyjnych problemów związanych z wynajęciem mieszkania i podniesieniem jego standardu. Dostarczamy mieszkania, które są zgodne z oczekiwaniami klientów z różnych pokoleń.
Należy również pamiętać o tym, że zmieniło się nie tylko nasze społeczeństwo, ale również styl naszej pracy. Staliśmy się bardziej mobilni. Nie pracujemy już w jednej firmie 10 czy 20 lat lub całą karierę zawodową. Obecnie najczęściej pracujemy zadaniowo i projektowo. Osoby często przyjeżdżają do różnych miast w związku z pracą na rok, dwa lub pięć lat a czasami na pół roku lub trzy miesiące. Oczywiste jest, że jeżeli wyjeżdżamy np. na roczny kontrakt do Gdańska, to nie będziemy kupować mieszkania w tym mieście i inwestować w kredyt hipoteczny na 30 lat, tylko coś wynajmiemy, szukając odpowiedniego standardu.
Taką nową jakość, adresowaną do różnych grup wiekowych i każdej rodziny, wprowadzamy obecnie na rynek. Czy to będzie singiel, para lub para z dzieckiem z psem i kotem, wszyscy są u nas mile widziani, niezależnie od tego, czy mają jeden samochód, czy np. trzy.
Mówi Pan o tym, że waszej oferty nie kierujecie tylko do młodych ludzi. W jaki sposób odpowiadacie na oczekiwania różnych grup wiekowych?
Warto wyjaśnić to na przykładzie sytuacji, w której się znajdujemy. Pandemia nauczyła nas, że można pracować z domu, a skoro tak to musi w nim znaleźć się miejsce do pracy, czyli przestrzeń na komputer, drukarkę, biurko i wygodne krzesło.
Jeżeli w domu pracują np. dwie osoby i uczestniczą w zdalnych spotkaniach, nie mogą sobie wzajemnie przeszkadzać. A zatem konieczna jest odpowiednia przestrzeń. Mówimy więc o mieszkaniach większych niż projektowano jeszcze 10 lat temu, bardziej przestronnych z wyraźną strefą dzienną oraz prywatną, które mają ogródki, balkony, tarasy lub loggie.
Abstrahując od pandemii, ludzie z różnych przedziałów wiekowych chcą mieć dzisiaj wydzieloną sypialnię, własną garderobę, dwie łazienki, czyli osobną łazienkę i toaletę. A także wygodną kuchnię i miejsce do jedzenia. Nie chcą już wielofunkcyjnej przestrzeni, w której jeden pokój służył za sypialnię, salon, miejsce dla gości i jadalnio-kuchnię. Te najnowsze trendy uwzględniamy w naszych projektach, które są w trakcie realizacji lub rozpoczną się niebawem.
Jeśli chodzi o akademiki, sytuacja jest podobna. Młody człowiek, który dzisiaj studiuje, oczekuje określonej jakości i intymności. W takim mieszkaniu lub pokoju powinien być m.in. telewizor i aneks kuchenny. Może oczekiwać także klimatyzacji, aby w gorące dni można było w spokoju się uczyć, co obecnie nie jest standardem. Kolejną nowością jest kwestia samochodów elektrycznych, których na rynku nie ma wiele. Jesteśmy jednak przygotowani na to, że pojawi się ich więcej. Nasza inwestycja w Gdańsku została w trakcie budowy przeprojektowana pod tym kątem. Wieczorem będzie można np. włączyć samochód do gniazdka, a rano auto będzie już naładowane.
Z moich ostatnich rozmów z deweloperami wynika, że Polacy nadal chętnie kupują mieszkania. Deweloperzy jednak mimo to bacznie obserwują rynek najmu instytucjonalnego. Czy sektor PRS jest w stanie konkurować z tradycyjnym rynkiem mieszkaniowym?
Deweloperzy nie są naszą konkurencją. Warto przytoczyć tutaj przykład Gdańska i projektu, który realizuje dla nas deweloper – od którego go kupujemy. Tak naprawdę współpraca pomiędzy funduszem i deweloperem jest dobrym pomysłem. Dzięki niej deweloper sprzedaje w ramach jednej transakcji sto, dwieście, trzysta lub pięćset mieszkań. Nie musi więc myśleć o pojedynczym oferowaniu tych lokali klientom i utrzymywać działu marketingu oraz biura sprzedaży. Ma dużo mniejsze koszty administracyjne i ponosi mniejsze ryzyko. Mówiąc w skrócie, deweloper ma inwestycję „z głowy”. Buduje mieszkania i przekazuje je następnie funduszowi.
