W tej sprawie jest jak w filmie. Albo jak w ustawie wiatrakowej. Mamy więc: dewelopera, który, jak uznał organ realizuje budowę bez pozwolenia, sąsiada, który to demaskuje, inspektora nadzoru budowlanego, który zmienia zdanie o 180 stopni. I mamy urząd, który z deweloperem zawiera porozumienie w zupełnie innej sprawie, na mocy którego deweloper składa w depozycie u notariusza 2 miliony. Urząd dzielnicy je dostanie najpóźniej po okazaniu pozwolenia na budowę. A wszystko w niemal w środku Warszawy, tuż obok zabytkowej nieruchomości, którą prawo chroni przed takimi działaniami. Niemożliwe? A to Polska właśnie…
Inwestycja
Deweloperem, o którym mowa jest Robyg. Inwestycja – to formalnie rzecz ujmując – inwestycja przy ulicy Pieskowa Skała i Koprowskiego na Ursynowie, ale oczywiście większa i sąsiadująca bezpośrednio z dwiema zabytkowymi nieruchomościami. Robyg nawet się tym sąsiedztwem pochwalił na stronie inwestycji prezentując mapkę z zaznaczonym cudzym zabytkowym dworem, którego właścicielom na podwórko i w okna będą mogli zaglądać mieszkańcy bloku. Taka dodatkowa atrakcja.
Tajemnicza podmiana
Zaczęło się od wniosku o pozwolenie na realizację inwestycji pod nazwą „projekt budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi w parterze, garażami podziemnymi, zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną”. Wnioskodawcą wcale nie był Robyg, tylko spółka OAK Project 1 sp. z o.o., a do prezydenta miasta wpłynął on 29 czerwca 2021 r. Już 30 lipca 2021 r. – Prezydent m.st. Warszawy (Urząd Dzielnicy Ursynów) poinformował strony postępowania o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego oraz wydania pozwolenia na budowę dla inwestycji. Zanim jednak decyzja została wydana, OAK złożył wniosek o zawieszenie postępowania i jego prośbie stało się zadość.
Inwestycja, o realizację której występował OAK, jest obecnie realizowana przez Robyg W aktach sprawy znajduje się oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, ale wniosek złożył OAK (jest inwestorem), nie Robyg!
Roboty ruszyły z kopyta wiosną. Na działki wjechał ciężki sprzęt, tuż obok ogrodzenia jednej z działek zostały wykonane głębokie wykopy oraz wykonane tzw. palowanie – wbijanie głęboko w ziemię pali. Huk i drgania ziemi były takie, że drżały ściany zabytkowego dworku na nieruchomości sąsiadującej z inwestycją. Doszło do uszkodzenia ogrodzenia, tuż za którym rośnie dąb szypułkowy – pomnik przyrody, chroniony przez prawo. Najwyraźniej nie przed Robygiem.
Sprawą zainteresował się właściciel zabytkowej nieruchomości i z wyszukiwarki publicznej Rejestru wniosków, decyzji i zgłoszeń Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dowiedział się bardzo ciekawych rzeczy. Ze wspomnianej wyszukiwarki wynikało, że inwestycja zgłoszona przez Robyg, zarejestrowana przez Prezydenta m. st. Warszawy, Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Ursynów m.st. Warszawy pod sygnaturą UD-XII-WAB-A.6743.251.2022.ABO, miała polegać na „budowie i przebudowie osiedlowej sieci ciepłowniczej wraz z przyłączami wyprowadzonej z sieci ciepłowniczej w ul. Kłobuckiej na wysokości budynku Kłobucka 1 do projektowanych budynków”. Tyle tylko, że to co się działo, nijak nie przypominało budowy sieci ciepłowniczej. Raczej przypominało zwyczajną budowę garażu podziemnego. Jakby tego było mało, okazało się, że o podjęciu robót nie miał pojęcia ani Urząd Dzielnicy, ani Konserwator Zabytków, ani Dyrektora Biura Ochrony Środowiska, ani Wydział Ochrony Środowiska.
Kontrola nr 1 – nic się nie zgadza
W pierwszych dniach czerwca na terenie inwestycji odbyła się więc kontrola Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB) dla m.st. Warszawy. Formalnie dotyczyła przebudowy sieci ciepłowniczej (czyli tego, co Robyg zgłosił), ale przeprowadzający ją inspektor PINB stwierdził „rozpoczęcie robót budowlanych”. Potwierdził rozpoczęcie palowania, wykonanie wykopu, zbudowanie ścianki osłonowej, tzw. berlinki i zbudowanie drogi utwardzonej. Stwierdził postawienie na terenie budowy kontenerów zaplecza budowy. Zauważył też, że pomimo trwającej budowy, nie było przy niej obowiązkowej tablicy informacyjnej. Także kierownik budowy wskazał, że prace dotyczące sieci ciepłowniczej prowadzone są od skrzyżowania z ul. Kłobucką do wjazdu na posesję przy ul. Placu Farmacji 1, a zatem z dala od robót na działkach, na których doszło do palowania czy ustawienia ścianki berlińskiej.
