Nie podpaść fiskusowi
Wyjaśniamy, na co należy zwracać uwagę, rozliczając tzw. ulgę mieszkaniową tak, by nie podpaść fiskusowi.
Tylko w ostatnich kilku miesiącach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał ponad dziesięć interpretacji indywidualnych dotyczących tzw. ulgi mieszkaniowej w kontekście spłaty kredytu, zaciągniętego na zbywaną nieruchomość. Z tego wynika, że obowiązujące od wielu lat przepisy w tym zakresie nadal są dla podatników mało zrozumiałe. To o tyle istotne, ponieważ ich błędna interpretacja może skutkować poważnymi problemami finansowymi dla osób, które błędnie przyjęły, że spłata kredytu po sprzedaży nieruchomości stanowi wydatek na tzw. własne cele mieszkaniowe i przez to założyły, że nie zapłacą ani złotówki podatku. W rzeczywistości często okazuje się, że fiskus żąda od nich nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych daniny.
Przykładem może być podatnik, który w marcu 2017 r. kupił lokal, zaciągając kredyt oraz dostając dofinansowanie z programu Mieszkanie dla Młodych, a następnie we wrześniu tego samego roku sprzedał nieruchomość, za otrzymaną kwotę spłacił zaś pozostałą wartość kredytu oraz zwrócił część środków z MdM. Uznał, że zwrot pieniędzy kredytodawcy oraz BGK stanowi dla niego wydatek na własny cel mieszkaniowy, pomniejszający podstawę opodatkowania. Żeby się jednak upewnić, zawnioskował do Dyrektora KIS o wydanie interpretacji indywidualnej w tej sprawie. Fiskus uznał jego stanowisko za nieprawidłowe (interpretacja z 6 listopada br. nr 0115-KDIT2- 3.4 011 356.2019.1.AWO), stwierdzając, że uwzględnienie spłaty kredytu skutkowałoby de facto podwójnym odliczeniem tego samego wydatku, ponieważ kwota, za jaką podatnik zakupił mieszkanie (wartość kredytu), już raz została odjęta od przychodu. W podobnej sytuacji znalazła się podatniczka, która w marcu 2013 r. kupiła mieszkanie na kredyt za 198 tys. zł, a następnie sprzedała je we wrześniu 2017 r. za kwotę znacznie wyższą, co wynikało z wyposażenia lokalu w rzeczy ruchome oraz z ogólnego wzrostu cen na rynku nieruchomości. Z uzyskanej nadwyżki postanowiła spłacić resztę kredytu zaciągniętego w 2013 r. oraz zainwestować w nowe mieszkanie. Podobnie jak wcześniej wspomniany podatnik przyjęła, że z tytułu jednorazowej nadpłaty kredytu po sprzedaży lokalu przysługuje jej ulga mieszkaniowa. Dla pewności zapytała Dyrektora KIS, czy ma rację. Ten jednoznacznie stwierdził, że nie (interpretacja z dnia 13 września br. nr 0112-KDIL3- 2.4 011 331.2019.1.DJ). Jednocześnie fiskus potwierdził, że zakup nowego lokalu za pozostałą część środków stanowi wydatek na cele mieszkaniowe i tym samym z tego tytułu przysługuje ulga. Wobec powyższych niejasności „Gazeta Finansowa” wyjaśnia poniżej, w jakich sytuacjach spłata kredytu może pomniejszyć podatek dochodowy, a w jakich nie.
Zasady ogólne
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), w określonych sytuacjach odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części (a także spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i użytkowego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów) stanowi odrębne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT), z którego dochód należy wykazać w odpowiedniej deklaracji podatkowej. Taka sytuacja będzie miała miejsce wówczas, gdy sprzedaż nieruchomości nie ma związku z działalnością gospodarczą oraz gdy nastąpi w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie np. lokalu mieszkalnego. Krótko mówiąc, gdyby Jan Kowalski kupił w 2015 r. nieruchomość i zamierzał ją sprzedać przed końcem 2020 r., wówczas musi się liczyć z zapłatą PIT (przy założeniu, że sprzedaż nie nastąpiła w ramach prowadzonej przez Kowalskiego firmy). Warto dodać, że od 1 stycznia br. 5-letni okres w wypadku nieruchomości przekazanych w spadku jest liczony od końca roku podatkowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował daną nieruchomość. Przed 2019 r. obowiązywała zasada, zgodnie z którą okres ten był liczony od momentu otwarcia testamentu, co było niekorzystne dla podatników, chcących jak najszybciej sprzedać odziedziczony majątek.
Wysokość podatku z tego tytułu wynosi 19 proc. dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty (art. 30e ustawy o PIT). Przychodem jest oczywiście kwota sprzedaży, określona z reguły w umowie lub akcie notarialnym. Znacznie więcej problemów jest natomiast z prawidłowym zidentyfikowaniem kosztów. Zgodnie z ustawą są nimi: udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o (udokumentowane) nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy o PIT). Innymi słowy, kosztem podatkowym będzie zawsze cena, za jaką podatnik zakupił dane mieszkanie, bez względu na źródło finansowania, a więc może to być np. kredyt hipoteczny. Natomiast w wypadku wybudowania nieruchomości będą to wszelkiego rodzaju wydatki związane z tym procesem. Dodatkowo kosztami są nakłady np. na remonty, wyposażenie, modernizację czy też renowację, ponoszone w okresie po nabyciu. Należy przy tym pamiętać, iż wszystkie tego typu wydatki muszą być dokładnie udokumentowane (fakturą VAT), bo inaczej fiskus nie uzna ich za koszt uzyskania przychodu (art. 22 ust. 6e ustawy PIT).