Rynek deweloperski nie jest więc dla nas konkurencją. Będziemy raczej z deweloperami współpracować, aby zaspokajać bieżące potrzeby rynku. Dzisiaj budujemy osiedla wielorodzinne, a być może za dwadzieścia lat będziemy realizować osiedla segmentów lub domków jednorodzinnych dla segmentu PRS. Życzymy sobie, aby nam ta współpraca dalej się dobrze rozwijała.
Odnosząc się do kwestii rynku mieszkaniowego. W momencie, gdy dokonała się transformacja ustrojowa w 89’ roku, rynek nieruchomości w Polsce był w fazie głębokiego niedorozwoju. Wyjście z tego okresu zajmie nam wiele czasu. Dziś młodzi ludzie poszukują nowego standardu mieszkań. Jednak starsze pokolenie mieszka często w lokalach z okresu PRL, które nie spełniają obecnych wymogów. To się musi zmienić. Dlatego popyt na wyższy standard będzie się utrzymywał jeszcze przez wiele lat. Poza tym, teraz ludzie inwestują w mieszkania nie tylko dlatego, że ich potrzebują, ale również dlatego, że chcą na nich zarabiać. Stopy procentowe są tak niskie, że nie opłaca się trzymać oszczędności w bankach. Na nieruchomościach zawsze się zarabia, nie tylko dzięki stopie zwrotu, ale także tzw. wartości rezydualnej. Proszę zwrócić uwagę na ciekawą informację, którą otrzymaliśmy w ostatnich dniach. W Polsce jest już pierwszy bank, który nie chce płacić oprocentowania za depozyty, tylko pobierać opłaty za trzymanie pieniędzy w banku. Sektor bankowy mówi nam w tym momencie wprost – nie trzymajcie pieniędzy u nas, tylko je gdzieś lokujcie. Zakup nieruchomości ma również znaczenie z punktu widzenia makroekonomicznego, ponieważ stymuluje branżę budowlaną.
Jaka jest wasza recepta na sukces? Jakie aspekty bierzecie pod uwagę, aby inwestycja uzyskała, jak największą stopę zwrotu?
W nieruchomościach mówi się, że najważniejsze są trzy czynniki – po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie lokalizacja. Jest ona również kluczem do pozyskania klientów.
Kolejną sprawą jest standard. Jeżeli oddajemy coś obecnie to chcemy, aby było to zgodne z oczekiwaniami rynku. Wiadomo, że jeżeli jest to lokalizacja w centrum miasta, to musi być m.in. parking podziemny a także cicha winda i np. ochrona. Kolejną kwestią jest zieleń w otoczeniu inwestycji. Nasze osiedle w Gdańsku z jednej strony ma sąsiedztwo biznesowego centrum, a z drugiej ogromnego terenu leśnego – parku krajobrazowego, który znajduje się pomiędzy obwodnicą Trójmiasta a samym Gdańskiem. Moim zdaniem receptą na sukces jest więc śledzenie i monitorowanie bieżących trendów, czyli tego, czego obecnie ludzie oczekują.
Czego życzyłby Pan sobie i innym, aby branża PRS w Polsce mogła się nadal prężnie rozwijać?
Przede wszystkim zakończenia pandemii. Natomiast, jeśli chodzi o branżę PRS i cały sektor nieruchomości, życzmy sobie przede wszystkim spokoju i ulepszania prawa, które reguluje branżę, w tym w segmencie najmu. Niektóre przepisy w Polsce są jeszcze zaszłością po PRL- u. One powoli się zmieniają, ale jest jeszcze długa droga przed nami. Życzyłbym całemu rynkowi, aby procesy inwestycyjne były prostsze i krótsze, nie tylko z korzyścią dla deweloperów, ale również tych, którzy korzystają z mieszkań. Chciałbym, aby rynek najmu urósł w ciągu najbliższych pięciu lat z obecnych 15 do 25 procent.