W kontroli tej wzięli też udział pracownicy Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Ursynów, Wydziału Gospodarki Nieruchomościami oraz Wydziału Środowiska. Wszyscy inspektorzy nie mieli wątpliwości – fakty nijak nie zgadzały się z dokumentacją przedstawioną przez Robyg. Inspektorzy zapowiedzieli więc, że nawet jeśli wykopy zostaną zakopane przez inwestora, to w ramach kolejnych kontroli PINB nałoży obowiązek dokonania odkrywek. Wbrew pozorom to ważne oświadczenie i zapowiedź, i warto je zapamiętać, bo o tej zapowiedzi i jej „skutkach” będzie jeszcze mowa.
Kontrola nr 2 – zwrot o 180 stopni
Niecałe dwa miesiące później, 11 sierpnia, odbyła się kolejna kontrola PINB dla m.st. Warszawy, której dokonał ten sam Starszy Inspektor Nadzoru Budowalnego. Tego dnia do udziału w kontroli nie został dopuszczony pełnomocnik sąsiada nieruchomości, choć sąsiad miał prawo wziąć udział w kontroli. Dlaczego? Pośrednio może to wyjaśniać protokół z tej kontroli, sporządzony przez tego samego co poprzednio inspektora. Inspektor napisał w nim, że „teren objęty ww. ogrodzeniem splantowany, wyrównany i uporządkowany” oraz, że „nie stwierdzono prowadzenia robót budowlanych zarówno ziemnych, jak i kubaturowych”. Czyli – poprzednim razem inspektor widział wykopy, miał potwierdzenie prowadzenia prac budowlanych od kierownika budowy, zaznaczył, że w razie wyrównania terenu, nakaże przeprowadzenie odkrywek, a po dwóch miesiącach już niczego nie widział i o niczym nie pamiętał, bowiem ten nowy protokół nijak nie odnosił się do protokołu z czerwca. W sierpniowym protokole nie wspomniano o przyczynach splantowania, wyrównania i uporządkowania terenu. Nie wspomniano także, o powodzie usuwania robót, które ten sam inspektor zauważył dwa miesiące wcześniej.
Dwa miesiące. Tyle wystarczyło Robygowi na uporządkowanie terenu, a powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego na „oślepnięcie” i „dostanie amnezji” w stosunku do tego, co sam stwierdził i co sam zobowiązał się zrobić.
Żeby było jeszcze ciekawiej – w lipcu 2023 Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego na wniosek inwestora podjął zawieszone w 2021 roku postępowanie. Czyli… inwestycja była realizowana w czasie, gdy postępowanie było zawieszone i żadne roboty nie powinny być wykonywane!
Po poinformowaniu o uprzątnięciu robót ponowną kontrolę przeprowadzili pracownicy Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Ursynów, Wydziału Gospodarki Nieruchomościami oraz Wydziału Środowiska.
Kontrola nr 3
21 sierpnia 2023 r. odbyła się już trzecia kontrola budowy, na którą ponownie nie został dopuszczony pełnomocnik sąsiada – strony postępowania. Z protokołu kontroli przeprowadzonej przez pracowników ww. urzędów, w tym Naczelnika Wydziału Architektury i Budownictwa wynika m.in., że na terenie inwestycji objętej wnioskiem w dniu kontroli znajdował się sprzęt budowlany – 2 koparki oraz materiały budowlane – belki stalowe, drewniane rury sieci ciepłowniczej proizolowane. Protokół stwierdza, że na budowie „znaleziono paliki do tyczenia. Wykonano niwelację terenu. Ogrodzenie panelowe z blachy na słupkach drewnianych z bramą. Od bramy prowadzi droga wewnętrzna, wykonana z płyt betonowych. Wzdłuż ogrodzenia kable energetyczne ułożone równolegle do ul. Pieskowa Skała. Widoczna jest różnica poziomu między terenem istniejącym a („wykopem”- tut. skreślone) a terenem pozbawionym wierzchniej warstwy gruntu”.