Ulga mieszkaniowa
Zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia nie zawsze oznacza obowiązek zapłaty PIT. Podatnik może bowiem skorzystać ze wspomnianej ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT). Jeżeli w okresie trzech lat, licząc od końca roku, w którym sprzedał lokal, przeznaczy otrzymane z tego tytułu środki na tzw. własne cele mieszkaniowe, wówczas wysokość należnego podatku zostanie odpowiednio obniżona lub też nie będzie musiał zapłacić skarbówce nawet złotówki. Przez pojęcie „wydatków na własne cele mieszkaniowe” ustawodawca rozumie przede wszystkim wydatki na zakup budynku lub lokalu mieszkalnego, a także prawa do użytkowania wieczystego, prawa do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz gruntów pod budowę lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o PIT). Przy czym muszą to być nieruchomości (lub prawa do nich) położone na terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Zatem gdyby podatnik przeznaczył środki za sprzedaży nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego w Kijowie, wówczas nie przysługiwałaby mu ulga mieszkaniowa. Drugą grupę wydatków na tzw. cele mieszkaniowe stanowią koszty wynikające ze spłaty kredytu (pożyczki), zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu (czyli sprzedaży mieszkania) na nabycie innej (kolejnej) nieruchomości mieszkalnej. Innymi słowy, jeżeli podatnik, zanim sprzeda swój lokal, zaciągnie kredyt na inny, a następnie środki uzyskane ze zbycia przeznaczy w całości (lub w części) na spłatę nowego kredytu, wówczas zostanie to potraktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe. Co istotne, ustawodawca dopuszcza możliwość rozliczenia ulgi z tytułu pożyczki gotówkowej udzielonej przez bank w celu spłaty właściwego kredytu hipotecznego (tzw. refinansowanie), o ile ten ostatni dotyczy nowej nieruchomości (a nie tej sprzedanej). Wartość ulgi podatkowej, czyli dochodu niepodlegającego opodatkowaniu, oblicza się jako iloczyn tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Najlepiej posłużyć się tutaj prostym przykładem:
Przychód ze zbycia nieruchomości (przed upływem 5 lat od nabycia): 400 tys. zł,
Koszt podatkowy (cena, za jaką nieruchomość została nabyta): 200 tys. zł,
Dochód (przychód minus koszty): 200 tys. zł
Wydatki na własne cele mieszkaniowe poniesione w ciągu 3 lat od sprzedaży (np. zakup nowej nieruchomości): 150 tys. zł,
Ulga mieszkaniowa (dochód niepodlegający opodatkowaniu): 200 tys. zł x (150 tys. zł / 400 tys. zł): 75 tys. zł
Dochód podlegający opodatkowaniu: 200 tys. – 75 tys. zł = 125 tys. zł
Z powyższego przykładu wynika, iż przeznaczając 150 tys. zł na własne cele mieszkaniowe, podatnik obniżył swoją podstawę opodatkowania o 75 tys. zł do 125 tys. zł (przy pozostałych założenia przedstawionych w przykładzie).
Co z tym kredytem?
Najwięcej problemów dotyczących ulgi mieszkaniowej wynika z błędnego przyjęcia przez podatników, że przeznaczenie przychodu ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu, zaciągniętego wcześniej na ten sam lokal, stanowi wydatek na własny cel mieszkaniowy. Zarówno fiskus, jak i sądy administracyjne nie mają wątpliwości, że taka interpretacja oznacza zniekształcenie jednakowo przepisów oraz celu ustawodawcy. „Prowadziłoby to bowiem do dwukrotnego obniżenia ciężaru podatkowego: raz poprzez ujęcie w kosztach uzyskania przychodu kwoty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości, a drugi raz poprzez zwolnienie z podatku wydatków na spłatę tego kredytu” – orzekł ponad dwa lata temu NSA (wyrok z 7 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 82/15). Takie stanowisko zostało wielokrotnie potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Przykładowo w interpretacji z 14 listopada 2017 r. (nr 0115- KDIT2-1.4 011 253.2017.2.MK) Dyrektor KIS zauważył, że „podatnik, który przeznaczył środki ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na jego nabycie, nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia (określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Prawo to przysługuje wyłącznie wówczas, gdy spłata ta dotyczy kredytu zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości (prawa), służącej zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych”.
Inaczej jest w wypadku spłaty kredytu, który został „odziedziczony” wraz z nieruchomością. W takiej sytuacji jego spłata stanowi wydatek na tzw. cel mieszkaniowy, co zostało wielokrotnie potwierdzone przez fiskusa oraz sądy administracyjne (np. interpretacja Dyrektora KIS z 14 listopada br. nr 0115-KDIT2- 3.4 011 413.2019.3.JG). Przykładowo, gdyby Jan Kowalski otrzymał w spadku po swoim ojcu mieszkanie, które zostało przez tego ostatniego nabyte tego samego roku, a jego zakup został sfinansowany kredytem, wówczas spłata przez Jana kredytu, zaciągniętego przez jego ojca, mogłaby zostać uznana za tzw. wydatek na własne cele mieszkaniowe. W tym wypadku mamy bowiem do czynienia z tzw. długami spadkowymi, którymi mogą być nie tylko niespłacone kredyty, ale również wszelkiego rodzaju długi pozostawione przez zmarłego spadkodawcę.