Sytuacja się zaczęła rozwijać. W dniu 31 sierpnia 2023 r. Prezydent m.st. Warszawy decyzją nr 98/D/2023 omówił inwestorowi OAK Project 1 sp. z o.o. zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz wydania pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych. W decyzji wskazano, że roboty budowlane związane z budową budynków mieszkaniowych wielorodzinnych na terenie objętym wnioskiem, zostały rozpoczęte przed uzyskaniem przez inwestora pozwolenia na budowę tej inwestycji, a na przełomie czerwca i lipca 2023 r. inwestor wykonywał roboty związane z niwelacją terenu i że wykonał prace przygotowawcze do budowy, która nie była przedmiotem wniosku. Powtórzymy jeszcze raz – Prezydent m.st. Warszawy dostrzegł to, co dostrzegł i stracił z oczu Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego – budowa nie tylko miała miejsce, ale byłą realizowana bez pozwolenia! Prezydent uznał więc, że nie może być kontynuowana, a inwestor sam pozbawił się możliwości uzyskania pozwolenia na budowę.
Urząd za dwa miliony
Jak łatwo się domyśleć, Robyg odwołał się od tej decyzji. I tu zaskoczenie dla wszystkich narzekających na urzędniczą opieszałość – tym razem sprawy potoczyły się błyskawicznie. Organ odwoławczy – Wojewoda Mazowiecki w ciągu miesiąca, co się zdarza niezwykle rzadko, rozpoznał odwołanie, uchylił decyzję Prezydenta i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.
–W tym miejscu warto dodać, że Robyg zawarł z m.st. Warszawą – Dzielnicą Ursynów porozumienie partycypacyjne, którego przedmiotem jest „partycypacja Robyg w kosztach infrastruktury drogowej na Ursynowie”. Czyli, Oak, a więc Robyg dołoży się do budowy drogi do swojej inwestycji (sic!). Robyg przekazał Dzielnicy Ursynów 2 mln złotych, a Urząd Dzielnicy uznał, że ta kwota wyczerpuje roszczenia finansowe dzielnicy wynikające z art. 16 ustawy o drogach publicznych. I teraz „gwóźdź programu” – te dwa miliony leżą w depozycie u notariusza. Zostaną wypłacone w całości, „najdalej na następny dzień” po… okazaniu ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę na etap I inwestycji. Tej inwestycji, która została rozpoczęta bez pozwolenia na budowę, bez informowania stosownych urzędów o jej realizacji. Inwestycji, która jest budową, chociaż formalnie tylko modernizacją węzła ciepłowniczego. Pytanie za 100 punktów – jaka będzie decyzja Urzędu Dzielnicy po odesłaniu mu sprawy do rozpoznania przez Wojewodę Mazowieckiego? Zwłaszcza, jeśli wie, że od niej zależy, czy dostanie dwa miliony?
Pozbyć się przeszkody
Pozostała w zasadzie tylko jedna przeszkoda – właściciel sąsiedniej, zabytkowej nieruchomości. Ale urzędnicy i na niego znaleźli sposób. Otóż równolegle z opisanym wyżej postępowaniem, toczy się postępowanie dot. samowoli budowlanej przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy. Początkowo sąsiad nieruchomości uznawany był za stronę, następnie organ zdecydował, że stroną nie jest i wydał w dniu 5 września 2023 r. decyzję o umorzeniu postępowania. To dość ciekawe spojrzenie na kwestię stron w przypadku wydawania pozwolenia na budowę, ale nie takie decyzje petenci w urzędach już widzieli. Trudno nie pomyśleć, że skoro panu inspektorowi wystarczyły dwie wizyty i dwa miesiące, żeby zmienił zdanie na temat tego, co widział, to Urząd musi to jakoś potwierdzić.
Na razie powyższa decyzja została zaskarżona, ale Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Warszawie już wydał postanowienie o niedopuszczalności złożonego odwołania. Teraz sprawa będzie należała do właściwości sądu administracyjnego.
Tak się to robi w Warszawie
I na tym decyzje dotyczące budowy zagrażającej zabytkowej nieruchomości, w tym pomnikom przyrody, stanęły. Pieniądze czekają u notariusza, trudno nie pomyśleć, że czekają, aż Urząd Dzielnicy podejmie „właściwą” decyzję Zanim urzędy lub sąd dopatrzą się tego, co widać na pierwszy rzut oka, Robyg może być na zaawansowanym etapie budowy i sprzedaży mieszkań. I można sobie „prorokować”, że jeśli sąsiad dalej będzie zbyt pilnie się sprawie przyglądał, to skończy się „reportażem” o sąsiedzie, który złośliwie utrudnia budowę mieszkań dla ludności.
Bogdan Konopka, Gazeta Finansowa